房地产企业税务筹划思考

陶园

[提要] 房地产业在国民经济中占有重要地位，涉税较多，税负较重，房地产业进行税收筹划可以减少纳税成本，从而达到增加企业利润的目的。本文采用理论与案例相结合的方法，通过对我国房地产开发企业的特点和发展趋势进行分析，尤其是在“营改增”实行后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。企业要及时根据房地产企业“营改增”后的新变化，研究税务筹划的新思路、新方法。

关键词：税务筹划；房地产；“营改增”；风险

中图分类号：F23 文献标识码：A

原标题：税务筹划在房地产行业的应用

收录日期：2016年10月28日

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点。对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：

1、开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2、开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3、经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）税负情况。多数房企减负：营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了在生产链条中重复计税的问题。在“营改增”之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，“营改增”后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。经测算“营改增”前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，“营改增”将改善企业毛利率水平，大部分房企毛利率均在均衡点以下，因此“营改增”对大多数房企而言起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高的要求。此外，按照“营改增”前的方案，房企应将预售营业款按照5%的税率预缴税，“营改增”之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率高的企业，利润的上升空间更大。

二、税务筹划基本方法

（一）利用税收优惠政策。税务优惠政策是国家为了扶持某些特定产业、行业、地区、企业和产品的发展，或者对某些有实际困难的纳税人给予照顾，在税法中做出某些特殊规定，比如免除其应缴的全部或部分税款，或者按照其缴纳税款的一定比例给予返还等，从而减轻其税收负担。

（二）纳税期的递延法。利用延期纳税筹划是在合法、合理的情况下，使纳税人延期缴纳税收而节税的税务筹划方法。

（三）转让定价筹划法。利用转让定价筹划法，主要是通过关联企业不符合营业常规的交易形式进行的税务筹划。

（四）税法漏洞筹划法。其属于避税筹划，利用税法漏洞争取自己并不违法的合理权益。

（五）会计处理方法筹划法。

三、房地产企业计税方式选择

房地产企业在“营改增”后将是一般纳税人身份，一般纳税人有两种计税方式，一种是按照11%税率采用一般计税方式，另一种是对于老项目选择过渡性措施，即实行简易计税方式，征收率是5%，相当于营业税的4.76%。这样，对房企来说，选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种计税方式税率或征收率不同，直觉上看，部分房企会认为，一般计税方式税交多了，选择简易征收率5%更简单明了。

“但是问题来了，房企选择简易计税方式的老项目销售开出的发票，对于购房企业客户来讲，作为新增不动产所含增值税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意买房，除非房企价格优惠。因此，简易计税时间长了，并不利于房企销售。”房产财税专家樊剑英指出。

案例 “营改增”后，甲企业的老项目与乙企业的新项目同时开售，甲企业选择简易计税，乙企业是一般计税。按照樊剑英的说法，甲企业这时会遇到一个问题：大家如果都卖1万元/平方米，老项目按照5%计税也许税负低，新项目按照11%计税表面税负高，但是企业客户都愿意买新项目的房子，因为按照“营改增”政策，只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的进项税额，而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果简易计税也可以开出专用发票的话，对于购房企业，购入一套200万元的房子，一般计税发票可以抵扣19.82万元进项税金，简易计税专用发票可以抵扣9.52万元进项税金，简易计税普通发票没得抵扣，甲企业、乙企业卖同样的价格，时间长了市场上的库存、老项目的房子如果积压得越来越多。怎么办？降价！降到购房企业愿意买的程度。“由于上述原因，短期内这种税制改革对房企来说，利好效果可能看不出来，但稍微长期一点的话，如一年半载，房企的一批新项目建好了，政策利好会显现出来。”樊剑英表示。

四、房地产企业税务筹划风险及应对措施

（一）筹划风险。税务筹划风险是指纳税人在进行税收筹划时因各种不确定因素的存在，使筹划收益偏离纳税人预期的可能性。企业税收筹划可以提高企业的经济效益，但同时也存在很高的风险，如果控制不好，反而会大大增加其成本。因此，必须对税收筹划的影响因素进行分析，确定可控风险和不可控风险，房地产开发企业税收筹划的目的之一就是要控制企业的可控风险。税务筹划的风险包括政策性风险和非政策性风险两种。政策性风险是指因国家对房地产业税收法律法规等方针政策的及时调整，而给房地产业税收筹划带来的风险。房地产行业受政策因素影响比较大，这主要是由房地产开发企业的国民经济支柱地位决定的，我国房地产行业发展迅速，部分开发商存在投机行为，导致各地房价的不断攀升。国家为了控制房价，出台了一系列税收法律法规等相关政策，这就可能出现依据此前原有税收政策设计的筹划方案，因为新政策的出台由合法变成不合法，从而产生筹划风险。

（二）应对措施

1、树立正确的税收规划意识。税收筹划是在法律法规许可范围内进行的具有合法性，所以在制定税收筹划方案时要使其顺应国家税收政策的趋势且符合现行税法的相关规定，实际操作执行时，要深刻的理解税法涵义时刻关注税收政策的变化，要在学法、懂法、守法的前提下灵活运用法律开展税收筹划。

2、全面了解税法的变动。税法是国家处理与房地产企业之间税收分配关系的主要法律依据。税法与瞬息万变的经济情况与国家政策紧密相连，经常要做改进修正和完善。所以，各房地产企业在做税收筹划时，要密切关注并根据其变化及时调整筹划方案，确保在国家的法律框架内依法进行。

3、加强与税务部门的交流。税务部门由于工作原因可能对企业的内部生产经营状况不太熟悉，对各企业税收筹划方案存在或多或少的疑问和分歧，企业应该主动了解和熟悉税务机关的工作流程，建立长期有效的沟通与联系，以达到两者在税法的理解与政策实施中高度一致。

4、提高税务筹划人员素质。税收筹划人员首先要有全面的知识储备，并对所学知识有深刻的认识和理解；其次要培养自身良好的职业道德和素养，在进行税收筹划时保证既要为企业创造合理的税收利益，又要不违反税法等相关法律；最后要有良好的沟通及团队协作能力，只有这样才能在面对税务机关提出专业性强的问题时，才能做到有理有据答复自如，从而顺利且及时地获得税务部门的认可，筹划方案才可以有效地实施。

主要参考文献：

[1]李红梅.房地产企业税收筹划探讨[J].中国集体经济，2010.12.

[2]安丰芬.房地产开发企业税收筹划分析[J].中国乡镇企业会计，2011.7.

[3]钟顺东，钟涵宇.房地产行业税负“探究”[J].企业导报，2016.1.

[4]黄贤红.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].财务审计，2016.8.