伊宁市农户宅基地使用权流转意愿及影响因素分析

原伟鹏 ，刘新平 ，b，王 晶

（新疆农业大学 a.管理学院；b.土地科学研究所，新疆 乌鲁木齐 830052）

伊宁市农户宅基地使用权流转意愿及影响因素分析

原伟鹏a，刘新平a，b，王 晶a

（新疆农业大学 a.管理学院；b.土地科学研究所，新疆 乌鲁木齐 830052）

本文以农村土地制度创新试点城市—伊宁市为例，基于宅基地使用权流转现状及存在问题，对农户宅基地使用权流转意愿的相关因素进行定量研究及综合分析，结果显示：在农户对宅基地流转处于积极参与的状态下，其行为判断兼具“理性经济人”盲目趋利和“小农经济”谨慎保守的复杂矛盾心理；农户家庭经济状况越优越，越具有一定的风险抵御能力，谋求转产发展的意愿越强烈，宅基地流转的意向越大；对农村地区的政策宣讲和普法宣传并不直接影响农户的判断，而农户宅基地流转意愿对基层村委会的态度很敏感；宅基地确权、交易平台和流转途径等配套服务的建设并未触碰和动摇到关于宅基地 “同价入市”的根本法律桎梏，导致宅基地流转价格低于预期理性价值。鉴于此，结合试点的实践基础，提出几点差异化的策略。

宅基地；流转意愿；伊宁市

改革开放以来，我国城镇化的发展呈现起点低、速度快的态势。2011年末，全国总人口达到13.47亿人，其中城镇人口6.91亿人，占比51.3%，历史上首次超过农村居民，标志着我国数千年来以农村居民为主的城乡人口结构出现逆转[1]。因大量农民务工人员涌进城市，导致农村人口数量不断下降，农村宅基地闲置、“空心村”现象频频出现。2015年，中央办公厅和国务院联合印发《深化农村改革综合性实施方案》，农村集体产权制度改革领域将成为农村深化改革的焦点，对宅基地使用权流转、有偿使用和自愿退出机制的探索是其关键部署，并以完善宅基地的产权制度，保障宅基地用益物权，赋予和增加农民财产性收入，拓展农民融资的新渠道为最终目标[2]。

多年来，我国农村宅基地实行 “无偿取得”、“严禁流转”的使用制度，不仅不能实现农村宅基地资源的优化利用和布局，保障宅基地用益物权，也无法有效帮助农民脱贫致富。因此，在国家不断深化宅基地产权改革政策的背景下，深入了解新城镇化进程中广大农民的真实心声，对农村宅基地改革试点区农户流转意愿进行调查研究尤为必要和迫切。纵观众多学者的研究，吴一平等[3]通过二元logistic回归模型得到影响宅基地流转的积极因素和消极因素；胡方芳等[4]基于农户-政策-市场视角运用probit回归模型分析了欠发达地区影响农户宅基地的流转因素；夏松洁[5]对湖南攸县已发生宅基地流转的农村地区进行实地调查与问题分析，以“地尽其用”原则提出完善农村宅基地流转法律制度；刘卫柏[6]分析了当前宅基地流转中存在的缺陷和问题，在总结宅基地流转模式的基础上提出合理规划、有限流转和健全保障体系等建议；陈立根等[7]利用比较研究和理论模型法对比了政府主导、集体推动和农户自发流转模式下的农民的福利水平和状况，并最终提出未来市场化的流转趋势模式；关江华等[8]从农户、农村基层组织和宅基地使用者三方博弈角度分析宅基地流转过程中的利益分配问题；李伯华等[9]对城市边缘区不同类型的农户宅基地流转偏向进行了分析，得出纯农户和兼业型农户流转意愿的影响因素存在差异，但流转政策是影响因素核心的结论。综上所述，目前对宅基地流转的研究多针对于农户行为、流转问题、模式选择和相关因素分析[10]，但地点多局限于中东部地区，对于国家西北—伊宁市试点区农户宅基地流转实践实证研究较少。伊宁市作为新亚欧大陆桥中西部主要窗口的多民族聚集区，研究农户宅基地流转的实际状况，分析存在的问题和原因，对维护国家西北边疆社会稳定、民族团结和新疆丝绸之路经济带核心区的建设具有宏观的现实意义。

本文在前人研究基础上，以问卷调查、实地访谈等方法获取伊宁市宅基地制度改革试点土地流转的第一手基础资料，并对新疆伊宁市宅基地流转现状、存在问题及流转意愿因素进行分析，针对差异化的经济、社会和自然条件的资源禀赋情况，运用Probit回归模型，分析影响农户宅基地流转主观判断的显著影响因素，并提出相应的对策建议，为探讨构建适合西部差异化的宅基地流转机制体制提供实践参考。

一、数据来源与样本描述

（一）数据来源

文中的实证数据来源于新疆哲学社会科学研究规划基金项目“新疆农村宅基地抵押风险评估与防控机制研究”(14BJY024)课题组，对位于祖国西北边陲的伊宁市调研区农户进行一对一的调查与访谈，问卷包括汉文、维文和哈文等多个版本，并专门组织语言学院的翻译人员进行全程跟踪翻译，解决了语言沟通的障碍性，保障了基础感性资料的真实性和精确性。采用随机调查的方式，调研团队于2016年3-4月分别对伊宁市巴彦岱镇、英也尔乡、汉宾乡、塔什库勒克乡四个地区进行入户“一对一”调查。随机访问了300名农户,釆取发放问卷与访谈、与村干部交流、实地查看等方式。此次调查组发放问卷300份，有效问卷回收率为96%。其中巴彦岱镇72份，英也尔乡77份，汉宾乡75份，塔什库勒克乡64份。

（二）问卷内容

通过翻阅大量的文献资料，结合伊宁市宅基地试点的实际情况，课题组主要从户主的基本特征、户主的家庭状况、户主对宅基地流转的认知和宅基地流转的实际状况四个方面设计调查问卷。在正式调研之前，先对部分典型农户进行了预调查，了解他们的想法，在不断讨论和研究的基础上完善调查问卷。具体的问卷内容如下：

户主的基本特征包括年龄、性别、文化程度、职业分类。反映不同户主对未来生活质量的不同要求、可接受的思想观念、可承担风险的差异情况，进而影响农户流转意愿的强弱。

户主的家庭状况基本包括家庭人口数、劳动力数量、家庭年收入、主要收入来源、拥有宅基地宗数、宅基地面积。反映家庭的人口结构、家庭的经济状况和宅基地分配情况，这些是影响农户宅基地流转意愿的重要因素。

户主对宅基地流转的认知包括宅基地权属归属、宅基地流转范围、流转中是否要经过村委会同意、对宅基地流转的了解程度、对宅基地普法的支持程度。了解农户对农村宅基地产权制度和相关法律的认知程度，反映农户的真实生活水平和调研区宅基地流转的实际情况。

农户对宅基地流转的实际状况包括是否愿意中介机构帮忙、是否愿意流转宅基地去城市定居、宅基地流转的主要方式、宅基地确权与流转风险。从侧面了解政府基层组织、机构的设置完备性和公信力，以及日常服务的态度、方式和效率，剖析宅基地流转过程中存在的主要问题，进而提出有益于宅基地自愿流转、有偿退出的针对性对策和建议。

二、 样本描述

（一）户主样本的基本特征

由表1可得，所调查的样本中农户年龄基本在31-50岁之间，占比65.25%，户主以男性为主，占比88.98%，这部分农户是家里的主要劳动力，对宅基地的流转想法具有绝对的话语权；只有13.56%的户主是在大专及大专以上的文化程度，文化程度集中在初高中以下水平，受教育程度较低；职业分类主要为纯务农者和外出打工兼务农者，所占比例共为79.66%，其中私营业主所占比例为9.32%，村组干部所占比例为5.93%，企业员工所占比例为10.17%，表明在经济新常态转型期，农户职业有一定程度的分化，兼业化程度不断加深，过程可概括为纯农户-初级兼农户-进城务工人员（高级兼农户）-非农户。

（二）样本的家庭基本情况

由表1得，农户的家庭人口数量在3-5人占比66.95%，2人及2人以下占比20.34%，6-8人占比12.71%；调研区农户大多以哈萨克族、维吾尔族、回族等为主，农户家庭劳动力数量比较充裕，具有一定的家庭稳定优势；在收入的主要来源中，务农收入占比27.97%，非农收入占55.93%，兼业收入占16.10%，家庭年收入在2-8万的比例为75.43%，数据显示农户的收入普遍为中等水平，而且收入大部分都来自非农，其次为农业和兼业，原因在于进城务工的平均工资较高，而农作物种植受自然灾害、高成本投入及市价波动的影响，农业收入很难大幅提升；宅基地拥有1宗及以下的占到70.34%，2-3宗的占22.88%，3宗以上的占6.78%，而拥有宅基地面积为667-1000㎡所占比例最大，达到37.29%。按照《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》的相关规定，新疆区域宅基地面积根据地区人均耕地面积确定的平均面积为200-800 m2。但从实地情况看，伊宁市宅基地大多在优质土地上建房，缺乏专业科学的乡镇土地规划和严格的监察管制，“一户多宅”、“超标准多占用”情况严重，宅基地大量闲置、空置，城市近郊“隐性流转”造成小产权房密集，集体经济组织财产大量流失，因新建不拆旧、继承或非法超占土地等形成复杂的宅基地流转困局。

表1 户主特征及家庭的基本情况†

（三）户主对宅基地流转的认知

由表2得，在农村宅基地所有权的权属问题上，农户认为个人所有占到82.20%，国家所有占到3.39%，还有3.39%不太清楚。表明户主对于农村宅基地所有权归属缺乏最基本的认知，大部分农户认为自己付钱购买的就应属于私产；在对宅基地流转范围选择上，81.36%的农户认为可以随意流转，说明大部分农户认为宅基地任意对象地自由流转可以避免村集体内部流转的偏低价格窘境，转化“沉睡的不动产”使之成为真正有价值可获利的财产资本； 55.93%的户主认为不需要经过村委会的同意，31.36%的农户认为需要经过村委会的同意，剩余12.71%户主认为都可以。以上数据表明超过一半的农户希望自己掌握宅基地流转的主动权和处置权，也从侧面反映出村委会的态度具有一定影响程度。实地调研中，只有10.17%的户主对宅基地流转的了解只停留在听说过的程度，仅有8.47%的户主对宅基地普法宣传表示无所谓。显示出宅基地流转在伊宁市试点推广范围广泛，农户对宅基地流转的热情和积极性普遍较高的现实情况。

（四）宅基地流转的实际情况

由表2可知，70.34%的农户愿意中介机构搭建交易平台来完成宅基地流转，原因是基层政府和村委会办事效率太低，服务态度较差，比例为29.66%的农户不愿意有中介机构帮助，可能是考虑信息了解的不对称性和中介费较贵的因素。比例为62.71%的农户不愿意去城市定居，从侧面反映出农村基本社会保障程度不高，收入来源不稳定的现实，农户拥有的可支配财产有限，城市的生活成本又太高，无法维持其正常生活；采用多选的形式调查宅基地的主要流转方式，转让比重最大为46.19%，其次为出租，占34.32%，抵押比例为5.51%，剩余13.98%的农户没有进行流转活动。究其流转的主要原因，59.32%的农户因为经济需要，20.34%的农户因多宅转给村里其他人，已购置其他住宅占9.32%，因旧宅基地破败而流转的占11.02%。对于流转过程中存在的主要问题，40.25%的农户认为缺乏明确的政策支持，38.98%的农户认为程序过于繁琐，20.76%的农户认为缺乏交易平台。由此表明当地政府的政策、法规和条例的制定对宅基地流转意愿强弱发挥着重要作用，只有通过构建公开、公正、透明的市场交易流转平台，简化流转的程序，提高基层政府的办事效率，改善工作人员服务态度，才能更好地激发农户对宅基地流转意愿的积极性。

表2 宅基地流转的认知及流转情况†

三、模型构建和变量选取

参照已有的研究成果并结合实地调研经历，本文拟从农户的微观视角出发，建立影响农户宅基地流转选择行为的回归模型，进一步验证和分析影响农户对宅基地流转选择的影响因素。设立的模型如下：

式（1）中，Y指农户观测值1与0的列向量；X指解释变量的观测矩阵，β表示估计系数，μ表示随机误差。则Probit多元线性回归分析数学模型表示：

式（2）中，Y表示农户是否愿意宅基地流转的意愿，分为“愿意=1”与“不愿意=0”。Φ（x）为标准正态分布函数，β0为多元回归常数，β1-βn为偏回归解释变量系数；X1-Xn为解释变量，本文中，n=14。采用二元Probit模型进行分析，通过一系列解释变量的观测值来分析农户愿意进行农村宅基地流转的概率。

结合调查问卷的相关内容，选择4类影响宅基地流转的因素，分别包括户主的个人特征、家庭的基本情况、户主对宅基地流转认知和宅基地流转的实际情况。具体变量定义见表3：

四、计算结果与分析

（一）计算结果

通过运用Eviews7.2统计分析软件进行二元Probit回归，估计结果如表4所示，分析可知伪R²为0.7457，表明模型中自变量对因变量的解释概率达74.57%，LR统计值的概率值较小，为0.0032，对数似然值为-50.5777，表明二元Probit模型的整体拟合效果良好，P值为0.0032，表明该模型十分显著，模型的估计结果总体具有统计学意义。

（二）实证分析

1.户主基本特征因素

一般认为，因安土重迁的传统思想和对未来养老归宿的综合考虑，年龄越大的户主对宅基地进行流转的意愿越弱，自变量x1（户主年龄）在1%水平上对因变量(宅基地流转意愿)非常显著且呈反向影响。自变量x2(文化程度)对因变量呈正向影响，说明知识的累积，视野的扩大和见识的提升使农户对国家政策和社会改革思想观念的接受能力得以提高，农户愿意流转宅基地以获得发展的资金支持和机会。自变量x3（职业分类）对因变量在1%水平上非常显著且呈正向影响，表明随着农民职业的分化，拥有一技之长或稳定非务农工作的农民群体弱化了农村宅基地的居住和保障功能，且具有一定的风险承担能力，社交圈子的交流比较促使他们追求更加优质的生活品质。

表3 变量定义及取值说明

表4 伊宁市农村宅基地流转意愿二元probit估计结果†

2.家庭基本情况因素

通常来说，户主家庭人口数量、经济状况等条件可以评判家庭宅基地住房保障功能水平和承担风险的能力强弱，其对宅基地流转意愿影响显著。自变量x4(家庭人口数量)越多，举家迁移的难度越大，属于宅基地流转的不利因素。自变量x5（家庭年收入）越高、x6(宅基地宗数)越多和x7(宅基地面积)越大，代表家庭经济的收入水平较高，固定资产比较雄厚，用于农业生产和其他领域的现金、存款比较充裕，农户进行宅基地流转的意向较强烈。其中x6和x5分别通过了1%和5%水平的显著性检验。在现实调研中，拥有新建宅基地和区位优势的农户，特别在拥有较大面积庭院和牲畜圈舍的情况下，具有宅基地流转的双重矛盾复杂心理，一方面羡慕进城定居的生活便利，一方面又不愿意放弃现有宅基地的居住环境。

3.户主对宅基地流转认知因素

本文估计结果显示，自变量x8(宅基地流转的了解程度)和自变量x10(对宅基地普法的支持程度)对因变量（宅基地流转意愿）均未产生显著影响，但自变量x9(流转是否经村委会同意x9)对因变量通过了5%水平的显著性检验，却呈负向作用。表明农户对宅基地流转的了解和普法宣传未对宅基地流转意愿产生直接主要影响，农户对于宅基地流转的选择主要还是基于自身发展需要和成本-收益风险的主观权衡判断，农户更希望自己掌握宅基地流转的处置权，村委会作为监查管理者而非绝对裁决人。

4.宅基地流转的实际情况因素

自变量x11(是否愿意中介机构的成立)和自变量x12(是否愿意流转宅基地去城市定居) 是促进宅基地流转的基础配套服务，是宅基地流转交易平台建立和农民转产问题破解的前提条件，并不显著的估计结果反映出伊宁市宅基地“隐性流转”屡禁不止的乱象。自变量x13(宅基地确权)对宅基地流转具有一定程度的正向促进作用，但基于现行土地政策和法律法规的不完善性及其之间的矛盾性，未产生显著影响。自变量x14(宅基地流转风险)在5%水平下通过了显著性检验且呈负向，说明农户对宅基地流转所承担的评估风险越大，农户对未来发展机会的预期越小，“自给自足、安于现状”的小农经济传统思想拒绝为将来可能存在的“安无所居”和“昂贵的生活成本负担”风险买单。

五、结论与建议

本文基于伊宁市4个乡镇宅基地流转试点的实地调查，对农户的流转现状、问题和原因进行分析和阐述，通过Probit回归模型定量分析了宅基地流转的影响因素，得出以下结论：第一，户主的行为判断兼具“理性经济人” 盲目趋利和“小农经济”谨慎保守的复杂矛盾心理，追求未来发展机会的风险可控，流转获益最大。第二，对农村地区农户的政策宣讲和普法宣传并不直接对农户的流转发挥作用，农户可以通过电视、报纸和互联网等途径了解相关知识，当地村委会的态度对农户宅基地流转意愿很敏感。第三，宅基地确权、交易平台和流转途径等配套服务的建设并未触碰和动摇到关于宅基地的相关法律和“同价入市”的根本桎梏，导致农村地区招商投资的金融发展动力严重不足，宅基地预期价值缺乏理性，流转价格估计极低。为推动农村城镇发展，提高宅基地利用效率，探索适合伊宁市宅基地试点有序流转和有偿退出的机制体制，提出以下几点策略：

第一，因地制宜地科学规划宅基地用地，加强监督、查处违法用地力度。从实地出发，因地制宜地制订和编订与本市、本乡或本村相适应的村庄发展规划和用地规划。要严格按照规划进行操作，加强“一户一宅”的严格政策，避免宅基地建设乱圈乱建，造成农村土地资源的浪费。强化监督手段，加大违法用地查处力度，对一些违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的依规处罚，该拆的依法拆除，这对于规范农村建房十分必要。建议对宅基地面积超标准的部分，按临近国有土地价格实行有偿使用，属于非法大量超占土地的农户，应立案并给予一定金额的处罚。

第二，利用价格机制集约利用土地，保障合理需要的同时细化条例规定。按照现行《土地管理法》规定，对属于原历史形成的超面积宅院，应在原宅基地内进行分户操作，但从多年实践来看，因涉及农牧民个人利益，多持反对态度，操作难度较大，政策无法落实到位。因此，利用市场价格机制，对已进城落户的农民在原集体经济组织内部的农牧民住房（楼房）和宅基地，允许其向本村符合法定条件的村民转让，并按邻近国有土地出让价款补交有偿使用费，由原集体经济组织对自愿退还宅基地使用权权益及地上附着物的农牧民给予补偿；其次，对于农牧民通过合法继承、受赠或购置方式取得的超出“一户一宅”的多处宅基地，按临近国有土地实行有偿使用原则收取适当费用，细化设置关于农村宅基地流转给本集体经济组织以外成员的基准价格等规定；最后，进一步加强农村宅基地的登记、确权和发证工作，保障农牧民对宅基地的合理需要，破除现有法律法规的一些制度障碍，允许农牧民住房（楼房）及宅院依法进行转让、抵押和入股的权益。

第三，培养和加强基层村干部服务意识和职业素质，创造良好的自愿流转政策环境。大力加强对基层（乡镇村）干部、组织人员的服务培训，提高其办事效率和主动性，培养人性和周到的服务意识、态度和素质，特别是加强村委会干部的职业素质和作风建设，充分试行工作绩效、年限、农民参评的奖励性工资挂钩政策，发扬基层干部工作的实干奉献精神。在落实农村土地集体所有权的前提下，从农户角度出发创造和完善良好的制度环境，发展和创新宅基地“换房”交易、“地票”交易、抵押等多种交易形式和模式，积极鼓励农户宅基地流转和有偿退出，特别要注意农户、集体和国家之间的利益分配。全面提高普通农户对宅基地等相关产权的了解和认识，引导其对宅基地科学合理的规划建设和集约节约利用，在新型城镇化发展进程中推进农业转移人口就近市民化，培养农户依托国家政策脱贫致富的能力，依法加快宅基地的市场化流转。

第四，完善农村产权交易平台等相关配套服务建设，形成风险分流的金融保障体系。要完善和规范宅基地流转市场，必须建立农村宅基地产权登记、交易的统一平台、相关专业的评估机构和信息流通的中介机构，充分尊重农户决策的主体地位，满足对于不同类型的农户转出和转入的合法需求。再者，政府要承担政策制定和监管的守夜人职责，建立相关的宅基地流转保障基金，加强住房保障和最低生活保障等制度建设；作为宅基地流转试点的引导者和服务者，实时评估和追踪农户宅基地流转的社会风险，把流转风险降到最低或者可控，引入保险公司进行生存保障兜底，建立宅基地流转风险分散的金融保障体系，真正解放依附于土地自力更生的农民，赋予他们宅基地流转风险可控的收益权和发展权。

[1]程 磊.新型城镇化背景下农户宅基地使用权流转意愿影响因素实证研究[D].南宁:广西大学,2015.

[2]成剑伟.论农村宅基地流转制度的完善[D].广州:广东财经大学,2013.

[3]吴一平,王艺桥.农户宅基地流转意愿影响因素研究——基于濮阳市调查数据[J].农业经济与管理,2016(2):42-48.

[4]胡方芳,蒲春玲,陈前利,等.欠发达地区农民宅基地流转意愿影响因素[J].中国人口·资源与环境,2014(4):116-126.

[5]夏松洁.农村宅基地流转中存在的问题与完善对策——以攸县农村宅基地流转的实地调查为例[J].中南林业科技大学学报(社会科学版), 2013, 7(4):74-78.

[6]刘卫柏,贺海波.农村宅基地流转的模式与路径研究[J].经济地理,2012(2):127-132.

[7]陈利根,成 程.基于农民福利的宅基地流转模式比较与路径选择[J].中国土地科学,2012(10):67-74.

[8]关江华,黄朝禧.农村宅基地流转利益主体博弈研究[J].华中农业大学学报(社会科学版),2013(3):30-35.

[9]李伯华,刘 艳,张安录,等.城市边缘区不同类型农户对宅基地流转的认知与响应——以衡阳市酃湖乡两个典型村为例[J].资源科学,2015(4):654-662.

[10]孙立明.城乡一体化进程中农村土地流转模式创新研究——基于湖南省宁乡县关山社区的调查[J].中南林业科技大学学报(社会科学版), 2015, 9(1):72-77.

The Financing Willingness and Influencing Factors of Farmers’Homestead Circulation in Yining City

YUAN Weipenga, LIU Xinpinga,b, WANG Jinga
(a.School of Management, b.Institute of Land Science, Xinjiang Agricultural University, Urumqi 830052，Xinjiang，China)

In this paper, the rural land system innovation pilot city of Yining City as an example that is based on the presence status of Homestead Circulation Issues and comprehensive quantitative analysis of farmers’ related factors for transferring willingness, the results show: under the background of farmers’ willingness to participate in the rural residential land circulation in the state of active participation and transfer, its behavior is determined both “rational economic man” and the bene fits or reduce blind “agricultural” prudent and conservative complex ambivalence; the more favorable economic situation of rural households, converting willingness to seek development more intense, there is a certain risk resilience, the greater the intention residential land; and farmers in rural areas policy propaganda and publicity and not directly to farmers optional judgment must act, the attitude of the grassroots village farmers are sensitive to the wishes of residential land; homestead right to do construction, trading platform and transfer pathways and other ancillary services not to touch and shake on the homestead laws and “with the price of the market,” the fundamental shackles, resulting in prices below residential land expected rational value.In view of this, the practice of combining pilot basis, puts forward some differentiation strategy.

homestead; willingness to transfer; Yining City

F304

A

1673-9272(2016)05-0052-07

10.14067/j.cnki.1673-9272.2016.05.010 http: //qks.csuft.edu.cn

2016-08-14

国家自然科学基金项目（71363054）；新疆哲学社会科学研究规划基金项目（14BJY024）；研究生产学研联合培养研究生项目（xjaucxy-yjs-20152018）。

原伟鹏，硕士研究生。

刘新平，教授，博士生导师；E-mail：lxping16@163.com。

原伟鹏，刘新平，王 晶.伊宁市农户宅基地使用权流转意愿及影响因素分析[J].中南林业科技大学学报（社会科学版），2016, 10(5): 52-58.

[本文编校：罗 列]