新背景下住房公积金的问题及对策探索

2016-12-28李钟

当代经济 2016年23期

关键词：公积金住房贷款

李钟

（青岛市住房公积金管理中心，山东青岛 266100）

新背景下住房公积金的问题及对策探索

李钟

（青岛市住房公积金管理中心，山东青岛 266100）

伴随着我国房地产事业的迅猛发展以及房地产建设工程的开展，住房公积金制度作为一项我国广大企事业单位的职工住房保障制度，为广大人民群众解决了房屋购置的难题。同时，在很大程度上也促进了我国房地产建设工程的又好又快发展。本文就我国住房公积金制度的现状作为切入点，浅要探究了当下我国住房公积金制度中存在的主要问题，并就我国住房公积金制度的完善提出了一些可供参考的意见。希望在解决我国广大群众住房问题的基础上更进一步的促进房地产事业和房地产建筑工程的发展。

住房公积金；制度问题；对策措施；房地产事业

自从我国实现住房商品化和住房社会化以来，房地产企业在近十年来得到了很好的发展，投身于房地产工程建设的企业、集团愈发增多，这对于我国居民居住环境的改善也起到了重要作用。另外，公积金制度在我国实行十多年来，升华了住房社会化和商品化的程度，并加快了房地产成为我国支柱性产业的步伐。但是，随着房地产事业发展和房地产工程项目建设的增多，尤其是新形势下我国市场竞争日趋激烈，公积金制度面临了重大发展机遇和改革挑战。因此，在新背景下，对我国住房公积金的问题和对策进行探讨不仅能够使我国住房金融体系更加完善，对于房地产事业的稳健发展也是尤为重要的。

一、我国住房公积金制度的现状

1、管理体制逐渐完善，监督体系基本明确

《住房公积金管理条例》自从颁布和实施以来，我国共计343个大中小型城市中共有341个城市构建了住房公积金管理委员会。同时，341个城市当中的住房公积金管理委员会还针对其管理过程的问题设立了相关议事规则、章程以及决策程序等。这样，住房公积金的管理体制就朝着民主化、科学化和公平化发展。另外，我国各大部委以及各大银行等相关政府职能部门陆续完善自身监管职能，进一步加强了监管力度，构建了监管体系。因此，住房公积金的管理体制和监管体系日趋成熟，全国上上下下房地产项目的建设也就相应得到推动，项目建设的工程进度、质量体系也就间接得到提升。例如，现阶段住房建设公司亦或者房地产企业与住房公积金监督管理司开展了联合办公，房地产项目的建设、企事业单位购房、国家银行等不同群体的利益得到平衡，住房公积金的考核力度加大，人民更加受益、企业更快发展、社会更加和谐。

2、管理运行逐渐规范，业务迅速发展

现阶段，我国商品住房建设随着国家相关政策法规的推动得到了良好的发展。保利、华润等央企纷纷涉足于房地产事业，而一些原本为其他行业的诸如雅戈尔（西装品牌）、蓝光（饮品集团）等也投身于房地产事业。我国房地产建设项目如雨后春笋，更高品质、更好环境的房地产项目应运而生。在这种房地产带动的住建环境提升之下，广大群众对于房地产新兴项目的关注度也持续上涨，大部分公众开始将大把资金投入房地产事业中。同时，就我国住建部和建设部2014年第一季度的住房公积金存缴和贷款统计来看，总体呈现出了一种稳定增长的趋势。针对这一情况，我国大部分住房公积金进一步贯彻、执行力公积金的核算办法和财务管理办法，加强了管理费用预算、决算的财政审核，采用了住房公积金管理委员会的审批制度和增值收益分配方案，确保了住房公积金的使用更为规范和合理。凭借着公积金管理运行机制的日益规范，房地产项目建设的相关业务和施工建设进度也就将进一步加快，实现了基金促建设、建设促基金的良性循环。

二、我国住房公积金制度存在的主要问题

1、覆盖率低，融资途径少

首先，就一些私人企业、民营企业或者外商投资企业而言，大部分员工都尚未构建完善的公积金制度。这些群体和进城务工人员、自由职业者在进行房屋购置的过程中依然会遇到阻碍，大部分都采取租房的形式。究其本质而言，就是覆盖率低下的原因。其次，随着我国房地产建设项目的增多以及房地产建设企业的发展，很多房地产的住房建设项目尚未与住房公积金进行融合，很多房地产项目不能运用公积金进行购房，依然实行商业贷款制度。换言之，公积金制度尚未完全覆盖到各大中小型房地产施工或者开发企业上。因此，我国公积金制度的融资渠道狭窄、覆盖率低在一定程度上也阻碍了房地产建设项目的发展。

2、缴存比例不规范

现阶段我国大部分行政职业单位的职工缴纳住房公积金的过程中有部分是由国家财政予以负担，但是，针对一些财政较为困难的部门或者县市区，无法真正实现职工住房公积金的缴纳或者负担。另外，就一些企业职工而言，由于各个企业或者单位的发展程度不同、行业差异较大，企业的收入和利润也就呈现差异，在为职工缴纳住房公积金的过程中也会出现较大差异，且相当一部分企业或者单位所负担的住房公积金不是职工收入的税前列支，这样就会导致单位、企业效益差异和住房公积金缴纳差异呈现一致性；甚至一些入不敷出、濒临破产的企业更是难以实现住房公积金的按比例缴纳。因此，公积金的缴存比例不规范也是当下我国住房公积金制度中存在的问题。

3、制度应用欠缺公平，保障功能单一

如果购房人参与了住房公积金的缴存，其在房屋购买的过程中就会获取相应的贷款利率优惠。但是，眼下我国大多数购房者都是中等和高等收入者，大部分收入较低人群或因贷款数量巨大而无法满足需求。但是，尽管公积金贷款作为国家出台的一种政策性低利息贷款，而且其贷款利率比普通购房商贷利率低了1%左右，但是大部分中等和低等收入者依然很难通过住房公积金贷款取代购买房屋。我国现阶段的住房公积金由于受到国家相关政策的束缚，其保障功能尚未完全发挥出来。例如，现阶段住房公积金只能用于住房的购买或者维修，住房的租赁行为往往无法进行。这样住房公积金就很难发挥作用，利息损失也就算到了缴纳户的头上。同时，这样单一的保障功能也使得大部分的住房公积金聚集在房地产开发上，阻碍了经济的多元化发展。

三、我国住房公积金制度问题的改善对策

1、制定合理的住房公积金缴存率

制定合理的住房公积金缴存率是平衡企事业单位员工、政府、企事业单位利益的重点内容。由于我国市场经济还处于发展阶段，工资改革步伐也尚未统一，不同城市和地区、单位之间的差异很大，所以在制定公积金缴存率的过程中必须科学、合理进行，确保能够适应不同人群需求。同时，我国房地产企业在进行房地产项目开发的过程中也应当根据住房公积金缴纳制度和缴存率设计出符合高等、中等、低等不同人群购买的房屋，确保不同人群都买得起房，或者能够用公积金贷款购房。

2、适当提高公积金存款利率

住房公积金的“高出”显然是不符合新背景下我国住房公积金制度互助性和政策性要求的，也是背离公积金实施初衷的。因此，我国政府相关职能部门应当针对公积金的存款利率进行调整，确保和市场利率水平相互构建。最为重要的是，应当与房地产施工项目的建设成本、管理成本相互联系，确保能够在公积金存款利率上调的同时符合房地产市场的发展。

3、规范使用投向

根据我国《住房公积金管理条例》的相关规定来看，住房公积金的管理应当是非营利性单位，并且遵循运用分离和管理原则，禁止管理中心直接进行贷款的发放，遵照专款专用的使用原则。同时，住房公积金必须将住房购置贷款考虑在前，针对一些商业性的投资行为要规范投向，严防一些高风险经济投资行为的发生。另外，还应针对信贷资产结构进行创新，以满足购房贷款的多样化需求。

4、完善公积金风险防范体系

（1）加强贷前审查工作。信用风险控制的关键在于对贷前审查进行严格的把关，贷前审查必须确保贷款人具备还款能力以及借贷资格，必须坚持在审查抵押物贷时对其进行跟踪审核，即严格审核房地产开发商是否具备开发资质、开发项目是否具备施工条件进行严格审查，并且对开发项目的施工进度进行长期跟踪实时审核。

（2）健全保险制度。在加强政府担保制度的建设与发展的同时，主动、积极健全保险制度。当处于还款期限内的借款人，受不可抗力影响而造成预期收入大幅缩水，导致不再具备还款能力时，可根据相关保险合同条例，由保险公司承担部分或全部款项的赔偿。保险制度的完善，可以将之前由公积金管理机构独自承担的风险转与保险企业、担保企业共同承担风险。

（3）完善内部控制体系。内部控制体系的完善，需根据住房公积金贷款业务自身的特点，制定详细的实施条例，将贷款流程进行统一规范化管理。同时，将内部控制机制、审核机制进一步规划完善，并确保其能够被严格落实执行。尽量做到一人一岗或专人专岗，避免出现贷款手续被随意简化或操作程序被合并缩减的现象发生。

（4）补充贷款类型。为避免借款人在还款期内因不可抗力影响而失去还款能力，应适当放宽贷款合同管理条例，在法律允许的基础上，通过将借款期限延长、抵押物或借款人的变更，使还款人的还款压力得以减小，从而最大限度地控制和规避贷款风险。