承租人优先购买权的对抗效力初探

胡舒蓓

中南财经政法大学，湖北 武汉 430000



承租人优先购买权的对抗效力初探

胡舒蓓

中南财经政法大学，湖北 武汉 430000

《合同法》230条规定的承租人优先购买权制度是一项重要制度。现在学界大多数学者认可该权利性质为形成权。在承租人作出优先购买的意思表示时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同。由于最终只有一个合同能够履行，这不可避免地涉及到优先购买权对第三人的效力问题。本文便对承租人优先购买权的对抗效力作初步探究。

承租人；优先购买权；对抗效力

一、物权效力说与债权效力说

在理论上，优先购买权分为根据能否对第三人产生对抗效力，其效力可分为债权性效力和物权性效力。具体而言：债权性效力具有相对性，也就是仅在承租人与出租人之间发生效力，优先购买权人只能要求出租人优先向自己履行合同的债权请求权，而不得以此权利对抗第三人。若出租人向第三人先行履行合同，则承租人只能转而要求出租人承担违约责任。反之，物权性效力具有绝对性，当优先购买权人作出购买之意思表示时，即对房屋享有排他性权利。即使出租人向第三人转移了房屋所有权，由于侵害了承租人的优先购买权，该转让行为也应被宣告无效。

若采纳债权效力说，涉及承租人优先购买权的双重买卖就和通常的双重买卖无异。在通常的双重买卖中，由于债权的平等性，出卖人有权决定自主决定履行哪个合同，另一个合同的买受人只能请求出卖人承担违约责任。例如在商品房双重买卖中，无法取得房屋所有权的买受人只能请求出卖人赔偿损失。那么，承租人优先购买权纠纷中，出租人就有权选择向第三人实际履行，第三人由此取得房屋所有权，承租人只能请求出租人承担损害赔偿责任。因此，债权效力说有严重的弊端，它没有解决两个买卖合同的履行顺位问题，优先购买权并未使承租人的法律地位优于第三人。承租人的“优先”无从体现，这不符合优先购买权保护承租人权益的立法价值。①

那这是否意味着就就应采纳物权效力说呢？按照物权效力说，即便出租人向第三人实际履行，房屋所有权由第三人取得，优先购买权的行使能否定第三人对财产权的终局取得，转而由承租人取得。那么，若第三人是在完全不知情的情况下和出卖人订立合同，因承租人行使优先购买权而使目的落空，显然这对第三人是不公平的，不利于维护交易安全。

经过前面的分析我们可以得出，一概采用债权效力说或一概采用物权效力说，都是欠妥的。前者助长了出租人与第三人恶意串通的可能，剥夺承租人实现合同目的的机会，从而使承租人优先购买权落空。后者则显然损害了善意第三人的利益。因此，应当根据第三人善意或恶意，进行区别保护。

针对承租人优先购买权对第三人的效力问题，《房屋租赁合同解释》第24条第4项作出了规定。②如果第三人善意取得了房屋所有权，那么优先购买权就仅有债权效力，不得影响第三人的现有物权。若对其做出反面解释，可以得出，如果第三人非善意取得房屋所有权，那么优先购买权就具有物权效力。

二、善意第三人的判断

进一步的问题是，如何判断第三人是善意还是恶意呢？《房屋租赁合同解释》第24条第4项的规定，可以说是借鉴了《物权法》第106条的善意取得制度，因此可以参照物权法中善意第三人的概念对其进行限定，善意第三人应满足以下三个要件：

第一，第三人在受让时不知道或不应当知道房屋租赁关系的存在。第三人的主观方面该如何认定呢？由于优先购买权的基础法律关系是房屋租赁关系，《城市房屋租赁管理办法》第13条明确规定房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案。虽然房屋租赁合同不以登记为生效要件，但登记在实际上起着一种向第三人公示承租人优先购买权的作用。房屋租赁合同依法登记的，即使出租人没有告知第三人房屋租赁关系的存在，第三人也可以经过查询获知，因此，可以推定第三人知道或应当知道房屋租赁关系的存在；房屋租赁合同没有登记的，推定第三人不知道房屋租赁关系，当然，承租人也可以举证证明第三人知道或应当知道房屋租赁关系的存在。

第二，第三人以合理价格购买房屋。善意第三人是在不知道房屋租赁关系存在的情况下，出于正常市场主体的目的购买房屋，应当以市场上的正常价格买入。倘若第三人以明显不合理的低价收受房屋，则其很可能是与出租人恶意串通，有损人利己的不法目的，当然不能认定其为善意。

第三，第三人已完成房屋所有权转让登记。登记是不动产物权变动的生效要件，只有完成登记第三人才能取得物权。否则第三人对出租人仅享有债权，又怎么有立场对抗承租人的优先购买权呢？物权法中善意第三人的论证，在这里不再赘述。

[ 注 释 ]

①常鹏翱.论优先购买权的法律效力[J].中外法学，2014(2)：401.

②<房屋租赁合同解释>第24条：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的.

[1]冉克平.论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院<房屋租赁合同司法解释>第21-24条[J].法学评论，2010(4).

[2]张朝阳.论承租人优先购买权纠纷中的第三人保护[J].法律适用，2011(2).

[3]尹樯.优先购买权的制度检视与构建路径——以承租人优先购买权视角为论证范式[J].河北法学，2016(03).

[4]常鹏翱.论优先购买权的法律效力[J].中外法学，2014(2).

胡舒蓓(1996-)，女，汉族，湖北孝感人，中南财经政法大学，法学本科生，研究方向：民商法。

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