破解小区物业管理之难的对策建议

裴斌 郭晓敏

（合肥市委党校，安徽 合肥 230031）

破解小区物业管理之难的对策建议

裴斌 郭晓敏

（合肥市委党校，安徽 合肥 230031）

破解住宅小区物业管理之难，不仅事关居民生活质量，也关乎基层社会的和谐，是提高基层社会治理和城市管理水平的基础性工程。合肥市在实施 《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《合肥市物业管理若干规定》的同时，2014年还结合合肥实际，进一步出台了《合肥市人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见》，对各方职责有界定，实施有措施，但依然执行难到位，成效不理想。

一、小区物管之难，难在哪里？

小区物管之难，究竟难在哪里？通过深入调研笔者以为从文化角度看，价值观偏差、公德意识与契约精神淡薄是根源。而其直接原因主要表现为：

（一）开发商、业主委员会、物业公司、街道社居委以及政府有关职能部门和行业协会等相关各方尤其是业主，对于小区治理缺乏统一清晰正确认知。

（二）相关管理各方权责不清，各自为政，作为不一致，协同不力。

（三）业主义务意识不强，维权诉求日趋个性化，合理与否界定难。

（四）违约治理手段少，力度弱，处罚难，成效差。

（五）物业纠纷协商调解渠道少，缺乏具有较高公信力的专门裁决机构。

二、破解小区物业管理之难的对策建议

破解小区物业管理之难，总的来讲，还是一靠教育，二靠法治。从现实治理的角度，具体建议如下：

（一）明确开发商在前期物业服务中负有连带责任

开发商与业主签购房合同时，物业服务合同内容包含在内，开发商在办理预售许可前已完成前期物业管理招投标，代表未来业主签订了前期物业服务合同，在交房后，开发商总以完成合同交割为由，拒绝协调前期物业服务矛盾，因此应进一步明确开发商在前期物业服务纠纷中负有连带责任。

（二）实行“一物业一规约”，提高《管理规约》的刚性

《管理规约》（原 《业主公约》）是由业主承诺的、对全体业主具有普遍约束力的自治规范。要提高其约束刚性，必须令其条款具体化，改变其“普遍适用”为“一物业一规约”，增强其针对性和可操作性，明确界定业主在物业管理特定区域内具体指向特定物业使用、维护、管理以及业主的公共利益与义务、违反规约应当承担的责任等等权利与义务关系，如果业主违反管理规约，受侵害人可以依据规约提起仲裁或诉讼。

（三）规范业委会的产生运行，着力提升其透明度和公信力

出台专门的住宅小区业主委员会规程，规范业委会的产生程序和议事规则、组成人员资格认定和履职要求及其培训、权利界定和办公场所与经费管理、信息公开等。

（四）建立物业企业黑名单制度，有效惩戒物业服务质量失信行为

对物业企业在物业服务中的质量失信行为，经过一定程序予以明确界定，除经济处罚、诫勉约谈、责成整改、勒令退出外，还可通过舆论曝光、“优秀物业小区（大厦）”等荣誉摘牌、企业资质降级直至取消市场资格予以惩戒。黑名单制度的实施遵循依法监管、客观公正、及时准确、惩戒过失原则。“黑名单”期限为一到两年，不合格的继续延长。对“黑名单”物业企业的法定代表人、主要负责人以及直接责任人员，视其情形，可考虑将其个人信息也一并列入“黑名单”。

（五）恶意拖欠物业费和其它严重违反规约业主计入社会征信系统

鉴于物业服务的公共不可分割性，如期缴纳物业服务费是业主的公共义务，也是对物业公司服务供给的基础性约束。少数业主的欠费必然地带来公共服务的低效供给，从而构成对包括自己在内的全体业主利益的侵害。为此，除由物业公司和业主委员会协同催缴直至提起仲裁或诉讼外，参照银行信贷管理，将业主恶意拖欠物业费作为严重失信记录，纳入个人信用信息基础数据库，连同严重违反物业管理规约的行为，一并计入社会征信系统。

（六）强化社居委物业管理指导职能，落实基层自治制度

从法律到规章，有关各方的物业服务管理职责职权都有界定，对于在实际运行中最贴近业主、理应发挥直接作用的一方——社区居民委员会，唯独缺失了职权赋予。进一步明确社居委在小区物业服务中的职责职权，如物业服务合同的鉴证权、业主大会及其业委会以及物业企业的运行监督与考核权等，对于辖区物业纠纷的调解和生活秩序的维护等具有现实意义，应提升到城市管理和社会稳定高度加以认识。

（七）搭建沟通平台，设立专门的物业管理纠纷仲裁机构

市仲裁委员会联合市房地产管理局和市物业管理协会共同组建物业服务纠纷仲裁办，充分发挥仲裁在解决物业服务纠纷中独立、公正、方便快捷、成本低廉的优势，为业主和物业服务企业搭建一个沟通平台，专职调处物业服务纠纷，减轻企业和业主负担。同时，还要免费进行仲裁知识、政策等方面的培训，指导和帮助当事人做好仲裁前期准备工作，保障物业服务行业健康有序发展。

责任编辑：夏明珠

2016-12-19

裴斌，合肥市委党校市情研究室主任。郭晓敏，合肥市委党校讲师。