论房地产企业财务管理与成本控制协同管理

朱行善

【摘 要】房地产行业在我国经济发展过程中占有重要的地位，虽然近几年受全球经济危机的影响产生了一定的起伏，但是整体看来，市场空间仍然很大，具有发展潜力，财务管理水平和成本控制是制约房地产企业发展的关键因素。因此，要对其认真解析，实现二者间的协同管理以促进房地产企业的快速进步。

【关键词】房地产企业；财务管理；成本控制；协同管理

一、引言

房地产行业是我国经济发展的支柱产业，但是目前在很多方面仍然存在不足，对经济危机的应变能力仍然较差。因此要努力提升房地产企业的综合实力，利用财务管理与成本控制协同管理的方法，提升房地产企业的市场竞争力。本文从二者之间的关系、协同管理的特点及现状等进行科学解析，提出实现协同管理的有效建议。

二、房地产企业财务管理和成本控制的关系

1.项目决策与成本控制

项目决策是否合理会对成本控制产生直接影响，而成本控制是否到位也是项目决策正确性的保障。房地产企业进行项目开发之前，必然要进行深入的市场调查，科学的风险评估，确定投资收益率，然后才能进行投资决策。但是社会经济环境始终处于动态的发展之中，政府的相关政策也会发生改变，市场的需求量也会发生变化，管理者的自身判断能力也会存在一定的误差，这就使企业进行投资决策时的预算成本与实际发生成本之间产生了偏差，而企业在成本控制中要尽量保证不超过原有预算成本，才能保证决策时的计划收益，这就为企业的成本控制带来了一定的难度。所以说项目决策与企业成本控制关联性很强，二者相互影响。

2.资金管理与成本控制

房地产项目从开始立项筹划到竣工结算整个过程涉及的层面较多，项目周期较长，在整个项目运行过程中受很多因素影响，这些因素都会影响到项目资金的使用和运转情况，影响到项目成本的变化。然而合理的资金管理可以减少成本控制的难度，科学的成本控制也可以为资金管理提供有力的支持。例如房价的下调、物价的上涨、国家房地产政策和信贷政策的改变、银行利率的调整等都会导致企业成本投入的加大，增加资金管理难度。这时有效的成本控制就可以尽可能的控制成本的增加，减轻企业资金压力，为企业资金运转提供支持，而科学的资金调度与分配也会降低成本控制的难度，二者相辅相成，互相促进。

3.财务监督对成本控制的影响

有效的财务监督可以促进财务工作流程的规范性和标准性，减少财务工作人员在工作中的漏洞，提升工作人员的积极性，财务计划的合理性。这样一来就可以消减一些由于财务工作不到位或出现差错而导致的成本增加，减少成本投入，为成本控制提供支持。

三、房地产企业财务管理与成本控制协同管理所具有的特点

财务管理是企业内部管理的重要组成部分，它对整个企业的资金运行、资产购置和利润的分配等方面都要进行管理。作为房地产行业，财务管理的内容包括对将要开发的项目进行的筹资过程、资金的投入运营过程、项目开发的成本控制、税务管理和利润分配等方面。而成本控制则主要是对整个项目的施工前、中、后所进行的管理，控制成本，确保不超出成本预算目标，即使有变化，也要尽量控制成本的最低投入。现结合二者的各自特点，对房地产企业实现两者协同管理所具有的特点进行分析。

1.资金筹集额度较大，项目开发周期较长

资金需求量大，运营周期长是房地产行业的特性。从项目的考察到决策，到土地征用的审批和办理，到通过拍卖或其他方式获得具体的土地开发权，到建筑项目开始施工，再到竣工验收，每一个环节都很复杂，花费的时间都较长，而且资金使用量较大，这就导致资金筹集难度加大，这也是二者协同管理中的一个主要特点。

2.对决策的准确性要求很高

房地产开发投入较大，而且不可控因素较多，开发周期较长，因此对项目决策的准确度要求很高，作为财务管理人员在财务方面必须要做到精细、严格、准确，确保信息的客观性、真实性。这样才能为决策者提供合理的依据，否则一旦出现错误的决策将造成巨大的经济损失，影响企业的发展。

3.成本管理工作繁复多变

房地产企业成本管理工作涵盖面较广，影响因素较多，整个过程繁复多变，不容易掌控。如成本构成环节涉及到拆迁补偿费、土地征用费问题、施工前的基础设施建设投入、设备购进、工程安装等费用问题；在成本核算环节，开发商必须采取单项核算然后累加的原则，导致核算工作量较大；在进行成本结算时，要把一些尚未进行建设的配套设施按照实际施工所产生的费用以计提费用的形式进行结算。除此之外，对于工程中的变更和突发情况所产生的额外费用也时有发生，所以成本管理工作较为复杂。

4.风险较大，资金回流时间长

房地产投资所使用的资金额度较大，而且影响因素较多，一旦发生问题，将会造成难以挽回的局面，因此风险较大。还有就是资金回流问题，受当前经济形势影响，房地产企业竞争压力较大，很多企业通过降低价格、分期付款、较低的首付额度等多种手段来进行促销，这样一来就形成较长的资金回流期，为企业的整体资金链带来了一定的影响，也使成本随着时间而加大。

四、房地产企业财务管理与成本控制协同管理的有效措施

1.建立科学的管理制度

制度是日常工作的依据，要能够更好地推行财务管理与成本控制协同管理的模式，就要建立相应的制度体系，来支持这一管理模式的施行。一是建立预决算成本控制制度。在成本控制方面要严格按照预算成本执行，做好预决算的审批与核查，对于一些较重要的环节要进行复查，避免一些不合理的开支，有效实施成本控制，降低整体投入；二是建立采购成本监控制度。采购部门要制定合理的采购计划和预算，进行真实有效的市场询价，选择综合实力强和口碑好的材料供应商，严格按照合同进行采购，财务部门要对采购的金额和数量准确核实。除此之外，成本控制部门还要对采购的批次、数量、时间进行合理的规划，有效的利用流动资金，合理的掌控付款时间，确保资金正常运转；三是建立科学的项目管理制度。通过项目管理来控制成本，节约资金，减少浪费现象，实现资源的合理配置，对一些突发情况有效处理，有效控制建筑成本。

2.完善房地产企业财务管理体系

财务管理是企业内部管理的核心，科学的财务管理体系可以提高企业资金利用率，保证企业现金流的稳定和充足，也为企业融资提供了良好的基础，只有科学的财务管理体系才能有效进行成本控制。房地产企业要建立科学的财务管理体系，首先要从日常的财务管理工作入手，摒弃一些不适用的财务管理观点，改进财务管理中的不完善之处，对日常财务信息进行真实反映和客观分析；提高财务人员的管理水平和专业素质，对其进行定期培训和考核，要让他们认识到财务管理的重要性，具有较强的成本管控意识，形成积极学习和工作的态度；加强企业内部的资金管理能力，对资金的筹集管理、现金的动态管理和成本管理做好规划和监控；调整资本结构，加强管理力度。合理的确定企业负债率，充分利用资金，控制权益与债务比在适当的程度；除此之外，企业还要保持良好的社会形象和较高的信誉度，这有利于企业进行融资和借贷，其中财务审核是关键，一定要做到真实准确。

3.制定科学的协同管理规划

房地产企业要根据行业特点、社会形势、国家政策、企业自身状况和区域环境做好协同管理的规划。要实现标准化管理的模式，统一财务管理和成本控制的要求，实现内部精细化分工协作；选择实力强，信誉好的合作伙伴，适当进行服务外包；项目管理工作要细致严格，项目管理人员要多与成本控制人员和财务管理人员进行沟通，有效的控制成本；规范工作流程，不断提升财务管理和成本控制协同管理的管理水平。

房地产企业要清晰地掌握房地产行业的实际动态，对自身的行业水准与整个行业的平均水准进行对比分析，找出缺点和不足。根据实际情况开展可行性研究，做好其他环节的管理工作来辅助协同管理的落实，加大在协同管理上的人力物力财力投入，引进一些高科技的财务软件和系统，借鉴一些较为成熟的管理经验和模式，来提高协同管理的效果。

五、结语

我国的房地产企业在财务管理和成本控制方面已经有了较大的进步，然而，要想实现企业效益最大化，强化抗风险能力，就必须有效的进行协同管理，因此房地产企业要不断地解决协同管理过程中出现的问题，优化管理体系，建立科学的协同管理模式。

参考文献：

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