浅谈经济新常态对房地产业的影响

陈永俊，董宁宁，滕　燕

（1.哈尔滨商业大学　能源与建筑工程学院，黑龙江　哈尔滨　150028；2.海南省烟草专卖局，海南　海口　570100）



浅谈经济新常态对房地产业的影响

陈永俊1，董宁宁2，滕燕1

（1.哈尔滨商业大学能源与建筑工程学院，黑龙江哈尔滨150028；2.海南省烟草专卖局，海南海口570100）

[摘要]全球经济进入大调整时期，中国经济也进入经济新常态。由于中国的房地产业并不具备完全市场化，当国家进行一系列宏观调控的时候，房地产业将面临国家政策的影响。所以，在经济新常态下，我国房地产业的发展受到宏观和微观的影响，以及政府和市场的影响。面对经济新常态，房地产企业必须要认识新常态，顺应新常态，牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念；同时还必须要认识到，政府推进结构性改革，还会加快产能过剩行业的企业的优胜劣汰和兼并重组；信誉好、效益好的企业要把握住这样的发展有利时机；企业还要认真分析市场的供需状况，调整地区布局，加快去库存，做优增量。

[关键词]经济新常态；房地产业；影响；措施

前言

自从“经济”这一概念词汇被人们应用以来，它就开始牵动着国家的命脉，一个国家的经济发展在一定程度上关乎着国家的强弱兴衰。常言道，能做到“经济”二字的人必须文能安邦兴业，武能御侮却敌。经济发展一直以来是人们关注的焦点，而经济的发展又对国家的各行各业产生了怎样的影响，尤其是在经济全球化的当今时代，经济的任何变动都会把影响扩散至世界各个角落。

如今，世界经济在发生着变化，各个经济体也在应对经济发展中做出了各自的应对战略，而我国，经济发展呈现出与以往不同的形态，这被形象的称为经济新常态，在经济新常态下，经济结构在调整，原先的发展格局在变化，各行各业面临着发展的新挑战和新机遇。

当然，经济新常态下，对于在之前一直处于“黄金时代”的房地产业的发展来说，同样是挑战与机遇并存。

一、经济新常态的概述

全球经济危机的大爆发宣告了世界经济步入“大调整”与“大过渡”的时期。这种大时代背景与中国阶段性因素的叠加决定了中国经济进入增速阶段性回落的“新常态”时期，并呈现出与周期性调整不一样的新现象和新规律。

经济新常态是2014年5月9日至10日，国家主席习近平在河南考察工作时提出的。中国经济新常态的四个主要特征:一是中高速发展，即经济增速换挡回落、从过去10%左右的高速增长转为7%～8%的中高速增长是新常态的最基本特征。二是结构优化，即产业结构方面，第三产业逐步成为产业主体；需求结构方面，消费需求逐步成为需求主体；城乡区域结构方面，城乡区域差距将逐步缩小；收入分配结构方面，居民收入占比上升。三是经济发展新动力，即中国经济将从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。四是挑战增多，即一些不确定性风险显性化。楼市风险、地方债风险、金融风险等潜在风险渐渐浮出水面。

楼市的新常态也同样有三大特点：首先，房价呈现由前几年全线上涨转为维持在高位运行、稳中有降的调整态势，楼市告别高速增长期进入中速增长阶段。其次，楼市已经进入调结构、去库存阶段。第三，楼市调控限购、限贷转为“去行政化”，楼市逐渐进入“调整靠市场”的阶段。

二、经济新常态对房地产业的影响

(一)经济新常态下，房地产业的机遇

第一，新常态的一个特征是产业结构由中低端向中高端转换，2013年中国产业结构出现历史性的变化——2013年我国第三产业(服务业)增加值占GDP比重达46.1%，首次超过第二产业，标志着中国经济正式迈入“服务化”时代；2015年，这一比例攀升至51.6%，而美国等发达国家服务业已占GDP的80%以上。新常态下，我国产业结构由中低端向中高端提升将是长期趋势。作为第三产业的房地产业，面临着新的发展机遇。

第二，中国的城镇化会在未来几十年继续高速增长，国际化经验是城镇化70%左右才转入低水平发展阶段，我们要达到这个水平，还需要一段时间努力和奋斗，所以在这个过程中，我国城区会不断扩大，差不多4亿人从农村区域到城镇定居，而且伴随着向中等收入、高等收入提升的过程。人们对住房还是有需求的，所以从这个过程看，不动产业和房地产业在一定程度上还是会起到支柱产业的作用。

第三，所谓“新常态”，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。毋庸置疑，新常态下，房地产更需要平稳、健康的发展，企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将进一步推进房企转型和创新。

(二)在经济新常态下，房地产业也面临挑战

第一，在于房地产业不是一般的商品，不是一般的消费品，它具有双重属性，它有使用属性，买了房子可以住、办公也可以经商。而房地产区别于其他商品的属性是它有很强的资产性。这导致了房地产在市场的不断变化中，会受到货币政策的影响比较大，对通货膨胀又特别敏感，通货膨胀预期对其发展起到了一定的主导作用。随着经济步入新常态，经济面临下行压力，人们对楼市失去了原有的狂热追捧，而是更加理性的选择购房。房地产也由“黄金时代”步入“白银时代”。

第二，近几年来，住宅产业市场化与住房保障之间的矛盾日渐突出。一方面实现住宅的商品化、市场化、产业化是我国乃至世界房地产业的大势所趋。另一方面，短时期内快速的商品化和市场化，不可避免地产生了高房价问题，大部分的普通民众的人均可支配收入增长速度远远赶不上房价的涨速。无疑，我国原本就已滞后的住房保障制度面临着前所未有的巨大压力。住宅产业的特殊性和我国房地产市场的初级性，共同导致了市场化与住房保障之间日益突显的矛盾。

第三，房地产市场竞争趋向白炽化,企业、客户、区域和产品结构分化加剧,未来房地产市场需求主体、竞争格局及供应模式、供应结构都会发生变化,盈利模式也因此改变。房地产企业间的竞争将不再是单纯的规模、速度之争,而更多的是企业专业和服务能力的竞争。房地产开发传统的买地、规划、建房、卖房、物管已成为过去最关注点。

三、应对措施

面临经济新常态下的机遇和挑战，房地产企业必须进行改革创新，采取积极措施，适应经济发展新常态。

第一，以新四化为依托，将新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的理念融入房地产业的发展。顺应互联网经济对住房设计、空间布局、功能配套理念的改造，运用大数据、电子商务帮助促进交易、提高质量、设计住房。

第二，以新的市场需求为基础。建立以消费者需求为导向的服务理念，从单一产品局部功能向综合配套服务转型。房地产开发企业项目不仅要满足人们的居住需求，还要满足人们生活和精神需求，特别是文化、旅游、休闲、养生产业的融入，让房地产业变得柔中有刚，更有色彩。

第三，由资源浪费型向集约型转变。房地产行业与其关联的行业，是资源能源消耗大户。未来在项目开发中要降低资源能源消耗，还要在园区、社区建设中，实现资源节约和环境保护。

第四，建立企业的质量保证体系。未来，房地产开发企业在在保证住房品质的基础上，还要建立企业的质量保证体系，改变过去粗放式、传统的发展方式，改进住房建设中的材料。绿色建材是健康住宅建设的基础要素，没有好材料难做好家园，需要逐步淘汰那些能耗高、有污染的建筑材料。

第五，依靠信息技术提高效率。我们处在一个互联互通的时代，信息可以反映市场的变化，反映市场的供求关系，也可以为消费者、上下游的产业提供更好的服务。房企要重视信息化建设，依靠信息技术提高效率，实现与外部、行业内部的数据共享，消息畅通，使得企业的决策更加准确。

四、结束语

总之，面对经济新常态，房地产企业，首先要认识新常态，顺应新常态，牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。同时还必须要认识到，政府推进结构性改革，还会加快产能过剩行业的企业的优胜劣汰和兼并重组。信誉好、效益好的企业要把握住这样的发展有利时机。企业还要认真分析市场的供需状况，调整地区布局，加快去库存，做优增量。

当然，面对经济新常态，许多企业在做出了新的尝试，有的企业在做好住宅产业的同时，开始关注产业园区地产、旅游地产、老年住区等新兴业态的发展。也有企业开始关注并参与城市更新和老旧小区的更新改造。还有许多有能力的企业到境外去开拓市场，使得中国房地产业步入国际化。

[参考文献]

[1]曹泽,任阳军.经济新常态下中国房地产业现状及对策研究[J].佳木斯大学社会科学学报,2015(2)

[2]沈浦阳.“新常态”下的房企新战略[J].房企透视,2014(11)

[3]王峥,王丽新.“新常态”下2014年房地产显现五大特征限购城市只剩5个[J].证券日报,2014(12)

[4]覃云，李静.“新常态”下房地产业回归合理发展路经研究[J].市场论坛,2014(7)

[5]杨晓光.新常态下中国房地产业的特征表现[J].商业经济,2015(3)

[6]刘志娟.新形势下房地产业发展存在的问题与对策探析[J].经济师,2015(4)

[责任编辑：潘洪志]

[作者简介]陈永俊(1992-)，女，哈尔滨商业大学能源与建筑工程学院研究生。研究方向：房地产开发及项目管理。

[收稿日期]2016-02-14

[中图分类号]F420

[文献标识码]B