房地产产权变动法律制度研究

徐福安

（100006 北京新东安有限公司 北京）

房地产产权变动法律制度研究

徐福安

（100006 北京新东安有限公司 北京）

随着社会经济的不断发展，以及法制社会的进一步完善，房地产产权变动法律制度在我国社会经济体系中也发挥着十分重要的作用。但是由于我国房地产市场中还存在着许多问题，所以房地产产权变动法律的存在就有了更重要的意义。房地产市场中的一些问题主要是由于相关法律制度的漏洞，因此，要完善相关法律制度是非常有必要的。本文通过对房地产产权变动法律制度进行了探究和分析，并相应地提出了一些观点和建议。

房地产；产权变动；法律制度

房地产产权变动法律作为我国法律体系中一项重要的法律制度，也决定了其相关制度在我国社会主义经济市场中发挥了极为重要的作用。现阶段我国房地产经济市场由于相关法律制度的不够完善，就造成了诸多问题的出现。所以要对房地产产权变动法律制度进行合理的规范，而保护消费者合法权益的有效方式就是对房地产市场进行公证制度化，这样的方式可以有利于杜绝由于房地产产权变动时发生的纠纷问题，而且也能确保房地产合同的正常履行，这也是房地产市场与国际接轨的必要条件。

1 房地产产权变动法定公证制度

1.1 房地产产权变动法公正制度的前提条件

在执行房地产产权变动法定公证制度要满足以下条件：房屋继承时、遗嘱人为处分房而设立的遗嘱时、房产赠与他人时、发生与国外或港澳台相关的法律行为时。在我国《房屋登记法》中明确规定，对于房屋登记机制和与其相关的工作人员，一旦违反了相关规定来进行办理房屋登记的，或者是给其他公民造成财产或人身损害的，要由房屋登记机构来承担相应的法律责任。并且房屋登记机构有权向故意或重大过失而造成登记错误的相关人员进行追究，并要求其赔偿。

1.2 房地产产权变动时要注意的问题

对于当前的房地产权变动公主机构虽然都是有对相关公证书进行了登记，但是还是有部分人为了获取利益而制造假的公证书，所以房屋产权变更制度还是存在着一些问题，因此在对房地产产权进行变更时要注意以下几个公证问题：①公民在办理房屋遗嘱过户登记时，根据继承法中规定，公民可以通过立遗嘱来进行个人财产的分配，但是继承要从被继承人死亡时间开始。所以，对于公民没有死亡时的遗嘱是无效的，这时继承人在立遗嘱人未死亡前娄办理过户登记是不行的。还有就是遗嘱人已经死亡，对于他的遗嘱内容中处分的财产要是合法的，遗嘱的内容要在所有法定继承人面前公开，对于无争议的情况下才能办理房产过户登记。②关于房屋的委托公证书，是对委托人授权于受委托人进行办理房屋登记公证的民事行为。这种情况的产生通常是由于委托人自身的原因而不能亲自进行房屋过户的事项，但是有些委托人与受托人由于想要从房屋税收中获取差价利益而进行房屋委托公证。目前公证办理对于这种现象还没办法杜绝，所以在进行房地产产权变动时要避免这种情况的出现。③对于未婚声明公证书的性质，我国公民的婚姻状况可以由其工作单位或相关部门出具证明，公民可以在单位的证明下公证未婚情况。而在我国婚姻法进行修订以后，相关规定中就表明停止办理公民的未婚法公证书，对此情况，公民在办理房屋登记时必须要提交相关的证明材料，相关部门也要结合申请人提供的材料来判断当事人的婚姻状况。

2 房地产产权变动法律制度的制定原则

2.1 应该要符合经济学原理

对于当前的房地产产权变动制度的需求来看，房地产产权的变动会容易产生财产纠纷问题，并且对国家利益也有着一定的影响。所以为了保障房地产经济市场的安全交易，需要制定一种相关法律制度来确保登记的准确性，也为维护房地产经济市场的秩序和登记的公信力度提供了合理的基础。这种法律制度的制定就是为保障房地产产权变动情况的真实性和合法性，所以在进行办理时要由登记机关进行实质的审查，这样才能保证审查的公平性和公正性。并且在进行登记之前要对相关的法律事实进行法定公证，登记机关也应该要投入相应的资源。登记机关中的相关工作人员要具备全面的法律知识，这样才能保证房屋变更登记的科学性和准确性。房地产产权变动法律制度中应该要引入公证法，虽然目前还无法准确的计算法定公证在房地产产权变动法律制度中的效益，但可以肯定的是，引入法定公证可以获得较大的效果和利益，所以在法定公证机关中投入一定的成本也是值得的。法定公证在房地产产权变动法律有利于维护房屋市场的交易安全，也能有效减少交易风险。并且法定公证能够提高社会效率，从而节约了社会资源。在经济学理论基础上，在房地产产权变动法律中引入法定公证可以促进登记机关进行职能的转变，也降低了分配登记中的风险，这样也能起到保障民生的作用。

2.2 应该要体现出便民和经济的原则

法定公证在房地产产权变动法律制度中的目的是为了预防纠纷，但是这些纠纷也不一定会发生，所以公证一定要在有必要的情况下才能进行。法定公证在房地产产权变动法律制度中运用时，要注意公证的成本问题，成本问题也会影响法定公证的可行性。从我国经济状况来看，由于各地区经济的差异问题，便导致我国整体经济水平偏低。而公证机构是对社会职能进行的一种非营利机构，所以公证的费用要从成本消耗和公证人的实际经济情况来考虑，当然也要结合办理相关公证事项所付出的多少人力、时间以及事项服务的复杂程度等方面来规定公证费用的标准。所以从经济学和便民的角度上来看，房地产产权变动法律中的法定公证是在有必要的情况才进行应用，并且其中公证的成本不得高于诉讼的成本。

3 结束语

总而言之，房地产产权变动法律制度中引入法定公证是十分有必要的，法定公证的合理性和客观性也为其价值奠定了基础。当今社会是经济法治时代，而我国也是一直遵循于物权变动的登记生效主义的模式中，在此基础上建立了公信力度较高的房地产产权变动法律制度，也进一步说明了法定公证制度在保证登记的公信力中有着至关重要的作用，并且公证制度也是具有一定的法律地位。房地产产权变动法律中公证法不仅仅是一种立法选择，更是法律制度中能够调节和运转的客观需要。

[1]张旭.房地产产权变动法律制度研究[J].经营管理者,2016,(26):256-257.

[2]张旭.房地产产权变动法律制度研究[D].长安大学,2016.

[3]吴美明.房地产法定公证制度研究[D].西南政法大学,2008.