浅议房地产“营改增”后合同的签订技巧

袁丽兰

摘要：从2013年8月1日“营改增”税收改革方案推广至今，“营改增”的工作已经顺利展开。在税收新政下房地产行业的模式也在发生着翻天覆地的变化。本论文从营改增的概念和意义入手，分析了税收改革后对房地产企业的影响，尤其是关于合同签订的影响，探讨房地产企业在税收新政策下房地产在合同签订的技巧。

关键词：房地产 营改增 合同签订技巧

国内快速发展的社会经济完善了经济市场体制，为了顺应经济市场体制的税收制度，我国终于出台并落实了“营改增”的税收新政策，推动市场经济的支柱产业——房地产行业也将迎来全新的改革。其中房地产企业在采购、施工等合同签订上不做相应改动，将会很难适应“营改增”政策后的新局面，严重还会给企业带来一系列的税收问题和经济风险。

一、房地产营改增的意义

（一）房地产增值税的概念

商品或应税劳务在流转中产生的增值作为计税依据而征收的增值税，它是一种流转税。消除了营业税重复征税的弊端，使税收环环相扣，极大的提高了资源配置的有效性。房地产增值税指的是建筑物在销售过程中产生增值部分的应缴税款。

（二）房地产行业营改增的意义

在2014年税收收入的数据显示，营业税收入仅次于增值税和所得税，“营改增”的实施虽会暂时的降低税收收入，但从长远来看，地方财政要着眼于房产税和消费税的改革，促使地方财政进行税制改革；我国增值税的类型已经从生产型转向消费型，但为了完善消费型增值税的链条，这次的“营改增”政策起到了关键性的作用，而且从营业税5%到增值税11%的增收，未来将会增加国家的税收收入；由于营业税的重复计征税款，不仅增加了房地产企业的财务风险，还使得房价虚高（重复征收税款最终是消费者买单），“营改增”以后重复征税问题可以解决，房地产企业不仅可以税款抵扣，还可以降低房价扩大销售来提高企业的经济效益，促使未来房价回归合理，达到平稳降低税负重担、促进企业发展的目的。

二、营改增后签订合同需要注意的要点

“营改增”不仅给房地产企业带来税率的变化，还将影响财务、现金流、合同管理等方面。房地产企业内部管理体系中最重要的一个环节之一就是关于合同的管理问题，下面将简单论述营改增后签订合同需要注意的几个要点：

基于“营改增”的特殊时期，要严格区分纳税义务发生时间和合同的执行时间，也可以合同双方根据合同条款作相应的调整和变动，重新修订合同内容中销售货物（或是提供劳务）的总价、税款、发票类型、开票事宜、结算方式等。合同相关条款中的合同义务应该加入提供合规的增值税发票，甚至有的房地产企业还在合同中添加“取得合规的增值税专用发票才付款”的说明，明确提供发票的义务，确保企业的利益；明确发票送达时间，鉴于180天需认证的要求，必须要求对方按照合同要求时间送达企业；明确因虚开发票、无法及时交付发票、发生退货涉及红字增值税专用发票等问题所导致的赔偿责任合同双方应作明确说明。

在签订合同的时候要注意，为房地产企业提供服务的是增值税一般纳税人还是小规模纳税人、结算的票据是普通发票还是增值税专用发票、税率是多少等问题，同时要区别于营业税，增值税一定要提供双方的公司名称、地址、电话、开户行、银行账号、纳税人识别号；其次，增值税的价税分离不同于营业税，值得注意的如果不作说明一般在合同价款中是不包括增值税的，所以一定要在合同中说明价款（包括采购过程中发生的各种价外费用）是否包含增值税；还要注意当服务提供方兼营不同业务，在签订合同中一定要注明合同涉及业务的不同税率，根据具体的服务内容分项的进行核算税款，避免给企业带来财务损失。

三、房地产营改增后合同的签订技巧

由于篇幅有限，本文仅从“营改增”后房地产企业在签订采购合同和以房抵款合同上的技巧：

（一）浅议采购合同的签订技巧

1、违约金问题

根据国税发[2004]136号文件的规定，对采购方向供货方收取的与销售额、商品销量挂钩（如以一定金额、数量、比例计算）的各种以返还形式的违约金收入，均应按照平销返利行为的相关规定冲减当期增值税的进项税金，所以，在合同签订中要一定要避免出现违约金与销售额、商品销量等挂钩的合同条款，合同的违约金应该是独立的一个金额，与销售额、产品数量等原因无关，这样就无需缴纳任何增值税。

2、发票问题

房地产企业若是想获得汇总的专用发票，则必须要求供货方提供防伪税控系统出具的《销售货物或者提供应税劳务清单》且加盖供货方的发票专用章和财务专用章。这也是合同中供货方应履行的义务。

在合同签订中还要注明，假使采购方遗失增值税专用发票的抵扣联和发票联，销售方要向采购方提供增值税专用发票记账联的复印件和销售方所在税务机关开具的 《丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》或《丢失增值税专用发票已报税证明单》。若是在遗失前已经认证相符的，根据上文所述的记账联复印件和税务机关证明继续作为增值税进项税金的抵扣凭证。

3、运费抵扣税款问题

销售方委托承运人将材料运输到合同约定地点：1、销售方垫付运费，承运人给采购方可以抵扣进项税金的增值税专用发票，合同必须写明：“销售方委托承运人的名称，运费由采购费承担，销售方代收代付给承运人”否则，承运人给采购方开具发票的行为就是虚开发票；另外，采购方若想获取供货方开具的材料款和运费的17%增值税专用发票，就必须在合同签订上说明：“销售方承担运费并将材料运输到指定地点”，不能有“运费多少”、“货款中包含运费”等字样。

（二）以房抵款合同的签订技巧

以房抵款是指房地产将本企业的建筑工程承包给建筑商，待建筑商完成工程之后，房地产企业由于财务原因无法支付工程款项，就将其建成的房屋抵款给建筑商代替货币形式支付工程款项。

1、建筑商将以房抵款的房屋自用

以房抵款的房屋自用其实质就是建筑商向房地产企业购买商品的房款，此房款与房地产欠付建筑商的工程款二者可以等额抵销（根据《中华人民共和国合同法》规定）。实际上二者还是存在差额的，所以在合同签订上应该注意：

（1）实际发生的工程款和抵款房屋的房款二者很难保持一致，出现的差额必须在合同中有所说明，且合同中要明确二者差额的处理方式。

（2）房地产企业和建筑商在签订以房抵款的合同中注明交付房屋的具体时间。

（3）在以房抵款的合同中，一定要注明房屋的单价和面积。其中，抵款房屋的单价要按照合同约定的工程款除以抵款房屋的面积来计算。

（4）关于增值税发票的问题一定在合同中说明：房地产企业根据欠付建筑商的工程款向建筑商开具所售房屋（销售不动产）的增值税专用发票，建筑商向房地产开具提供劳务（建筑业）的增值税专用发票，相关税费各自承担。

（5）在以房抵款的合同中一定更确定抵款的具体房屋（注明详细楼号、单元、楼层号），避免日后发生纠纷，如若可以，合同最后尽量附图纸一张。

2、建筑商将以房抵款的房屋出售或抵付

（1）建筑商不取得房屋所有权而出售他人的，是不能直接与房地产签订房屋买卖合同的，而是要房屋购买者与房地产签订合同，房款由房屋购买者支付给房地产由其转附建筑商，抑或直接支付给建筑商。

（2）发生再抵扣的情况：发生再抵付的三方当事人的三方欠款都相等的情况。材料供应商直接从房地产企业购买抵款房屋，房款由材料供应商直接支付给房地产企业，房地产还款给建筑商，建筑商还款给材料供应商，由此可以最大额度减少税负。

发生再抵付的三方当事人的三方欠款不相等的情况。三方当事人要再合同中注明：卖方是房地产企业，买方是材料供应商，付款人是建筑商。建筑商所付房款不仅用于偿还材料供应商的材料款，还可以抵扣房地产所欠的工程款。

除此之外，建筑商同材料供应商还须签订协议——债务重组协议，双方共同约定免除材料欠款和抵付房款的差额债务。

四、结束语

综上所述，房地产业是一个特殊的行业，它有建设、宣传、销售等多个流程，耗时时间长。因此，在国家推行“营改增”政策时，就不得不考虑到这些流程中对于如何报税所产生的问题，并得出相应的解决方法。当然，有些规范是要国家和政府来完善改革的，但是更重要的是房地产企业从自身问题出发，找到问题关键点，做到缴税的各个流程环环相扣，最终达到房地产企业和政府双赢的目的。

参考文献：

[1]赵晖.营改增改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（06）

[2]陈英.房地产业与建筑业营改增新政策探析[J].管理观察，2015（04）

[3]陈秀芳.试论营改增对建筑安装企业的影响[J].当代经济，2013，04：108-109

[4]赵晖“.营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，06：46-48