住宅小区停车收费监管机制研究

文/吴鸿根

住宅小区停车收费监管机制研究

文/吴鸿根

2015年1月4日，国家发改委公布放开包括住宅小区停车收费在内的24项商品和服务价格。1月18日，上海不再将住宅小区停车收费列入政府定价目录。3月1日开始，上海住宅小区停车收费由政府指导价转为市场调节价。一年来，上海部分小区出现了停车费涨价幅度过大的现象，截至2015年底，全市住宅小区停车收费乱涨价的投诉超过1700件。本文就如何尽快建立住宅小区停车收费监管机制展开研究。

一、上海住宅小区停车收费模式研究

上海市物业管理行业协会调查显示，上海目前有1.2万个住宅小区，住宅小区停车收费由过去的政府定价、政府指导价转为市场调节价。

（一）政府指导价

上海住宅小区停车收费最早采用的是政府定价，即由政府指令性地规定住宅小区的停车收费标准。未经物价、房管部门批准，物业服务企业无权变动，具有强制性。随着物业管理市场环境的建立，上海住宅小区停车收费的政府定价被政府指导价所替代。

政府指导价是由政府指导性地提出与经济水平、物业管理水平相当的收费标准，物业服务企业根据实际情况参照执行。1996年3月，上海施行商品住宅物业管理服务收费暂行办法，正式实施物业服务收费政府指导价。《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》2004年11月1日起施行。各区县房管、物价部门据此制定了住宅小区停车收费实施细则。闸北、普陀、长宁等区规定露天停放收费标准为每月150元，地下停车库收费标准为每月400元。浦东新区规定普通停车库每月250元，高标准停车库每月500元。

政府指导价的收费标准均为基准价，下浮不限，从而有利于规范机动车停车收费行为，保护物业服务企业、业主等停车管理单位和使用人的合法权益，但也存在着不适应市场发展的“短板”。一方面，住宅小区停车收费标准过低；另一方面，住宅小区停车位严重不足，一户多车等现象带来的车位供需失衡，令小区停车难矛盾日益严峻。

（二）市场调节价

随之而来的是市场调节价的实施，即由物业服务企业与业主协商后在服务合同中约定价格的收费模式。上海从2015年3月1日起实施市场调节价。全面放开住宅小区停车收费，有助于通过市场机制改善小区停车供需状况与服务水平，但短期内也出现了收费波动。从实施情况看，全市住宅小区停车收费总体平稳，但部分企业在经济利益面前难以保持理性，利用法律法规和政策缺失的真空期，随意涨价，且涨幅较大。在不少住宅小区，地下车库停车费从每月400元涨到1000元，最高的甚至达到2600元，涨幅达到3至6倍。长风雅士名邸停车费涨至2600元，后经市区两级物价部门约谈后降至1300元。进入2016年，物业服务企业重新编制收费标准，上海个别小区停车收费再次出现疯涨。老西门公馆的小区停车费从550元涨至1600元，如果算上每个车位每月管理费135元，一个车位的实际收费达到1735元。据统计， 2015年以来，本市媒体报道的停车费飙涨的住宅小区就达10多个。

二、放开住宅小区停车收费问题分析

放开住宅小区停车收费，其本意是利用价格杠杆来调节停车供需平衡，盘活现有住宅小区停车资源，通过市场机制改善小区停车服务供需状况与服务水平，逐步推进住宅小区停车收费的市场化。但取消住宅小区停车收费政府指导价后，由于相关法律法规和政策缺失、市场定价和协商机制尚未形成、实施细则还未出台等原因，部分物业服务企业面对上不封顶又无定价标准的情况，任意调整收费，致使不少住宅小区停车费暴涨。政府职能部门面对住宅小区停车收费出现的价格波动，因无法可依而很难展开监管，使得住宅小区停车收费出现管理空白，居住矛盾日趋突出。

（一）收费定价依据法律缺乏

上海市定价目录不再将住宅小区停车收费列入政府定价范围，全面实行市场调节价。从2004年11月1日开始施行的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》因此失去法律效力。但取消小区停车收费政府指导价一年来，与之配套的法律法规和政策并未出台，而现有的《物权法》、《物业管理条例》等少量法律法规，很少涉及住宅小区停车收费。现行的法规政策难以规范住宅小区停车收费的相关行为，直接导致住宅小区停车收费无法可依。新的住宅小区停车收费指导意见至今未公布，房管、物价等部门面对物业服务企业和居民提出的定价依据、价格调整幅度等问题，无法运用相关法律法规和政策给予解释。对于少数开发商和物业服务企业的价格暴涨，政府职能部门因缺乏法律法规支撑而较难监管，更不要说依法处罚或处理违规企业了。有些物业服务企业并非要恶意涨价，而是没有收费定价的法律依据，只能任意调价而引起价格失控，个别住宅小区停车收费已从原先的400元猛涨到2600元。因而要加快制定与取消住宅小区停车收费政府指导价相配套的法律法规和政策，以保证住宅小区停车收费有法可依。

(二)市场定价机制尚未建立

《上海住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》对全市各区县住宅小区停车收费作出了300-500元不等的最高限价。各区县房管、物价部门依照设定的指导性最高限制，根据各自实际情况，制定了住宅小区停车收费实施细则。而全面放开住宅小区停车收费后，收费标准不再设置上限，又无具体的价格指导，加上停车市场目前收费还不规范，定价协商机制缺失，物业服务企业调价标准不一、随意涨价。殷高东路建发璟墅实行每月2400元的收费标准，个别业主因不买账而上演堵门大战。

另外，住宅小区停车收费价格虽然放开了，但市场定价却未形成，政府部门也没有搭建推动供需双方平等协商定价的平台，物业服务企业未与业主委员会协商停车收费标准，未成立业委会的小区不经超过半数业主同意就擅自涨价的情况时有发生。

(三) 不经协商强行涨价

根据《物权法》规定，住宅小区停车位应归业主共同拥有，停车收费实行市场指导价，应在平等协商的基础上形成合理的定价，通过合同或其他方式约定。如果协商不成，可委托第三方进行价格评估。这就是说，住宅小区停车收费标准调整，不是由物业服务企业单方面决定的。但随着住宅小区停车收费全面放开，不少小区并没有形成收费标准协商机制。物业服务企业不与业委会或业主协商就自行涨价、未经过“双过半”业主同意擅自涨价、在无业主自治组织的情况下违反政府定价标准规定强行涨价的情况屡见不鲜。2015年12月，管理露香园小区的物业服务企业事先没有经过听证、协商等程序，就向业主们发放了一份通告，表示受开发商委托开始向居民收取地下车库停车费1800元，引发业主不满。

（四）政府部门难以依法监管

政府全面放开住宅小区停车收费，其本意是发挥市场对资源配置的决定性作用，意味着政府职能部门将由传统的事前定价转为事中事后监管。小区停车收费监管涉及发改委、住建委、物价局、房管局、街镇等政府部门。但由于目前没有相关的配套措施，又缺乏收费定价的法律依据，政府职能部门对已发生的涨价行为无权干预。住宅小区停车费放开后，价格调整由物业服务企业、业委会等共同协商约定，政府职能部门只负责价格指导。政府职能部门在监管工作中未形成有效的协同联动，一些政府职能部门明知价格不合理，却无法可依，行政干预又太牵强，只能不了了之。由于监管乏力，居民向相关部门投诉物业服务企业停车收费乱涨价，发改委、住建委、物价局、房管局、街镇等部门只好相互推托，使得小区停车收费出现监管真空。

三、建立小区停车收费监管机制对策建议

（一） 构建停车收费监管机制

发挥政府主导作用，依托区县、街镇、居民区三级物业管理联席会议制度，加强发改委、房管、物价、公安、街镇等部门的联动，对住宅小区停车收费实施指导和监管；建立住宅小区停车收费管理指导办公室，组建由街镇牵头，房管、物价、公安、房管办事处、居委会、业委会、物业服务企业和业主参加的管理委员会，实施全方位、社会化的物业管理，通过开展社区物业管理共建，提高住宅小区停车收费管理水平；完善住宅小区停车收费测评体系，研究停车收费市场定价机制，邀请第三方机构对停车收费实行价格评估，形成政府主导下的评估考核和奖惩机制；由政府职能部门搭建平台，指导物业服务企业与业委会协商定价；向业主公开收费的使用途径，构建科学、规范、系统、严格的住宅小区停车收费监管机制。

（二）完善收费定价法律体系

要加快修订《上海市物业管理条例》，制定《上海市物业服务收费管理办法》、《上海市住宅小区停车收费管理办法》、《上海市物业服务收费市场价格信息发布管理规定》等法规政策，对住宅小区停车服务合同、收费标准、监督管理等事项作出强制规定，从制度和措施上保证住宅小区停车收费规范合理，有利于政府部门监管，让政府干预时有法可依，依法行政；加快制定与住宅小区停车收费配套的法规政策，用完善的法律法规和政策，保障政府职能部门、物业服务企业和业主的权利，并规范相应义务，建立系统的住宅小区停车收费法规政策体系。

(三)建立健全协商定价机制

探索建立住宅小区停车收费标准协商机制，引导业委会与物业服务企业在平等协商的基础上形成合理的定价，通过合同或其他方式约定，并向业主公开；根据物价部门发布的住宅小区停车收费市场调节价，由物业服务企业和业委会按服务需求、经营成本，测算停车收费；由政府职能部门牵头，对物业服务企业提供的住宅小区停车收费标准和服务标准进行评估；对业委会和物业服务企业协商有困难的，鼓励委托社会中介机构进行价格评估，并邀请行业协会、房管部门、律师事务所的专家、律师，指导双方根据评估结果，协商确定住宅小区停车收费标准，逐渐推行停车收费市场定价机制。

(四) 定期发布停车收费信息

建立住宅小区停车收费信息发布机制，由物价部门定期发布市场调节价；物业管理行业协会牵头，在开展调查的基础上，发布不同建筑类型、不同面积规模、不同区域位置、不同服务内容的具有典型代表性的住宅小区停车收费信息，同时鼓励第三方专业机构参与住宅小区停车收费信息发布工作；探索建立住宅小区停车收费网络信息系统，对住宅小区停车收费实施动态管理；增强市场信息对称性，让物业服务企业和业主能够充分了解不同区域收费市场的价格信息。

(五)加强联动实施监管并重

坚持放管结合，强化事中事后监管，研究制定相关管理办法，防止出现住宅小区停车收费乱涨价的无序现象；建立由发改委、房管、物价、公安、街镇和行业协会等部门参加的住宅小区停车收费管理联席会议制度，研究解决停车收费中出现的矛盾和问题；加强相关部门之间的联动，对住宅小区停车收费管理实行指导和监管；加大市场价格监管和反垄断执法检查力度，通过专项检查、联合督办，对违规收费、低价竞争、扰乱市场秩序等行为责令限期整改，依法对乱收费导致矛盾激化、社会影响较大的物业服务企业实施处罚；建立住宅小区停车收费管理测评体系，与物业服务企业签订目标考核责任书，实施住宅小区停车收费管理目标考核，对管理目标、经营成本、服务内容、居民满意度进行测评，形成政府主导下的住宅小区停车收费评估考核和奖惩机制；聘请社会监督员全程参与，监管住宅小区停车收费和服务；物业管理行业协会要加强行业自律管理和引导；物业服务企业在与业主签订服务合同的同时，签订《管理服务承诺书》，对加强物业管理、延长服务时间、增加服务内容、提高房屋维修及时率作出相应承诺；成立由政府职能部门参与的住宅小区停车收费纠纷仲裁机构，对收费标准和服务质量实行客观评估，走出一条适应市场的住宅小区停车收费监管之路。

（作者单位：上海市浦东房地产集团）