浅谈房地产项目渗漏预防与控制的几点经验

李存

摘要：近年来，房屋渗漏问题频繁的发生，不仅影响房屋建筑使用时的安全性，同时降低人们对房屋建筑的满意程度，不利于房屋建筑行业的发展，防渗漏问题需引起建筑行业的重视。本文以福州奥林匹克花园二期D2地块的渗漏问题为例，首先对防渗漏工程的市场现状进行介绍，接着对该项目已存在的渗漏问题进行总结梳理，提出了房地产项目防渗漏的预防与控制的三大方面，旨在提升房地产房屋建筑设计施工中防渗漏的质量控制，降低房屋渗漏问题的发生率。

关键词：房屋建筑；渗漏；经验；防渗漏工程

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1674-3024（2016）13-113-02

1.工程概况

福州奥林匹克花园二期D2地块地处福州市晋安区新店镇东园村，项目为住宅用地，共有十栋高层住宅，地下室一层，总建筑面积约89467m²，该工程于2015年1月19日完成竣工验收。在后期房子交付业主使用后，业主反映房屋存在渗漏问题，严重影响业主对房屋建筑的满意度。为了减少房屋建筑渗漏问题份发生率，项目部组织对项目进行后评估，对已发生的渗漏案例进行深入探讨，总结经验教训，以便提高后续房屋建筑的工程质量。

2.房屋渗漏的市场现状及本项目的防渗漏状况

2.1房屋渗漏是当前房地产行业房屋建筑工程的一大质量通病

中国建筑科技研究中心曾对10年内新建的房屋进行了一项调查，结果显示，在被抽调的327栋房屋中，出现渗漏问题的高达60%。虽然整个建筑行业对工程质量越来越重视，但是房屋渗漏问题仍然频繁爆发，不能从根本上解决房屋渗漏问题，房屋渗漏依然是当前房屋建筑工程的一大质量通病，需要我们总结以往工程经验教训，在实践中不断提高防渗漏技术。

2.2房屋渗漏是交房业主投诉的主要热点问题

根据万科、中海、龙湖等知名房地产企业对业主索赔分类进行分析，大部分业主投诉都集中在渗漏、空鼓、开裂等方面。有关工程渗漏方面的案件，已占到各种工程质量总案件的25%左右，并呈现着不断上升的趋势。且业主对渗漏的容忍度极低。

因此，如果能够解决渗漏质量隐患，就可以消除大部分业主投诉，提高业主对工程质量的满意度，也大大提高整个项目的经济效益与社会效益。

2.3奥林匹克花园二期D2地处福州市晋安区，所在地是典型的亚热带季风气候，雨量充沛，年平均降水量为900～2100毫米，一遇到下雨天，容易引发渗漏风险，对工程质量是个重大考验。而且该地区主导风向为东北风，夏季以偏南风为主，6-9月天气是台风活动集中期。很多渗漏问题还不只是单纯的雨水导致的，更多的是因为大风在下雨天起到推波助澜的作用产生的，致使房屋建筑中易渗漏部位频繁爆发渗漏问题。在奥林匹克花园业主所反映的渗漏问题中，常见的渗漏部位有素混凝土反坎、铝合金窗扇、变形缝位置等。

3.奥林匹克花园二期D2地块渗漏防治案例

3.1地下室顶板增加找坡层与滤水层

地下室侧墙与顶板是防水防渗的重点与关键部位，从二期开始，项目部提出设计修改意见（详图2），在种植顶板上增加找坡层，并设150mm厚碎石滤水层（图4）和排水管（图3），使顶板积水可以通过滤水层引到D110UPVC梅花状开孔的透水管，通过透水管及顶板找坡层将雨水最终排向排水暗沟。采取该措施后，在二期业主交房后，该部位渗漏的投诉案例比一期有明显降低。这个设计上的修改有效的提高地下室顶板的疏排效率，降低了渗漏风险。说明在防渗漏问题上设计前期需做好优化，确保雨水的有效疏排。

3.2走道端头电梯井进水，设计加设窗户

高层电梯前室位于走道的端头，侧向未进行封闭（图5），虽在端头设有地漏，但是暴雨天气还是极易造成电梯井道进水。工程部与设计部协调以后，决定统一安装铝合金窗进行封闭（图6），而且铝合金窗的水密性等应达到要求，窗框各构件交接处打胶密实，在窗的底框两侧开设疏水口，便于积水疏排。在交房前还需要对铝合金窗进行淋水实验。经过后期设计补救措施及提高铝合金的细部施工质量后，该部位的渗漏问题得以有效解决。

3.3外墙线条及外架脚手眼处易的渗漏细部施工质量控制

外墙线条处室内砌体施工时底皮砌块未作六面涂刷界面剂防水处理，易导致雨水从底皮砖位置处渗到户内，而且经过浸泡的底皮砖强度也会降低，影响墙体整体刚度。且外墙线条处找坡不足及外架脚手眼处封堵不密实造成外墙线条、外架脚手眼处渗水。为降低渗漏风险，结构表面基层需清理干净，室外线条交接处砌体底皮六面刷界面剂必须满刷或者在该处浇筑200mm高素混凝土反梁，并且控制好室外线条抹灰坡度及外架脚手眼处的封堵密实程度。渗漏问题往往都发生在细小部位，施工中加强对细部质量的控制将会大大降低渗漏风险，提高房屋的整体质量。

3.4高层屋面结构变形缝位置的防渗漏控制

高层屋面结构变形缝位置渗水致使靠变形缝下部两侧的住户砌体墙面渗水（图7），引起业主投诉。原设计的变形缝盖板防水做法存在一定的设计缺陷（图8），当雨水较大时，容易从盖板顶部镀锌铁皮缝和反梁根部不密实砼的孔隙引发渗漏风险。后期工程部提出设计修改意见（图9），将镀锌铁皮盖板改成变形缝处反梁一起现浇的混凝土遮板，遮板末端盖住变形缝，有效的防止大风将雨水灌到变形缝里，这个设计上的改良可以有效降低变形缝的渗水风险。遮板上部加大找坡至10%，屋面的混凝土找坡也加大至3%。使雨水得到更好的疏排。另一点改进是变形缝墙根处的水泥砂浆圆角由原来直径50mm增加至100mm，这个细部结构的修改，降低了墙根处的渗漏风险，也使雨水更好的排到地漏处。现场施工时，变形缝位置反梁应与主体结构混凝土浇捣一次性完成施工，模板安装时禁止使用铁丝穿过反梁进行拉结。完成后做闭水试验确认无渗水后，方可进行下道工序，从源头上预防与控制渗漏问题的发生。

4.防渗漏工作的经验教训

从以上几个现场案例可以看出，房地产项目的渗漏预防与控制需从三大方面着手：

（1）设计是前提

加强各防水防渗主要节点构造的设计是防水防渗工作的前提条件。据相关调查显示，渗漏产生的原因，约40%是因设计中的不合理引起的。防水设计滞后现代社会科技进步的速度有目共睹，建筑业的新工艺新材料也层出不穷，设计理所当然应该跟上科技的发展，但是由于当前设计规范缺乏指导性、前瞻性，使得设计人员无章可循。加之人懒惰性的一面，因此，许多应该注意到的关键的防水细节或粗糙地呈现在图纸上，或根本不存在图纸上，由此导致现场施工缺乏指导。

工程质量预防的起点是设计管理部门，设计阶段应该对企业的防渗漏工程质量通病与防渗漏工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施。

（2）疏排是保障

做好各部位的疏排工作是防渗漏最有效的保障，很多渗漏问题都是因为积水造成的。防水防渗漏是一个系统化的工程，要转变以防为主的传统思想，应建立以排为主，防排相结合的防渗漏理念。

（3）细部质量控制是关键

在渗漏质量问题中约60%是施工造成的，现场的施工管理需要引起我们的重视，而施工质量的控制，除了结构自身的防水防渗外，各部位的细部处理是防渗漏的关键所在。控制好细部质量，渗漏问题会大大减少。

5.结论

防渗漏是建筑行业的一场战役，要战胜这场战役需要加强以下几个方面：

（1）树立正确的防渗漏质量意识与管理理念：在项目管理全过程中项目团队全员时时刻刻要有防渗防漏的思想意识与管理理念。

（2）做好设计防渗漏构造节点及设计前端的防渗漏措施，借鉴以往渗漏问题的经验教训，从源头避免渗漏因素，从而大大降低渗漏风险。

（3）以混凝土结构自防水为主，面层防水做为补充或加强，重点加强细部施工质量的管控，这就需要项目的管理人员加强现场管理和质量控制。

（4）工程施工全过程，与渗漏相关的部位或工艺的工程质量标准必须是“零缺陷”，要精益求精，“防患于未然”。