论城中村宅基地换房中的法律问题*

2017-01-28马琼

法制博览 2017年26期

关键词：换房城中村使用权

马琼

榆林学院，陕西榆林 719000

论城中村宅基地换房中的法律问题*

马琼

榆林学院，陕西榆林 719000

在社会经济快速发展的背景下，城中村建设范围越来越广泛，已经成为现代城市发展的主力之一，而城中村的宅基地换房对相关法律问题也日益突出。本文主要探讨了城中村宅基地换房过程中存在的法律问题，根据其问题，并制定相对应的解决措施。

城中村；宅基地；换房

一、引言

随着现代城市发展规模不断扩大，城市建设占有的土地面积也越来越广泛，但土地资源也越来越紧张，给现代化的城市建设带来严重的影响。城中村主要是指城市建成区与农村相连接特殊地理区域，城中村是我国社会经济快速发展的重要表现，城中村的建设不仅改善了人们的生活环境，还实现了城中村人文化与和谐的发展。城中建设是现代城市发展的核心内容，也是土地改造主要地区，同时还是应用法律手段较多的一项建筑。随着城市规模的建设范围越来越广泛，城中村宅基地换房中的法律问题也越来越白热化，已成为城市经济实现可持续发展的制约因素之一。

二、城中村宅基地换房中面临的法律问题

(一)农用土地流转问题

城中村是城市建成地区与农村地区向连接的特殊经济地理区域，其建设的过程是城镇化的进程，而进程需要应用到许多的土地。在城中村的实际建设过程中，会出现留守村与空心村，这不仅增加了城中村建设的难度，也是目前我国新农村建设期间必须面对的一个挑战[1]。目前我国城中村建设是参考《土地管理法》中的内容，以保护耕地为主要的建设标准。但在这种环境下，不但会使农村土地出现大量浪费的现象，还会造成城市用地紧张，两个地区之间的土地差异越来越大。由于农村土地流转价格体系、土地进入市场及土地价值评估体系与城市用地相差较大，要全面的落实新型的土地流转制度，难度有点大[2]。宅基地使用权与供居住使用权利都是根据《土地管理法》、《宪法》、《物权法》中的相关内容来决定的，宅基地的合法使用者有权在自己的基地上建筑住宅或其他的附属设施。农民拿着自己使用权的土地来换取城镇一套房子这个行为，还不能充分说明农民对房子是否享有所有权，这也表明了农村宅基地的流转受限于相关的法律法规。

(二)产权关系的变化所引发的问题

宅基地在完成相应的换房后，宅基地使用权的属性页发生了变化，不再属于土地集体管辖的范围，全部由国家土地部门进行统一的管理。《意见》的内容中主要讲述了农民集体产权的相关法律问题，其认为农民在用自己土地使用权换取城镇一套房子后，其换得的房子还是集体产权，其使用权的属性不发生任何的变化。《意见》在颁布后，不少人对《意见》中的宅基地使用权规定的不赞同，至今关于城中村宅基地换房后的产权关系仍没有结论。

三、城中村宅基地换房制度的立法完善

(一)加强宅基地换房制度的立法

农民拿着自己使用权的土地来换取城镇中的一套房子，根据目前的市场交易理论而言，这种换取的方式属于异常公平的交易，交换的双方地位没有特殊，都是在一切平等的环境下完成相关的交易内容。但从目前我国对城中村宅基地换房的相关法律法规规定，如《土地管理》中的第63条明确规定了农民手中的土地只能由其自己使用，而且使用的范围只能自己居住或用来农业建设，限制了土地集体的流转。这也充分说明农民对宅基地只拥有使用权，对宅基地没有所有权，在不同的程度上给农村土地流转带来严重的影响。因此，要让农民安心地用自己使用权的土地交换城镇一套房子，需要在相关的法律中明确农民对所换房屋的产权。明确房屋产权，可以在一定的程度上解决农民经济的问题，让农民在需要急用钱时，可以将房屋的产权书拿到银行来抵押及担保。在社会经济快速发展的环境下，我国法律也需要响应时代发展的需求，进行适当的调整，唯有这样才能使法律的作用发挥到最大，有利于促进我国社会主义事业的发展。

(二)完善征用土地补偿制度的相关立法

随着现代化城市的建设规模不断地扩大，征地是解决我国城市建筑用地紧张的主要途径。安置补助费、土地补偿费、地上附着物补偿费及青苗补偿费都属于现阶段城中村建设中用途的征用土地补偿费用的范围。结合我国社会经济发展的实际情况，借鉴西方一些发达国家征地的经验，完善我国征用土地补偿制度的相关立法，让更多的人可以监督土地征用的过程，使农民在宅基地换房的过程中可以得到想要的补偿，我国政府需要对土地的征用权及征用程序制定相应的法律法规，确保土地的征用有法可依。在西方的一些发达国家，其在进行土地征收的过程中，主要是根据现阶段的市场情况，按照市场的价格完成换地的交易。我国宅基地可以借鉴西方国家的经验，以市场为标准，对失地的农民进行合理的补偿，其补偿的方式没有局限，可以是实物也可以是货币，其补偿的方式非常灵活。