城市房地产拆迁补偿价格评估问题分析

潘爱萍，巩晖，孟小迷

（1.河南财政金融学院工程经济系；2.河南财政金融学院财政税务系，河南郑州　450000）

城市房地产拆迁补偿价格评估问题分析

潘爱萍1，巩晖2，孟小迷2

（1.河南财政金融学院工程经济系；2.河南财政金融学院财政税务系，河南郑州450000）

城市发展过程中房地产的拆迁是不可避免的，虽然有相关法规政策作为拆迁补偿价格确定的依据，但在实际过程中，补偿价格的确定仍然有复杂情况需要视具体情况而定。通过分析当前城市房屋拆迁补偿价格评估方面存在问题和难点，提出了解决对策，评估机构应该重视土地价值，建立科学的修正系数指标；加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通；按法律规定执行拆迁房屋用途的认定；按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房；评估考察时间前置，评估时点后置。

城市房屋；拆迁补偿；价格；问题；对策

一、拆迁评估中存在的主要问题与难点

（一）对估价方法的选择问题

《城市房屋拆迁管理条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”当用比较法估价时，通常将评估基准价作为依据，再根据同类房地产在新旧程度、楼层等方面的差异情况进行修正，得出具体被拆迁房屋的评估价格。在评估基准价时，区位、用途和装修状况等已考虑在内。但如何确定基准价和修正系数就成为需要解决的问题。

基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边的房屋交易实例进行修正获得。但在房屋的拆迁时，本质上该房屋的区位已发生变化，上述原有房屋的土地规划用途应采用新的用途，只有这样才能达到该土地的最高最佳使用，因此，对拆迁房屋的价值评估，应重点考虑土地价值变化对整体房地产价值的影响程度。

在修正系数方面，由于没有完全相同的两个房地产，所以首先存在的问题是如何确定这些修正系数才能反映房地产间的差异，其次是这些系数大多数存在区间，需要估价人员合理确定。

（二）在估价过程中存在的质疑问题

拆迁评估的客观公正事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果的咨询是正常的，但由于各种因素的影响，评估结果会出现些微误差。所以就有很多质疑并要求解答。有的被拆迁人还对评估公司和拆迁人的关系产生质疑，影响评估机构正常开展业务。

（三）对被拆迁房屋的用途认定问题

有的被拆房屋为老旧房而没有产权证，或有产权证，但缺少用途记载，故对用途的认定，成为了拆迁当事人争论的焦点。这种情况如解决不好，会产生许多问题。

（四）突击建房、突击装修问题

在拆迁评估过程中经常会碰到被拆迁人突击建房，突击装修的问题。对于新建的搭建物，没有合法的手续，入户调查难，或不给予评估，或不予登记，增大了评估难度。

（五）价值时点的问题

《房地产估价指导意见》规定“拆迁价值时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”。但在实际的操作过程中，经常由于各种原因导致虽然房屋拆迁的范围已经确定，可房屋拆迁许可证却还没有拿到，或者拆迁许可证虽拿到后，过很久才进行房屋拆迁。因此，以拆迁许可证颁发之日时为估价时点就显得很不合理，这样既不能保障被拆迁人的合法权益，又增加了拆迁工作的难度。

二、针对拆迁房屋价格评估中出现的问题提出对策

（一）重视土地价值，建立科学的修正系数指标

对于房地产的评估，关键问题就是“土地最高最佳使用”。因此建议在确定评估方法中应重视土地区位价格的评估，重视基准价的合理确定，建议基准价的确定更加明细化，突出不同区位的差异，并且不要只停留在较大的选值范围内。

关于修正系数，当前拆迁评估中用到的大量修正系数，主观随意性、经验性的确定所占成分过大。建议组建一支研究队伍，对各种修正系数和参数进行科学研究，建立合乎客观情况的标准，并结合实际情况进行修正，使这一基础工作更具科学性和实际性。

（二）加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通

工作中，评估机构应善于与拆迁人沟通，分析原因，研究对策；与同行沟通是有可能因为同类区域的不同待拆迁项目建设单位可能不同，又或者是同一拆迁项目由于多种原因导致多次核发拆迁许可证，估价机构可能不同。不同的估价机构进行现场查勘过程时，由于主观因素存在，设定价格内涵过程不一致，就造成了同区域不同项目的评估价格存在较大的差异。这就要求估价机构最好建立信息资源共享，做到整体平衡，避免出现价格矛盾。

（三）按法律规定执行拆迁房屋用途的认定

《房地产估价指导意见》第十二条中规定“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可按协商结果进行评估，对被拆迁房屋性质不能协商一致的；应当向城市规划行政主管部门申请确认。”该种情况下双方当事人很难进行协商，当评估机构面对这样的棘手问题时，评估人员既要把政策告知当事人并努力进行说服，又要使规划部门配合尽早拿出确认的结果。从而解决拆迁当事人之间的矛盾，减少评估结果的差异。

（四）按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房

针对突击建房，要对拆迁人讲明，在进行入户调查时，要将新建的与之前建的房屋都给予详细登记，同时需要被拆迁人签字，如拒不签字，可以让与拆迁当事人没有利害关系的第三人代签，同时要对建筑物室内外状况进行录像并拍照，留存好第一手资料，然后组织由被拆迁人、拆迁人、街道办、拆迁办和评估人员参加的协调会议，首先声明拆迁前的突击建房是一种违法行为，然后商定对这部分突击建成的房屋给予建造成本的适当补偿。在这种情况下，通常适合采用成本法进行评估，测算新建房屋实际成本可以按成本比例为拆迁补偿评估的结果。

（五）评估考察时间前置，评估时点后置

在拆迁改造时，在办理规划等手续后，到拆迁部门进行审核时，还需一段时间。期间，评估机构就应同拆迁管理部门到现场进行摸底，了解区域市场概况、区位、房屋结构等情况，并对不同结构、性质、建筑年代的房屋进行入户抽查并记录，掌握待拆房屋一手资料。待拆迁许可证发放之后，评估时点应确定在拆迁期限内的某天，一是有利于拆迁评估的公正公平；二是不容易受拆迁当事人后期影响；三是节省评估所需的时间，方便拆迁工作如期完成。

［责任编辑：高萌］

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1009-6043（2016）010-0028-02

2016-09-13

潘爱萍（1969-），女，河南郑州人，河南财政金融学院工程经济系副教授。研究方向：房地产经济；

巩晖（1972-），女，河南郑州人，河南财政金融学院财政税务系副教授。研究方向：税收经济。