“三围绕”稳步开展农村宅基地及农房确权登记工作

□ 嘉兴市国土资源局秀洲区分局 高萌媛

“三围绕”稳步开展农村宅基地及农房确权登记工作

□ 嘉兴市国土资源局秀洲区分局 高萌媛

土地是农民赖以生存的信心和保障。农村的土地，特别是宅基地和集体建设用地使用权是农民及农民集体重要的财产权利，直接关系到每个农民的切身利益。今年，嘉兴市秀洲区按照“先易后难、总体推进”原则，率先在洪合镇开展农村宅基地及农房确权登记试点工作，以围绕“有多少、发给谁、怎么发”的总体思路为中心线，稳步开展农村宅基地及农房确权登记工作，切实维护农村居民合法权益，夯实农业农村发展基础。

一、围绕摸清底数，搞清楚“有多少”

农村宅基地及房屋登记工作情况复杂，工作量大，且存在较多历史遗留问题，所以，首先需摸清底数。

1.做到“一条直线”，明确责任分工落实到位

农村宅基地使用权及房屋所有权是农民的重要物权，关系到每个农户的切身利益、通过农村宅基地及房屋确权登记发证，可以促进农村社会的和谐稳定、促进城乡统筹发展、促进农村各项改革的深入推进。因此，秀洲区四套班子高度重视宅基地不动产登记发证工作，区人大、区政府分管领导专题调研此项工作，成立了由区国土资源分局主要领导任组长，分管领导任副组长，地籍科、规划耕保科、法规科、不动产分中心等相关科室负责人和各镇（街道）国土资源所所长为组员的工作组，由地籍科牵头协调推进宅基地不动产登记发证工作。

2.做到“四个不漏”，摸清楚试点区总体情况

按照“以点带面、试点先行”的原则，选取洪合镇作为先行试点，试点摸索出一套以“登记一批、搁置一批、处罚一批、拆除一批”为主要内容的农房登记发证工作思路，为全区推进积累经验。根据洪合镇现有农业户口总数（6542户）、2010年开展“两新工程”以来洪合镇已建农民建房数，调查摸清宅基地已发证、未发证以及未审批的数量，做到“村不漏组、组不漏户、户不漏宅、宅不漏项（宅基地审批）”四个不漏。同时明确，近期计划安排拆迁安置的农房不再纳入此次测绘、登记范围。

3.做到“三先三后”，确保外业测绘高效精准

为确保全区宅基地发证工作的顺利推进，秀洲区确定了“先易后难、稳步推进”的工作总基调，有序推进地形数据调查、农房测绘、发证管理系统建设等工作。在开展外业调查过程中，宅基地和农房确权主要采用“先方案后测绘”，先制定详细的宅基地调查及房屋调查方案，做到房地一体调查，再组织开展外业实地调查。“先试点后推广”，目前先在洪合镇的两个村进行试点调查，通过对调查数据及调查方法的再分析，进一步完善调查方案，再全区推广，同时安排村干部及农户现场指界后测绘。“先检查后确定”，测绘完成后，作业单位对测绘数据进行质监，控制误差，最终确定测绘面积。同时，明确要求成果数据必须进行“实测面积、发证面积、审批面积”三项比对，确保各项数据真实、准确、有效。

二、围绕问题导向，弄明白“发给谁”

在完成洪合镇良三社区和建北社区两个试点社区的地形、房屋及权调内外业处理后，秀洲区对梳理出的问题多次组织研究、讨论处置办法。

1.把握核心，解决认定权利人资格

为稳步推进宅基地及农房确权工作，秀洲区在深入调研的基础上，对发证过程中可能出现的问题进行了初步梳理，并把这些问题分发各镇征求意见，最终明确以户主名义作为主体进行登记发证，其他成员予以记载。户口非农化后的宅基地，依据原审批资料进行宅基地及农房确权登记，办理不动产权证；对现有家庭成员与原审批表不符的，包括死亡、迁移等，需由全体家庭成员共同确认是否予以记载发生变动的成员资格；对以宅基地形式安置的拆迁户应参照户口非农化的情况予以登记。做到登记时确保一户一宅。

2.抓住关键，解决合理界定发证面积问题

明确确权方法严格遵循“房地一致”原则，按照先确地权、再确房权的思路，对农村宅基地及房屋权利主体不相符的，重新确认权利主体，确保房地主体一致。对于实际调查中出现的审批面积、原宅基地面积及实测面积，以审批面积为登记依据，实测面积予以记载，对实际面积与原宅基地证面积差异在合理范围内的，以此次实测面积为准。另外对于历史违法用地在补办过程中，合法面积应统一按照现有农民建房政策认定，超出部分予以保留。

3.放活遗案，解决违法用地处置问题

坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，以化解矛盾、应发尽发为原则，通过把握时间界限，合理界定超高及保留面积、简化处罚（处置）程序等方式，妥善处理宅基地及农房确权过程历史遗留的违法用地问题，切实维护农民的合法权益，夯实农村发展基础。

三、围绕每个环节，谋划好“怎么发”

在前期大量调查和问题梳理后，秀洲区为下一步政策研究，出台有针对性的政策进行了认真谋划。

1.实行“两审一核”登记制度

宅基地不动产登记发证工作实行村初审、镇复审、区审核的“两审一核”制度。在基层国土资源所的配合、指导下，村负责相关材料的收集整理，把好初审关；镇专门工作小组负责对汇总资料进行研究，把好复审关；区不动产登记分中心依据提交的材料，根据不动产登记的相关要求把好审核关，并制证、发证。

2.“五方联动”，确保责任落实到位

为进一步深化农村产权制度改革，秀洲区从上到下，层层联动。在区级层面，负责总体设计和整体推进，加强政策指导和工作督查。在镇级层面，按照“成立一个机构、召开一次大会、开展一次培训、明确一名联络员”的“四个一”要求，做好相关工作。在村级层面，按照“有牵头负责人、有工作班子、有作业向导、有议事规则、有保障措施”的“五有”要求，稳中求快比速度，抓好村组矛盾纠纷调处。在农户层面，引导他们主动配合。在作业单位层面，明确承担执行者和操作者的职责。

3.“三级调解”，确保纠纷处理及时

秀洲区在审批环节、权调环节、发证环节已经梳理出近50多个问题，同时对拟定的处置意见进行风险预估。针对确权工作中容易产生的不稳定隐患，秀洲区明确各镇做好预案，负责协商调解；在每个村，落实专人负责纠纷处理，充分发挥老队长、老党员、老会计的“三老”作用引导当事人依法理性地反映和解决纠纷，确保“小事不出村、大事不出镇、矛盾不上交”。