建设数字化“房管一张图”提升房产行政管理水平

2017-01-19郑举汉陈久锐

中华建设 2017年7期

郑举汉陈久锐

郑举汉陈久锐

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随着我国城镇化进程的快速发展，城市房屋数量快速增加，房产行政管理工作的压力也日益增大，传统的“以档管房”方式在不断涌现的矛盾问题面前捉襟见肘。信息化产业革命以来，计算机替代人工、电子资料替代纸质档案、互联网替代飞鸽传书、大数据提供智能分析，为解决这些新问题提供了有力工具，基于此打造“数字房管”“智慧房管”是解决城市快速发展带来诸多房产行政管理问题的有效途径。

“数字房管”建设需要从房屋基础数据和房屋管理系统等多个方面着力，而房屋基础数据是“数字房管”的基石。多年来，房管部门掌握的房屋数据以房产分层、分户数据为主，数据呈现出分散、微观的特征。解决房屋及房屋数据定位“落地”问题，是实现数据有效、集中利用的关键，是实现各类数据关联和进行房屋大数据分析，为房产行政管理宏观决策提供支持的关键。

基于武汉市行政管理部门职能划分的特征，武汉市住房保障和房屋管理局有必要掌握一套具有自主知识产权的基础图件。在此背景下，武汉市1∶2000房管基础图建设工作成为局“十二·五”规划重点基础性工作。“十二·五”期间，房管基础图覆盖面积达2000平方公里，实现了从无到有、从覆盖主城区到基本实现国有土地全覆盖的飞跃发展。

一、“房管一张图”在房产行政管理中的应用

武汉市1∶2000房管基础图涉及的数据信息包括房管区、房管分区（街道）、房屋及附属设施、道路、水系、植被、地名地址专题要素等基础地理信息，要素分层三十余层，其中专题要素信息包括房屋地址门牌、党政机关、学校医院、企业、银行网点、公园等近二十类数据。其蕴含的丰富数据信息在房屋产权管理、市场管理、房屋安全管理、物业管理、住房保障等多个房地产管理领域得到了广泛应用，在全市房产管理中发挥了重要作用。

1.在房地产市场管理中的应用

为了进一步规范市场秩序、提高行政效能、简化办事流程、创新税收征管机制，为我国房地产税制改革打基础，武汉市开展了应用房地产估价和信息技术评估存量房交易申报计税价格工作。

武汉市房管基础图在该工作中作为基础图件平台，串联了武汉市房屋交易权属登记系统、武汉市商品房合同备案系统、武汉市存量房交易合同备案系统。按照住建部《房屋登记编码》的规定，利用房屋空间坐标建立了房屋身份证编码体系，实现了房屋唯一性管理。结合采集影响评估价格的22类50万个特征因素点、12万个样本点和5000个小区信息，形成了武汉市存量房交易评税专题图。利用专题图，可为房屋评估系统提供各类要素基础信息，实现存量房交易环节计算机自动评估，并且还能实现科学的空间分析统计。此外，还建立了动态维护机制，确保各类信息数据定期更新。

通过存量房交易自动评税系统，使交易办证更加便民利民，为交易双方节约了评估费用，商品房无抵押转移登记等5项业务实现了“立等可取”，缩短了办证时限，赢得了群众口碑。

2.在房屋产权管理中的应用

房屋产权管理是房产行政管理中的重要内容，房管基础图系统数据库的数字化、系统化、信息化管理模式极大提升了房屋产权管理的工作效率，实现了各类专题信息的集成，是建成房屋产权管理的大数据平台的坚实基础。

“十二·五”期间，为产权管理部门提供40多栋房屋数据，用于楼盘表建设。基于房管基础图开展的武汉市房屋全生命周期调查工作，完成了35万栋房屋的属性信息采集。

3.在房屋安全管理中的应用

房屋安全作为公共安全的重要组成部分，也是最重要的民生问题之一，房管基础图建设工作着眼于房屋安全对房屋空间动态管理的需要，结合危房普查，建设房屋安全管理平台，实现房屋安全全过程、动态、精细化管理。

“十二·五”期间，共完成7个中心城区89个街道925个社区内的私有房屋、公有房屋、单位自管产房等危房的空间定位、属性和图片信息采集、房屋身份编码及危房信息数据录入平台的建设工作，有效地提升了房屋安全管理水平和应对突发事件的快速反应能力，是全市房屋全生命周期管理信息系统的重要组成部分。

4.在物业管理中的应用

为加强城市综合管理，改善居民生活环境，武汉市政府于2012年至2014年将老旧社区物业服务纳入“城管革命”，决定对老旧住宅区物业服务工作进行考评，使全市老旧住宅区基本实现“环境美好、管理有序、服务周到、群众满意”的总体目标。以房管基础图为基础开展的中心城区425个老旧住宅区考评区域图测绘项目为考评工作的顺利进行提供了数据，提高了考评工作的效率和工作精准度，取得了业界专家的一致好评。

5.在住房保障和优秀历史建筑保护等工作中的应用

住房保障和优秀历史建筑保护是市局房屋管理的重要工作之一，以武汉市1∶2000房管基础图为底图完成的保障性住房、历史保护建筑等项目的房屋“落地”工作，制作的各年度保障性住房、优秀历史保护建筑专题图为局相关工作提供了重要资料。“十二·五”期间，完成了各年度保障房专题图，并完成了优秀历史保护建筑“落地”183项。

6.服务房屋全生命周期管理和蓝皮书的编撰

武汉市1∶2000房管基础图是武汉市房屋全生命周期管理工作的底图，为房屋的全生命周期管理提供了基本图件。

同时，房管基础图也是《武汉市住房保障和房屋管理蓝皮书》的数据来源，该书为社会综合治理提供了重要数据。

二、全市全覆盖的重要意义

“十二·五”期间，房管基础图建设工作的成效充分证明房屋基础数据的重要性。“十三·五”期间，武汉市1∶2000房管基础图测绘与建库工作是必要的基础性工作，实现全市国有、集体房屋全部“落地”和全市全覆盖，对于房产行政管理具有重要意义，主要体现在以下几个方面：

1.房管基础图全市全覆盖是服务“互联网+房管”的基础

房管基础图全市全覆盖是建设房管大数据平台，加强房地产市场监管，建设“互联网+房管”的基础。没有房管基础图对房屋空间位置的精确定位，就没有信息量庞大的房屋数据的有效关联，就无法实现房地产市场的准确监管，自然无法推进“互联网+房管”建设。

2.房管基础图全市全覆盖是房产行政精细化管理的需要

全市的房产行政管理需要覆盖全市范围的基础图件，需要提供分析全市建设、变化全貌的数据，需要通过对全市房屋情况的数据统计以制定准确恰当的管理措施，实现房产行政的精细化管理。

3.房管基础图全市全覆盖是服务房屋全生命周期管理各个环节的基础

房屋全生命周期管理串联了房屋的过去、现在和将来，将房屋预售、初始登记、交易、抵押、查封等各个业务关联到了一个系统平台上，房管基础图正是这个系统平台的底图，房管基础图的全覆盖则是实现全市房屋全生命周期管理的基石。

4.房管基础图全市全覆盖是实现与不动产统一登记无缝对接的需要

“十二·五”期间，国家、省、市各级主管部门出台了相关文件，推动农村房屋产权制度改革试验，旨在为该项工作的全面铺开积累经验，最终实现农村土地、房屋等要素的流转。同时，全国的不动产统一登记工作也在各个城市启动，将在“十三·五”期间全面铺开。房管基础图的全市全覆盖是实现农村房屋确权登记与不动产统一登记相衔接的必要数据来源。