物业服务企业财务管理的问题及对策

蔡淑红

[摘要]近年来，随着我国社会经济的不断发展及人们生活水平的逐步提高，我国物业行业得以迅速发展。物业发展环境的日趋成熟也为物业企业创造良好的发展机遇。然而，对物业企业经营较为重要的财务管理活动却存在一些问题。文章就物业公司财务管理现存的问题及相应的对策进行简要探讨。

[关键词]物业服务；财务管理；现存问题

企业要良性运转，财务管理起着十分重要的作用。财务管理作为企业运营及管理的核心，必须给予充分的重视。物业管理行业作为带有社会服务色彩的微利行业，物业服务企业的财务管控扮演着极其重要的角色，物业服务企业要提高其自身综合发展水平，必须加强财务管理。然而当前，一些物业服务企业管理者自身对财务管理重要性认识不足，缺乏成本控制理念等因素，影响了其企业业务的良好发展。

1 物业服务企业财务管理现存问题

1.1 管理者较缺乏财务管理及成本管理观念，模糊管理大行其道

由于物业管理行业门槛较低，大部分物业管理企业管理者非行业科班出身，财务管理理念比较模糊，忽视对财务的管控。尤其是中小物业企业，由于管理区域规模较小，采用粗放型管理，造成人力、物力的浪费。再加上对财务管理认识不足，对资金、市场信息等资源缺乏有效的优化配置，此外对财务管理及成本控制较缺乏足够的重视，从而致使这些物业管理企业经济效益较低下，企业行走在低端的物业服务区间。

1.2 物业企业财务会计管理人员素质欠缺，制约企业的发展

目前，大多数物业企业为了节省人力资源成本，在招聘财会人员时，不是注重招聘人员是否具有专业的会计从业资格证与知识体系，不考虑招聘人员的职业操守；而是将招聘财务人员的标准本末倒置，为图省钱，以很低的薪酬为依据，去选用会计与财务人员。由于财务人员工资低，兼职做账的现象普遍存在。物业管理公司财会人员的能力及素质不高制约着物业管理企业的发展。

1.3 物业企业资金不足及筹资能力较差，制约企业的多元化经营与拓展

物业管理企业与其他企业不同，其管理资金的来源、渠道与数量有限。一般来讲，物业管理企业资金只包括物业管理的启动资金、物业维修资金、日常综合管理服务费，再加上有限的经营性收入。而在融资方面，如银行借款渠道，由于物业管理企业规模有限，大部分均是中小企业，企业本身的注册资金较少，可供资信抵押的固定资产不多，物业企业走多元化经营所需要得到银行贷款的机会较小，即使取到数额也十分有限，制约企业的拓展。

2 物业服务企业财务管理现存问题的解决对策

2.1 强化管理者成本观念，建立及完善物业企业财务成本管理制度

物业管理企业属于服务性企业，财务管理最重要的环节即是成本管理。为改变物业管理者财务管理模糊的现状，物业管理企业管理者应提高对财务管理重要性的认识，寻求会计成本控制与财务管理两者结合的最优模式。物业管理企业管理者应建立有效的财务管理及成本控制制度与程序，完善会计成本控制制度。为适应市场的发展，应强化物业企业的市场服务观念，物业企业若得到市场的认可，其服务质量及水平与所付出的时间与价值是成正比的。物业企业应不断寻求与建立适合市场机制的成本控制策略。物业企业应注重企业成本分析，根据成本、支出、利润等因素，规制成本管理程序中的问题。

此外，物业企业领导者及财务管理工作人员全体均需承担对企业的成本控制及财务经营管理的责任。管理者应注重运用财管人才之间分工配合的管理模式，使得物业企业运用有限的资金及管理水平提升服务及取得利润。整体而言，由于大部分物业企业均是规模有限的中小企业，其运用会计成本控制制度的程度、范围均不够广泛，其进行财务管理内容的扩展应用则相对受限。这是大多数物业企业继续推进发展的障碍之一，即其由于规模资金的问题存在成本控制程序实施较为困难的局面。如上述问题内容中，物业企业管理资金来源范围有待拓宽，其领导者及管理者理念有待提高，由此其成本控制发展过程中可能会面临的许多困难也就会随即迎刃而解。会计成本控制制度经营成本方面，注重采用适合物业企业管理的手段进行。物业服务企业的财务管理进程的推进对我国的国民生活水平而言，具有一定的重要性。此外，财务管理因素是一个物业企业得以发展的核心因素之一，其是维系物业企业资金管理分配发展的必备要件。况且，物业企业管理者需从企业发展出发，从而选择最佳财务管理方式。领导者可安排学习研讨会，对财务管理即成本控制的财管人员进行专业指导。相信通过管理者观念的转换、财务管理模式及成本管控模式的发展，物业企业的发展将拥有更为广阔的发展空间与发展方向。

2.2 提高财务会计人员素质，规范及健全物业企业会计核算工作

物业服务企业应加强对其财务人员的专业培训，对未持专业上岗证的财会人员应为其提供资金上的支持，使其参加会计从业资格证书的相关考核。目前，大多数物业企业应通过提升与强化企业财务管理工作的职工素质，与提升其专业认识的方式，从而建立起高素质的物业企业财务管理团队。物业企业的财管人员管理问题是自身决策的重要内容之一，其将在很大程度上影响物业企业的服务水平。物业企业财管人员需对自身问题进行明确，应进行深刻分析，否则难于实现物业企业服务质量提高的目标。物业企业工作人员均有责任不断发展壮大物业企业规模，财管人员在完善管理制度时应注重应用相对较低的资金以进一步增强财管程序的规范化。物业企业需在管理方面多加规制，尽量避免财管人员工作效率低下、工作积极性不高等问题的出现。物业企业内部需进行科学管理，并注重完善专业化、职业化的物业企业财务管理人员运用制度。即物业企业需通过创建优质的人才财务管理团队去加以完善并提高物业企业的服务与效益，建立物业企业的科学的人才管理理念与制度，并充分注重人员与资源配置。

此外，物业服务企业相关决策人员在注重提高财务会计人员素质的同时，需善于规范及健全物业企业会计核算工作程序。还需根据物业企业的整体发展战略与目标对财务管理及控制制度的工作人员进行专业化训练，此已经成为提高财务管理制度水平的重要因素之一。以使物业企业财管人员在进行规范及健全会计核算工作程序时，能依据这些管理信息内容对相关经济活动进行良好规划与决策。此外，企业需强化财务会计人员专业认识，也应充分注重工作人员的素质问题，以提升物业企业管理效率及服务质量。财务会计管理人员对专业的熟知程度、对物业服务企业工作的认识与了解及重视程度也十分关键。因此，物业加强对财务会计管理人员的素质培养，具有重要作用。

2.3 改善物业管理资金不足现象，提升筹资及运作管理能力

物业管理资金较多是向业主收取的管理费用，加之少许银行贷款的资金筹资能力和运用能力均需提高。物业企业需注重完善筹资管理体系，不断降低企业筹资风险，降低企业不良筹资损失，提升企业利润。其还需善于控制自身筹资经营管理程序，充分树立强大的信用意识并进一步建立有效的风险机制控制筹资风险。物业企业还需不断提高企业自身的管理能力，尽量规避筹集的资金运作环节将易出现的问题，以降低风险。此外，物业服务企业必须提高筹资管理意识，提高管理理念与手段的结合水平。物业企业一些财会人员对筹资管理缺乏系统性认识及了解，加之其缺乏一定实践及理论经验。因此，应逐步提高企业风险管理进程中的比重，提升其筹资能力。再者，由于筹资专业管理人员资源的相对短缺，物业企业的筹资管理也需运用多元化途径包括提升人才资源的重视度。物业企业现存理念与制度均存在一定程度上的滞后性，其需不断提高自身筹资管理的质量，而且需促进其内部资金运作管理活动的良好展开。物业企业在进行筹资管理时，首要任务即是培养企业财务管理人员树立信用意识，建立有效的风险防范机制，逐渐降低注册资金较少、信用度较低等带来的影响。

此外，物业服务企业在树立有效的筹资信用意识的同时，管理者需构建一个完善的筹资管理体系或部门。由此，物业服务企业可针对问题制定相应的应对措施。如提升企业的筹资管理人员的专业素质及获得资源的能力。即管理者应需改善物业企业大部分财务管理人员的专业素养较为缺乏的问题，而企业筹资管理的相关环节也存在一定差错等问题。物业服务企业需维护其自身信誉方面等良好形象，并加强各相关部门的密切配合，加强各自的责任设定。由于物业服务企业筹资管理具有极大的重要性，因此，企业需严格规范财会人员管理行为，树立正确筹资意识，建立有效的机制，并对金融机构进行良好的标准化机制设定及执行。物业服务企业的所有筹资环节的相关财务管理人员均应从理念上提高对筹资及资金运作的重要性的认识，还需提高其筹资管理的质量，最终促使其筹资管理活动的良好展开。

3 结 论

总而言之，物业服务企业的财务管理环节具有关键性意义，物业服务企业需从多方面进行完善管理。即可通过强化管理者成本观念，建立及完善物业企业财务成本管理制度；或是提高财务会计人员素质，规范及健全物业服务企业会计核算工作；抑或是加强物业资金管理等手段完善财务管理，最终使财务管理推进物业服务企业的管理逐渐走向完善化、专业化。

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