马鞍山市房地产去库存对策研究

刘 炜

(中共马鞍山市委党校马克思主义基本理论教研室，安徽 马鞍山 243000)



马鞍山市房地产去库存对策研究

刘 炜

(中共马鞍山市委党校马克思主义基本理论教研室，安徽 马鞍山 243000)

房地产发展承载着供给侧结构性改革、百姓民生和经济增长等多方面任务。积极寻找房地产去库存对策，及时化解潜在风险，才能促进房地产业加快转型，实现平稳、健康、绿色、创新发展。房地产市场是区域差异明显的市场，去库存要分城施策，不能完全依靠自上而下的“普惠制”政策，必须针对马鞍山实际情况，实施个性化政策。

房地产；库存；刚需；改善型需求；商品房

自2015年以来，围绕房地产去库存，中央连续采取降准降息、降低首付、调整财税政策等措施，收到积极成效[1]。但从当前市场现状来看，库存压力依然很大，去化动力尚需不断增大。且各地虽形势类似，但具体情况不尽相同，去库存依然是当前和今后一个时期的重要任务之一。笔者试从马鞍山市情况出发，分析提出马鞍山市房地产去库存对策与建议。

一 马鞍山市房地产库存现状及原因

在房地产开发投资连续两位数下降的情形下，马鞍山市2015年商品房成交量接近24000套，但成交价格基本没有增长。截至2016年5月底(见下表),全市已取得预售许可的在售商品房(不含安置房)56566套531.67万平方米，与去年年底商品房库存59941套577.73万平方米相比，减少了3375套46.06万平方米，库存量减少了5.63%，库存面积减少了7.97%。按照2015年度全市商品房销售253.41万平方米、月均销售21.12万平方米的销售速度测算，在不增加新房供应的情况下，消化全部商品房库存(按面积计算)预计需要25.2个月，去化周期较2015年底缩短了2.1个月时间。但从总量来看，压力依然存在。

表1 马鞍山市商品房库存情况统计(截至2016年5月底)

(一)市县房地产库存情况各有不同

从市区及三县库存情况来看，截至2016年5月底，市区与去年同期库存下降幅度较大，达到17.4%，反映出供给控制的及时性和城区市场的消化能力。当涂县也有小幅下降，和县增幅11.7%，含山增幅达49.1%，一方面是楼盘推出的时间档口原因，另一方面也有自有人口改善型需求和进城农民的刚性需求动力。越是微观的经济现象，越存在较大的偶然性。比如和县，其碧桂园项目主要是面向南京等和县周边城市有产阶层休闲度假养老的大户型住宅，其乌江明发江湾新城项目将南京特别是浦口地区从业人员作为主要营销对象，已售出的2000套商品住房中，南京市人群占到7成，占到总量近3成的和县人群，基本上都是投资性需求，而非刚需。从去化周期看，以2016年5月底的库存数字推算，市区商品房库存(按面积计算)去化需要16.5个月，当涂县需要46.3个月，和县需要36.2个月，含山县需要41.4个月，去化周期较2015年底分别缩短了1.9个月、1.4个月、4.8个月、1.9个月。

(二)人口状况发生变化，刚需下降明显

房子是要人来住的，即便是投资，也要有人来买、有人来租。一方面，我市人口结构正在发生变化，难以支撑房地产需求的持续释放。城市购房主力年龄段在25岁至49岁，而根据第六次人口普查结果，马鞍山市这个年龄段人口呈下降趋势，房地产刚性需求增长必然随之放缓。另一方面，人口集聚增速的缓慢甚至停滞不前，无法制造新增购买和使用动力。据统计，2015年市区户籍人口59.5万人，流动人口11.9万人，加在一起71.4万人，比2014年增加不到1万人。而三县常住人口连续三年几乎没有增长。从商品房需求来说，市场基本饱和，主要的购房需求将集中在改善型需求上。然而，一方面改善型需求跟收入有直接联系，在经济放缓的大背景下，改善型需求难以替代刚需；另一方面，马鞍山市现有房地产库存无论是在满足“面积性改善需求”还是在满足“品质性的改善需求”方面，都没有优势。

(三)商业房库存严重，去化速度缓慢

全市在售商品房库存中，商品住房27829套296.41万平方米，与去年年底库存相比减少了3068套51.9万平方米，库存量减少了9.93%，库存面积减少了14.9%。按照2015年销售速度(2015年全市商品住房共销售218.18万平方米，月均销售18.18万平方米)，消化全部住宅库存(按面积计算)预计需要16.3个月，去化周期较2015年底缩短了2.9个月时间，可见此前政府去库存的系列措施取得了明显成效，总体压力不算太大。与商品住房相比，全市商业用房库存28737套(间)235.26万平方米，与去年年底库存相比减少了307套(间)，增加5.84万平方米，库存量只减少了1%，库存面积又增加了2.5%。按照2015年销售速度(2015年商业用房共销售31.5万平方米，月均销售2.63万平方米)，消化全部商业库存(按面积计算)预计需要89.4个月，去化周期较2015年底增加了2.3个月时间，商业房库存去化压力相对较大。

现有马鞍山商业地产项目开发同质化明显，个性化发展不够。在住宅市场反复调控的2008年到2014年间，马鞍山商业地产开发投资逐年提升。马鞍山商业地产不仅在销售方面遭遇瓶颈，在招商运营方面也困难重重。调研中，一线商业房销售人员反馈，商业房的购买群体年轻化趋势明显，而以80后、90后为主力的年轻消费主体与60后、70后消费主体在思想观念和行为习惯上的差异明显，现有商业房库存在满足新兴主体的需求上存在结构性矛盾。而在整体经济不景气的大背景下，导致服务贸易金融等行业的办公物业需求减少，而持有经营模式在融资成本高企、电商冲击之下又举步维艰。马鞍山不少商住项目的商业出售后，交房一两年仍有较高的空置率。

(四)潜在库存压力大，已售住宅闲置率较高

从我们掌握的数字来看，知晓的都是取得预售证的新建商品房，开发企业存量土地建设面积数字不够准确，从而对后期可能上市的库存量不够清楚，这些潜在库存对政府去库存措施和力度的选择至关重要。据笔者了解，尽管房地产开发拿地量急剧下降，但有些县区潜在库存甚至远超现有库存。当然，拿到手的地，规划的用途，随着市场的变化，可以进行调整，中央去库存政策措施中也为土地用途调整开了绿灯。

从供水、供电、供气企业掌握的数据来看，市区和三县已售出商品房的闲置率几年持续走高，目前超过18%。其中安置小区尤为严重，安置房是二手房中介的主要房源，一些较为偏远的安置小区，一到夜晚，难寻几家灯火。

二 马鞍山市房地产去库存对策与建议

为投资而进行融资活动是经济运行中不稳定性的重要来源。中国房地产业运营方式表现为，取得土地使用权，即从银行大量贷款[2]。房地产商借的是中短期的债务，但房地产又是一个长期的投资项目。房地产库存严重，极可能引起房地产商资金链断裂，从而引发金融风险。我国房地产占贷款的28%，占固定资产投资的30%，占税收的33%，影响建筑、建材、钢铁、纺织、家电、家具、装饰等26个上下游产业，对国民经济增长的直接贡献率持续保持在20%以上。此外，还直接影响就业，关系人居环境和城市公共配套，关系购物、餐饮、文化娱乐等服务业发展。可以说，房地产发展承载着供给侧结构性改革、百姓民生和经济增长等多方面任务，积极寻找房地产去库存对策，及时化解潜在风险，才能促进房地产业加快转型，实现平稳、健康、绿色、创新发展。当前房地产市场下滑趋势的触发因素是由于房地产市场内部供求结构的深刻变化，这与此前限购限贷措施导致的房地产市场调整不同，需要协调市场工具和政策手段，实现供给侧和需求侧并重[3]。

(一)从供给侧来看

1.严格调控土地供应

商业开发土地出让是地方政府重要收入来源，但在当前房地产库存压力巨大的形势下，一方面开发土地需求不足，另一方面政府应当有意识地限制土地供应，适当调整已供土地的开发方向。首先，要严控增量，综合研判在售库存面积、去化周期、待建存量土地，控制房地产开发土地供应量。当然，也不能简单一刀切，对于错位开发、结构补充等类型的开发应当不排斥。其次，调整批而未供、供而未用的房地产土地用途，转而用于国家鼓励和支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等领域的项目开发建设。另外，还可以调整商品房开发上市节奏，在法律和政策允许的前提下，适当控制房地产开发项目开发批次，延长开发期限。

2.多渠道降低商品房开发成本

对房地产开发企业而言，相对突出的问题是资金问题。调研中，从政府层面来看，可以缓解企业资金压力的至少有两方面，一是增加对监管资金的释放次数和释放比例，既有效防范风险，又减少资金滞留。二是允许房地产开发用地分割办证，实施抵押融资，减低融资成本。对去库存难度较大的楼盘，鼓励房地产开发企业将库存的商业地产、写字楼改造成科技型企业孵化器、众创空间，将库存的商业住宅改造成养老机构、酒店、文化、教育、旅游等用途。

3.加快培育和发展住房租赁市场

我市住房租赁市场多为个人、偶发型，住房租赁市场产业化程度较低。这一现状一方面租赁双方因缺乏市场规范而相互缺乏信任，造成风险和纠纷较多，另一方面税收难以实现。住房租赁市场对产业化和专业化的需求，为推动去库存提供了新的路径，可以结合贯彻落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，一方面着力培育住房租赁的市场供应主体，制定出台培育鼓励和引导政策，加快发展专、兼营住房租赁企业，特别是鼓励现有房地产开发企业参与住房租赁市场，推动租赁市场主体规模化、集约化、专业化。另一方面，出台政策，营造氛围，鼓励城镇居民住房租赁消费，引导居民通过租房来解决居住问题。在此基础上，鼓励租赁住房开发，首先允许对现有商业用房按照租赁住房标准进行改造，并且注重政策配套，加强市场监管，重视平台建设，规范房地产中介服务，保护租赁双方的合法利益。

4.促进房地产企业由快速开发销售模式向综合服务运营模式转型

推进供给侧结构性调整，一个重要任务就是促进房地产产品供应者——房地产开发企业转型发展，即从传统的快速拿地、快速开发、快速销售，实现丰厚的差价利润的开发模式，转向业态多元、注重创新、功能完善、服务综合的新型综合开发模式[4]。一是支持房地产开发企业整合、跨界发展，提升综合实力，促进转型升级。鼓励开发商自持物业经营，促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。二是鼓励房地产开发企业创新理念，把握“需求热点”转变。改善型、养老型、度假型等特色需求将是未来房地产市场需求热点，注重改善房地产供给结构与品质是关键。例如，采用新技术、新材料、新工艺，提升住宅产品的质量、功能、品质和舒适度，引导和支持开发企业调整户型结构，适当增加改善型大户型，激发高端改善型需求。三是完善库存项目的道路、绿化、公共交通、学校、医院等功能配套，以提升品质，促进公共资源均等化。

(二)从需求侧来看

1.加大棚改安置和住房保障货币化力度

房地产市场是区域差异明显的市场，去库存要分城施策，不能完全依靠自上而下的“普惠制”政策，必须针对马鞍山实际情况，实施个性化政策[5]。今年我市出台城区棚户区改造货币化安置补偿政策，参照同区域房地产开发楼盘的住宅销售价格，确定拆迁补偿标准，通过货币化的方式予以安置，拆迁户拿到补偿款后，自行选择购买或不购买、在哪里购买住宅。但从三县来看，国有土地上房屋拆迁推行货币化安置没有障碍，而集体土地上房屋拆迁实施货币化难度较大。一方面，过去农村集体土地上房屋拆迁，不论是人少房多，还是人多房少，实际安置面积都较大；另一方面，集体土地上房屋拆迁涉及到宅基地收回、集体建设用地改为国有土地的成本问题，从造成新老政策衔接难度较大，简单割裂推行，势必造成阶段性有失公正。鼓励棚改拆迁户选择货币化安置，利用货币化补偿资金自主购买开发商品房，既有效去除部分库存，又减少新建安置房，从而达到去存量、压增量的效果。同样的道理，在城市保障房方面，也可以减少提供实物租赁住房，改为以发放廉租补贴为主，以政府购买服务的形式筹集市场商品住房房源为辅，并逐步扩大公共租赁住房保障人群的范围，拓展到促进区域经济发展的外来务工人员、新就业人群等非户籍常住人口。

2.鼓励农民进城置业

新型城镇化正在释放巨大的潜在需求。对市区和三县而言，城市刚需有限，鼓励农民进城置业，是解决商品房库存的重要途径，也是国家推进城镇化的应有之义。近日，省政府出台《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，提出对退出宅基地进城购房落户的农民，由县级政府给与购房奖励，对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励。鼓励农民进城置业，首先，出台力度更大的补贴政策。包括税费的减免和购房的直接补贴，比如首套房的契税补贴、规费的减免等等，这是吸引农民进城特别是对一些有意愿进城农民最直观的动力。其次，优化房贷产品。对进城农民提供优惠利率、减免担保费用。关于担保费用和风险分担问题，省政府文件也作了规定。另外，对转移就业农民，可以采取比较灵活的方式缴存住房公积金，缩短公积金贷款时限要求，增加进城农民购买力。此外，作为推进新型城镇化的必然内容之一，鼓励农民进城，真正成为市民，还要按照市民标准，保障进城农民就业、职业技能培训、子女就学以及各类社会保障等权益。

3.适时调整政策措施

过去对房地产的调控是不断加码调控力度，针对库存大的现状，利用现在房价比较平稳的有利时机，通过取消或调整过去限制性政策措施，必将为提升需方购买力提供动力[6]。一方面可以创新房地产交易环节税收优惠政策，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。可以借鉴沈阳做法：如个人购买住房契税税率超过1%的部分由财政给予补贴，首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%，主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款等等。另一方面适时取消过时的限制性措施。包括对首套房、非首套房的限制，首付比例的限制，房地产项目户型的限制，配建教育等用房的限制(可根据实际规模和区域需要安排)等等，有必要进行梳理，及时做出取消或局部调整。

4.注重发挥人才引进激励政策的效用

马鞍山市各招商载体单位按照市委、市政府部署要求，加大创新型人才引进和激励力度，推出不少创新的政策措施。这些政策措施完全可以与去库存工作结合起来，对高层次人才、创业领军人才实施直补购房补贴的方式，鼓励在我市购买商品住房和商业用房；探索“购房+就业”模式，鼓励一定层次的高校毕业生与政府以共有产权方式共同出资购买住房，并在条件成熟时可回购政府出资购买的产权，吸引各类人才在马鞍山就业、购房，不断扩大需求面。

[1]巴曙松，杨现领.房地产大转型的“互联网+”路径[M].厦门：厦门大学出版社,2015.

[2]张鸿铭.中国房地产去库存有两大难点[EB/OL].http://finance.ifeng.com/a/20160303/14246908_0.shtml，2016-03-03.

[3]用供给侧经济思维解决房地产去库存问题[EB/OL].http://news.xinhuanet.com/politics/2016-02/16/c_128721240.htm，2016-02-16.

[4]刘根梅.经济新常态下房地产去库存的对策研究[J].市场研究，2016，(4).

[5]张晓兰.对我国房地产去库存问题的思考[EB/OL].http://www.p5w.net/news/xwpl/201606/t20160606_1474031.htm，2016-06-06.

[6]王毅敏.房地产库存形成的原因及对策[J].城市开放，2015，(12).

(责任编校：陈婷)

Research on Countermeasures in De-stocking of Real Estate in Maanshan City

LIU Wei

(Teaching and Research Office of Marxism Basic Theory, Maanshan Municipal Communist Party School,Maanshan Anhui 243000, China)

The development of real estate takes on many tasks such as supply-side structural reform, residents’ life and economic growth. Only by seeking for countermeasures in de-stocking of real estate positively, eliminating the potential risks, can the real estate industry accelerate the transition, thus realizing steady, healthy, green and innovative development. The markets of real estate vary greatly in different areas, the countermeasures in de-stocking of real estate need to base on the situation of different areas and cannot depend on the kind of “generalized system of preference” policies which formed from top to bottom. In the course of de-stocking of real estate in Maanshan, the individualized tactics must be on the basis of the local situation.

real estate; stocking; rigid demand; improvement demand; commercial residential building

2016-08-16

刘炜(1978— )，女，安徽庐江人，中共马鞍山市委党校马克思主义基本理论教研室副教授。研究方向:城市经济发展和“三农”问题。

F293.35

A

1008-4681(2016)06-0037-04