供给侧结构性改革视角下房地产行业去库存研究

张 宁 肖 慧

(广西大学公共管理学院,广西 南宁530006)

1 房地产行业库存过剩的背景及现状

为了应对20世纪90年代末期的亚洲金融危机,中国政府以财政、货币政策为工具,加大了对城镇住房改革力度,逐步终止住房实物分配,最终建立多层次城镇住房供应体系,以便通过房地产行业的市场化发展增加国内有需求,我国房地产行业也由此进入了快速发展期,在此后的10多年中,由于经济的迅速发展、国民收入的迅速提高、住房供给体制改革的深入推进以及房地产“刚需”的迅猛增加,使得市场对房地产市场的有效总需求不断提升,另外由于房地产对经济的直接拉动效应较强以及本身高额的投资回报率,其更是被地方看作是短时期内提高GDP的“利器”,被民间投资者看作是短时期增加个人财富的“印钞机”其发展前景被普遍看好,因此大量资本涌入房地产行业,全国各地掀起了一股房地产热潮,不管是一二线大城市还是三四线中小城市,一座座楼盘拔地而起,房屋的在建面积、竣工面积、销售面积等迅速攀升。官方的统计数据表明,2000年以来,我国房地产行业投资呈现出“井喷式”增长趋势,例如:2000-2014十三年间房地产行业投资总额的年均增长率均达到了23%以上,房地产行业投资额在2004年首次突破1万亿元,2007、2008连续突破2万亿元和3万亿元,2010年突破4万亿元,2014年更是突破9.5万亿元大关。这大大超过了同期全社会固定资产投资的平均增长速度,海量投资引发的直接后果就是房地产行业库存的迅猛增加,我国房地产行业商品房待售面积从2012年的3.65亿平方米,逐渐增加到2013年的4.93亿平方米,2014年的6.22亿平方米,2015年的7.19亿平方米。事实上如果算上全国各地的小产权房以及一些没有纳入统计口径的待售房屋,中国住房过剩的情况可能会更加严重,按照我国人均住房面积35平方米计算,目前“待售”的住房可供2亿人居住。在我国房地产无可争辩的已经成为国民经济的重要支柱产业;但是由于对房地产“刚需”的逐渐减弱以及投机需求受到抑制使得市场对房地产产品的有效需求大幅降低,房地产行业的发展开始进入下降阶段,根据公开统计数据2007年之后的几年里中国房地产的年均毛利率达到30%左右,到了2013年房地产行业的净利润率仍高达11.97%,2014年开始下降但也有10%的利润率,到了2015年房地产行业的净利润率仅为8%,与此同时截至2015年末我国商品房待售面积却达到了7.19亿平方米,这表明房地产行业已经进入利润一路走低而库存却严重过剩时期,怎样化解这些过剩的库存,引导房地产行业健康发展已经成为摆在各级政府面前不得不解决的课题。

2 传统的借助需求侧管理化解房地产过剩库存的方法遇到困境

经济学理论认为供给与需求是特有的一对矛盾体,它们共生共存。在经济学理想状态下分析,在经济发展的整个周期内,都要实现供给侧与需求侧的平衡,但是在由特定环境、特定时间背景影响的特定阶段,由于要素禀赋、外部环境、发展目标的差异,宏观经济管理往往需要面临一个艰难抉择,到底是以供给侧管理为重点,还是以需求侧管理为重点。我国宏观经济管理总体而言是以需求侧管理为重点的,这种方法主要通过消费、投资、净出口来解决经济发展中遇到的问题,但随着时间的推移,由于国内、国外经济环境的变化,这种方法的有效性逐渐降低。

2.1 房地产“有效”需求下降,使得通过扩大有效需求消除过剩库存的方法失效

2008年金融危机以后,我国经济发展的周期变化开始变得日趋复杂,经济经历了低迷——复苏——高涨——下行,压力日趋增加,在这个过程中实体经济尤其是吸纳大量就业人口的制造业发展面临严峻的挑战,使得人们对经济的悲观预期日渐增加,另外,股市经历多次震荡也导致相当大一部分投资者损失惨重,再上国家为了抑制房地产泡沫所采取的紧缩“银根”、加收契税等措施,最终导致对房地产消费需求大大减少,例如:2010年中国制造业规模以上企业的数量是45.3万家,到了2013年只剩35.3万家,三年内消亡了10万家制造业企业。2008年中国股市经历了6100点到1600点过山车式的跳跃,平均每个股民损失13万元,无独有偶2015年中国股市再次经历了严峻的考验,两市流通市值减少了22万亿元,根据央行公布的个人投资者持股数据计算,个人投资者的人均损失约为6万元;为了进一步抑制房价不合理的上涨,促使房价合理回归,加强住宅保障建设,2009年国务院出台:增加普通商品住房的有效供给、要继续支持居民自住和改善性住房消费,抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度、要加强市场监管、要继续大规模推进保障性安居工程建设等四项政策,2010年为了严格管理二手房贷款,国务院出台了被称为“国十一条”的调控政策,2011为了进一步做好房地产市场调控工作,国务院出台了被称为“新国八条”调控政策,并且为了形成政策体系国务院在2012、2013、2014又分别出台了立足点不同的调控政策。因此在市场潜在消费者悲观经济预期增加、资金拥有量减少以及购买成本增加等多重因的素叠加影响下市场对房地产有效需求不断下降,又由于受到全球经济增长缓慢、自身经济发展方式进入转型期等因素的影响,这些需求在短时期无法得到有效增加,因此试图通过增加对房地产有效需求来消除过剩库存的方法逐渐失效。

2.2 房地产投机需求受到抑制

投机性需求是指人们购买房地产产品的目的不是为了直接消费,而是把其当作一种价值形式储存起来,在价格达到心里预期的时候再出售或出租,已达到保值或增值的目的,这在本质上属于获利性的投资行为,然而如果对其发展不加任何引导则会影响房地产行业的健康发展,首先,这种投机性的需求稳定性都比较差,而房地产行业恰恰需要一个比较稳定的市场需求环境作为支撑才能维持稳定发展;其次,投机性购房需求会加剧金融风险,房价过快上涨时会驱动金融机构发放大量风险较高的贷款、加速金融杠杆率的提升速度,房价快速下降时,使得金融机构的不良金融资产迅速增加,另外这种投机性需求会使房价波动较大,过度投机会使房地产行业出现需求旺盛的假象,引发了房地产市场供给与需求之间的关系失衡,进而导致房价出现大起大落的情形。因此我国政府历来重视房地产行业投机需求的管控,并根据不同时期的不同特点采取管控力度不同的政策。例如:2010年为了抑制部分地区投机性购房再度活跃,房价、地价过快上涨的局面,国务院出台了“新国十条”,为了进一步巩固对房地产行业的调控成果,强化差别化住房信贷政策,2011年国务院又出台了“新国八条”,在此以后的几年中根据房地产行业发展的实际情况国务院又相继出台了其它配套政策以强化对房地产市场的调控,这些政策的效应叠加增加了那些从事房地产投机的机构和个人的成本和风险,在很大程度上抑制了房地产行业的投机需求,另外随着人们可以利用的投资渠道的不断增多,也使得相当部分资金从房地产投机中分流出来,这在一定程度上也减少了房地产行业的投机性需求。

3 通过供给侧结构性改革优化房地产行业供给结构进而消化其过剩库存

供给侧结构性改革核心思想就是千方百计释放或创造新的需求,并提供新的供给;而积极稳妥的化解各行业的过剩产能,将稀缺的资源要素从那些产能严重过剩、增长空间有限的产业或行业中释放出来,正是为了优化供给端,以提供新的供给,并创造新的需求。

3.1 稳步提升户籍人口的城镇化率水平

经过几十年的发展,我国人口城镇化率已经接近55%,我国目前已经处于城镇化中期,根据国家有关发展规划,到2020年我国城镇化水平将达到60%左右,这必将会使更多农村人口进入城市。在相当长的时期内,我们要同步推进户籍、就业、养老、医疗等方面的体制机制的改革,以不断提升人口市民化的水平。另一方面,要全面推进城乡一体化建设,不仅要建设、管理好城市,吸引更多农村人口向城镇迁移,还要有计划、有针对性的把广大农村地区建设成功能完备的小城镇,以实现就地人口的就地小城镇化,最终逐步缩小城乡差距。

3.2 完善租购并举的住房制度

目前我国现有的住房制度还很不完善,住房供给体系存在结构性问题,无法满足人民群众多层次的住房需求,这导致一方面很多房源闲置、库存严重,而另一方面相当一部分人没有房子居住的怪象出现。因此优化住房租赁市场是完善我国住房供给体系的重要抓手,成熟的住房租赁市场既可以有效增加住房市场供应,满足市场需求,也可以在很大程度上缓解房地产行业库存严重的问题。可采取以下具体措施来发展住房租赁市场:(1)建立高效、权威的住房租赁市场信息平台,为房屋租赁市场的供求方提供准确、便捷的信息服务,让拥有可利用住房的租赁供给方随时发布住房供给信息,同时为有住房需求的需求方提供匹配度高的需求信息。这样不仅可以消除供求双方之间的信息不对称,还可以降低住房租赁市场的交易成本、明确供求双方的权利和义务,规范住房租赁市场供求双方的行为。(2)培育一批以住房租赁业务为主要经营内容的专业化企业,专业化的出租机构能够为有租赁房屋需求的一方提供专业化的服务,为此要稳步推进住房租赁向专业化、规模化方向发展,以便实现房源统一管理、承租信息统一发布,最终形成规范化的房屋租赁程序模式,降低政体运作成本,促进房屋租赁市场的良性发展。(3)扩大公租房的覆盖范围,合理设计公租房制度,以覆盖更广的人群,政府在公租房发展过程中要合理定位积极引导。

3.3 完善住房金融支持政策

国家统计局有关数字显示,2014年末我国农民工总数接近2.7亿,但是其中在所在城镇自购住房的仅有1%,回农村居住的占13.3%,租房居住的占36.8%,剩余的选择住工棚和单位宿舍。根据有关研究机构测算,按照我国目前的城镇化速度,每年民工的购房需求接近4.6亿平方米,剩余选择租房居住的群体将需要5.1亿平方米的房屋才能完全满足自身需求,这样算来未来几年内会产生将近10亿平方米的租房需求,7.19亿平方米的房地产库存完全可以被消化。答案是目前使农民工租房需求转化为实际购房需求的主要难点在于民工购买能力不足,因此要想让民工的购房意愿转化为实际购房行为,金融支持政策是不可或缺的,具体可从以下几个方面入手:一是建立健全我国住房金融支持政策体系,增加住房政策性金融的提供主体。二是调动广大金融机构的积极性,设立一套以民工进城工作实际年限以及其职业稳定程度为主要评价标准的金融支持方案。三是完善职业培训、职业再教育、失业保险、特殊人群贷款风险补偿等制度。四是着力解决农民工养老,医疗以及子女教育等重大问题。

3.4 鼓励房地产开发企业灵活调整经营策略

根据发达国家房价收入比判断,目前我国住房的总体价格明显高于居民收入,以全国35个大中城市中,有31个城市的房价收入比高于合理值。因此适当降低房价对于房地产行业化解过剩库存有着重要意义,2015年的中央经济工作会议明确提出鼓励开发商适当降低房屋销售价格,这表明房地产开发企业应该以此为契机及时调整经营策略。首先,房地产开发企业应该进一步思考经济发展水平和与房地产之间的关系。随着中国城镇化发展速度以及中国经济发展形式进入新常态阶段,房地产行业对经济的贡献率已经基本达到临界点。其次,房地产开发企业应该以降低房屋价格为主要手段调整其自身销售策略,对于房地产企业来说,迅速销售已经完工的房屋,回收投资成本是其进一步发展壮大的基础,因此适当降低房价,迅速增加销售总量,快速回笼资金,以最大限度的降低资金融通成本已经成为房地产开发企业的不二选择。再次,推动房地产企业之间的兼并重组,以提升其行业集中度。据不完全统计目前我国有8万多家房地产开发企业,这使得我国房地产行业集中度低,产业链条不够完整,从而不利于房地产行业形成内部规模优势以及房地产产业政策的执行。

3.5 全面落实户籍制度改革方案

中共中央在制定第十三个国民经济和社会发展规划的建议中提出,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,并与城镇居民有同等的权利和义务,并提出十三五期间一亿人口落户城镇。从供给视角来看,向城镇注入的新生力量,为饱受老龄化困扰的城镇注入了活力,可以在很大程度上缓解城镇劳动力不足的问题,从需求视角来看,一亿人口落户城镇,会产生巨大的消费需求,尤其是对房屋的需求,据测算如果70%新增人口在城镇购买房屋,按每人30平方米计算,新产生的住房需求就高达20多亿平方米,这对于化解房地产行业过剩库存是有着重要意义的。因此必须大力推进新型城镇化,进一步深化户籍制度改革,提升城镇化率,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,并与城镇居民有同等的权利和义务,具体做法如下:加速城市政府推进户籍制度改革激励机制的完善,以切实调动城市政府吸纳农村人口落户城市的积极性,现阶段需要构建的部分主要包括:财政转移支付比例与农业转移人口城镇化水平挂钩、新增城镇建设用地面积指标与农业转移人口户数挂钩等;实施居住证制度,确保基本公共服务的均等化。

[1]国家统计局.中国房地产统计年鉴[M].北京:经济管理出版社,2000-2014.

[2]国家行政学院经济学教研部.中国供给侧结构性改革[M].北京:人民出版社,2016.