浅议房地产开发商逾期办证的责任承担

2017-01-27王维新

职工法律天地 2017年24期

关键词：购买者办证诉讼时效

王维新

（610000 四川发现律师事务所四川成都）

浅议房地产开发商逾期办证的责任承担

王维新

（610000 四川发现律师事务所四川成都）

新时期背景下，房地产行业进一步发展，并取得了可观的成绩，但在商品房方面，买卖纠纷发生几率却明显提高，呈现出诸多全新的问题，而这同样也成为社会所关注的重点。其中，逾期办证的行为是商品房交易中常见的现象，对房地产行业的进步产生了不利的影响。为此，文章以商品房为研究重点，阐述开发商与其办证的责任承担问题，希望有所帮助。

房地产开发商；逾期办证；责任承担

近年来，伴随住房商品化的全面改革，国内居民住房条件实现了全面改善，而房地产行业在国民经济中的基础性与支柱性作用也逐渐突显出来。其中，在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台以来，商品房买卖合同的纠纷案件数量也随之增加。其中，占据最大比重的就是购房者要求开发商承担逾期办证的违约责任案件。究其原因，购房者按期获取房屋权属证书十分重要，逾期办证问题在某楼盘中共性特征明显，所以案件也存在群发性特征。基于此，深入探究房地产中商品房开发商逾期办证的责任承担具有一定的现实意义。

一、逾期办证问题研究

1.初始登记出卖人办理义务

根据相关流程要求，应首先完成初始登记，也就是新建的商品房，其开发商应对原始获取的房屋所有权进行登记[1]。其中，初始登记义务需要交由出卖人承担，具体来讲就是开发商应当及时向权属登记机构提供必要的施工许可证、土地使用权证书、测绘资料以及立项批文等诸多证明文件。若出卖人根据以上规定要求上交了资料，同时向权属登记部门上交，获取房屋权属登记部门收件单据，就可以认定开发商完成初始登记办证的义务。然而，出卖人初始登记却只对出售房屋享有物权进行了确定，并未向购买者转移房屋的所有权。在这种情况下，出卖人在初始登记以后，应帮助购买者办理相关的房屋转移登记，即小产权证。

2.开发商逾期办证原因

在房屋权属证书办理过程中，需要开发商首先进行初始登记，若难以按照规定时间完成初始登记，将无法完成其他的办证程序[2]。在实践过程中，开发商逾期办证是最常见的现象，所以，开发商产权初始登记发挥着不可替代的作用。导致开发商难以获取初始登记的主要原因就是其尚未足额缴纳土地开发使用出让金亦或是房地产开发并没有获取工程项目规划验收的合格证。现阶段，建设部门出台了有关房屋建筑工程与市政基础设施竣工验收的备案管理暂行办法，在内容中明确地指出了竣工验收要求合理地办理备案。其中，房地产开发商获取备案表在产权登记手续办理方面的作用不容小觑。

综合考虑不同开发商状况，深入研究开发商逾期办证的原因，可以细化成以下几个方面：第一，开发商土地使用手续不合法。具体表现在房地产开发商选择农村集体土地构建房屋，在这种情况下，土地使用手续就是不合法的，所以产权证的办理无法进行。第二，房地产开发商没有支付土地使用权出让金[3]。通常情况下，出让金的支付是使用土地受让人所需承担的主要义务。如果出让金支付不足，土地管理部门就会对土地使用权变更手续的办理带来严重的制约。第三，房地产开发商违章建房。若开发商用地的范围已经超过了土地规划部门的审核范围，或者是随意更改房屋使用的性质，处于违章范围的房屋就难以办证。第四，如果房地产开发商无法提供所要求的资料，并且未经过综合验收，难以提供验收合格证明，同样不能办证。第五，其他的原因，具体表现在房地产开发商未上缴代收公共物业的维修基金等[4]。

二、追究房地产开发商逾期办证违约责任的诉讼时效

1.请求办证诉讼时效

根据民事案件诉讼时效的司法解释内容规定，客体就是原权请求权与人格权、知识产权和救济权的请求权等等。针对商品房的买卖合同而言，购买者申请房屋权属证书权利与以上权利不同，特殊性明显，也就是说，这一权利也兼具了约定和法定双重的属性。其中，对于约定属性而言，在商品房买卖合同当中明确约定，出卖人需要帮助购买者完成房屋权属证书办理义务，而且要严格遵循合同所约定的期限来履行相应的义务。然而，对于法定属性而言，出卖人所需履行的义务属于法律规定，如果购买者超出办证的期限要求，并且逾期的时间超过两年，那么出卖人是需要承担相应义务的[5]。但需要注意的是，法定义务并不会受诉讼时效的问题而随之免除。由此可见，从性质角度分析，办证请求权并不隶属救济权请求权的范畴，也不适合固定诉讼的实效。

2.请求违约金诉讼时效

违约金包括两种形式，即固定金额与根据违约日期累计并计算。然而，所选择的违约金计算形式不同，那么所产生的法律后果也存在差异。其中，若采用固定数额形式，债权就是一时性债权，所以诉讼时效应当由约定亦或是法定办证期限届满的情况下计算，如果超出了两年，可以将违约金全部计算在诉讼时效当中。在这种情况下，当事人就不会具备违约金的赔偿胜诉权。若当事人选择使用了按照违约日期累计计算的方式，那么债权则隶属继续性债权，但因为诉讼的时效将日作为重要单位，所以细化继续性债权并形成若干债权个体。在这种情况下，各债权个体在本质层面都可以被当作一时性的债权。通过若干一时性债权可以形成继续性债权，而每天所对应的债权都属于全新起算点，因此适用于诉讼时效。这样一来，即便购买者办证的期限届满并超过两年提出诉讼，并不会使所有违约金的请求权超出诉讼的时效[6]。具体来讲，起诉之前两年之内债权都由诉讼时效来保护。

三、规避房地产逾期办证现象的有效措施

1.房地产市场准入机制的建立与健全

当房地产商开发企业进入到市场的时候，必须加大其信用审查的力度，确保房地产企业信用机制的不断完善。借助立法的途径，应在获取特定资质以后，房地产企业才能够有资格进入到房地产市场中。而且，并不是所有企业都具备预售的权利，要求要加大限制的力度，对法律责任予以规定。如果企业违反具体规定预售，将受到严厉的惩罚。需要注意的是，即便企业合法进入到市场，同样需要接受跟踪监督，对房产公司销售方面的状况等予以全面审查。针对违法违规行为，需要向社会及时公开并披露，当达到特定程度的情况下需将其开发资格取消，对房地产市场秩序予以全面维护。

2.商品房买卖合同示范文本的严格规范

现阶段，商品房买卖合同示范文本中的第15条针对产权登记进行了有效地约定。然而，由于条约内容不规范，所以在实际应用过程中很容易引起纠纷。在这种情况下，有必要实现商品房买卖合同示范文本的规范化改进。

第一，在《示范文本》当中规定，开发商在权属登记办理方面，要向产权登记机关上报出卖人提供资料的“备案”时间，然而开发商在承担此义务的基础上，同样需要向购买者告知所更改的情况[7]。在这种情况下，此条规定内容需要详细地约定开发商备案以后的几日以内向购买者告知。若房地产开发商难以按照规定时间告知购房者的备案状况，就可以认定其未履行合同所规定的义务，要求其承担违约的责任。

第二，虽然在此条内容中明确指出因出卖人责任影响，导致购买者无法在特定时间内获取房地产权属证书。但是在其他条款当中并没有明确购买者获取权属证书具体时间，导致固定形式化严重，无法发挥其自身功效。为此，需要在《示范文本》内容中适当地增加有关购买者获取房产权属证书的期限约定。

3.政府部门职能的转变

目前，虽然政府审核期限与购买者房产证办理期限已经有明确规定，但实践中却始终存在诸多问题。在这种情况下，应适当地简化房产证的办理流程，并且强化各个部门间的沟通，对开发商上报材料完整性进行确定，并反馈所需补充材料内容。与此同时，可以增加网上申报业务，借助网络确定申报材料标准要求、具体流程与时间，使购买者办证效率不断提高。