因城施策推进房地产市场健康发展——全国“两会”房地产热议话题综述

因城施策推进房地产市场健康发展——全国“两会”房地产热议话题综述

今年3月4日、5日，全国政协十二届四次会议和全国人大十二届四次会议相继在北京开幕。在会议期间，全国人大代表和全国政协委员与国家领导人共商国是，针对房地产业的新情况、新问题展开热烈讨论。

一、政府工作报告对房地产业着墨较多

在李克强总理的政府工作报告中，涉及房地产业的内容是历年来最多的。报告首次提出“因城施策化解房地产库存”，这是继去年年底全国经济工作会议上中央将去库存定位为五大结构性改革任务之一后，再次重申化解房地产库存的重要性。

除了支持刚性和改善性住房需求，政府工作报告增加了“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策”，今年年初已经推出的降首付、降契税等政策，已经带动了房地产的价格上涨。“完善”一词，表明了税收、信贷政策仍然存在调整的空间。

政府工作报告还提到：“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”这表明今年公租房的改革力度会很大，会逐步放开公租房申请的资格。

政府工作报告明确，全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。在“两会”期间，国家税务总局局长王军透露，与以往相比，此次营改增改革涉及数量多，有近1000万户纳税人，首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。这就意味着二手房交易的营业税将改为增值税征收。

政府工作报告还指出，“适应住房刚性需求和改善性需求”。提振需求的基本条件是让老百姓买得起。对此，去年的表述是“实物保障和货币保障并举”，今年的政府工作报告只强调“提高棚改货币化安置比例”。李克强总理表示，今年棚户区住房改造600万套。这意味着如果货币补偿比例达到50%，按照套均80平方米计算，可以消化房地产库存2.4亿平方米，相当于2015年待售面积的三分之一，这一数字相当可观。

政府工作报告的核心词是平稳健康，即深入推进新型城镇化的过程，离不开房地产业的健康发展。为此，报告中要求“推进城镇化保障性安居工程建设和房地产市场平稳发展”。

二、房地产市场的因城施策

全国人大代表、国家发改委主任徐绍史说，中国正面临艰巨的房地产去库存任务，到2015年末全国商品房待售总面积7.19亿平方米，要化解这样的高库存并非易事。他提出，可以考虑三方面推进：一是加快农民工市民化进度以扩大住房需求，同时加快城市棚户区改造和保障房建设等进度，更多采用货币化安置收购存量用房；二是深化住房制度改革，构建购租并举的住房制度；三是要因地制宜地进行调控。此外，还可采取一些经济政策增加住房供地、加快推进保障房建设和棚改等，并抑制不合理的投机性需求。

全国人大代表、住房和城乡建设部陈政高部长表示，判断现在的房地产形势和未来的房地产走势，应该看其基本特点和基本条件。现在的房地产市场有三个主要特点：一是销售企稳回升，去年销售逐月回升，到年底销售面积增长了6.5%，销售额增长了14.4%，至今仍然保持这个势头；二是分化严重，而且日趋严重；三是库存严重，库存主要集中在三、四线城市。从基本条件看：中国经济长期向好的基本面没有变，这是房地产市场平稳健康发展的前提条件；中国城镇化进程没有变，为房地产发展提供了巨大空间；城市居民特别是新市民的住房需求没有变，这是未来房地产发展的巨大潜力。党中央、国务院提出了各种调控措施，各个地方、各个城市也承担起宏观调控的主体责任。因此，对中国的房地产市场平稳健康发展应当充满信心。陈政高说，现在一线城市的房价变化比较大，我们高度关注。四个一线城市也承担着调控的责任，应想方设法控制房价。调控主要包括五个方面：一是实行严格的限购政策，严格实行差别化的税收政策；二是增加土地供应面积，及时向社会公布信息以稳定市场信心、稳定人心；三是增加中小套产品的供应数量，特别是搞好保障性住房建设、供应；四是打击各种交易过程中的违法违规行为；五是正确引导舆论主动发声，以稳定人心、稳定预期、稳定市场。

全国人大代表、国土资源部姜大明部长针对媒体的提问表示，房地产市场的土地供应问题，国土部将采取有保有压、分类合理增加土地的思路，具体来看：一是将对保障性安居工程实行土地应保尽保的措施；二是充分发挥政府在土地收储中的作用，及时增加土地供应面积；三是盘活城市中的闲置土地，特别是一些房地产企业长期囤积而未开发的土地；四是加大对城市低效利用土地的再开发，促进城中村改造；五是坚持和完善相关制度，防止异常交易推高房价。姜大明表示，一线城市土地政策不会出现逆转，不会突破土地开发边界。他强调，国土部已经注意到北京、上海、深圳出台了一些解决措施，对此将给予大力支持，但会加强监管。姜大明说，在处理去库存和房地产发展的关系时，今年工作重点是要促进用地与农民工进城相挂钩，总的思路是以人为本、以人定地、人随地走，有关部门将从四方面入手：一是准确估计人口与城市的情况；二是制定差别化标准；三是合理确定城镇新增用地规模；四是通过计划保证制度顺利落实。

全国人大代表、上海市委书记韩正在上海代表团对境内外媒体开放审议的会上说，房地产市场现在全国各城市、各地之间情况差异很大，李克强总理在政府工作报告中明确指出要因城施策，这是完全正确的。从上海的房地产市场来看，最近一段时间出现了一些非理性过热的市场情绪，这种情绪抬高了房价，对房地产市场的健康发展是不利的，我们必须高度关注。住房是特殊的商品，政府必须要加强调控，调控必须是科学的、符合规律的。上海这样一个人口超过2400万的特大型城市，人多而土地资源有限，解决住房问题根本是建立健全两个体系，这两个体系就是市场体系和保障体系。市场体系应当遵循“三个原则”，以居住为主、以市民为主、以普通商品房为主；保障体系就是要尽最大努力，多策并举，解决高中低收入家庭和困难家庭的基本住房需求，这是党和政府的职责。同时，对于违法违规扰乱市场的行为，应当依法严肃处理，以维护房地产市场健康稳定。

三、住房金融要采取宏观审慎管理

全国政协委员、央行行长周小川指出，住房金融政策要考虑总量，从全国平均看，房地产市场仍面临较大去库存压力，去年库存量比前年增长15%，也要考虑到目前房价的很大分化，一、二线城市房价上涨较猛引发关注。人民银行历来主张发挥城市一级对房地产市场形势的判断，提供政策指导，商业银行则既要了解客户的偿付能力、金融风险，也要使政策适应不同地方变化，考虑和评估住房信贷的可行性和风险。针对当前出现的一些P2P平台对首付进行贷款的问题，周小川表示，客户的首付不能是借的，找另一方借了部分钱说这是首付，剩下再借，整个借款和自有资本的比例就变了，未来偿还的能力也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷。银行对客户没有足够的了解，承担过大风险，从内部管理来讲操作也有错误。

央行副行长潘功胜在“两会”期间答记者问时说，房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险。现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多。7.2亿平方米的库存，70%是分布在三、四线城市。去年所进行的住房信贷政策调整，基本体现了因地施策、市场自律、住房金融的宏观审慎管理原则，包括北京、上海等一线城市，去年在调整的时候都是按照原有政策的，必须执行原有的政策。

全国人大代表、重庆市市长黄奇帆对楼市高杠杆问题也提出警示。他说，当前我国去杠杆，包括去政府债务、去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别是要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。比如最近房地产交易中有一些房产商、中介公司，他们给购房者提供首付支持。现在一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介机构再给买房人提供10%-20%首付，实际上就使得买房人变成零首付或者5%-10%的首付。美国次贷危机的源头就是零首付。这种状况使房价三个月暴涨30%-50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。对此，黄奇帆指出，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存，这与中央的精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。

全国人大代表、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵也特别反对仅仅为了短期去库存而采取“饮鸩止渴”的办法，如用零首付和场外配资去鼓励买房。

针对“一线城市房价暴涨会不会触动金融行业的风险”的提问，全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林表示，我国的金融产品相对单一，不会有金融类风险。美国次贷危机是因为金融衍生产品泛滥，当房价暴跌的时候就会坍塌。我们贷款买房是把房抵押给银行，银行没有再把它抵押给别人。如果银行把房子抵押给其他金融机构，其他金融机构再继续抵押，到后来估值很高，房价上涨则问题不大，如果暴跌就会形成次贷危机。

四、严控大城市建设用地增量

我国正处于城镇化率30%-70%的快速发展阶段，人口超过1000万的城市有6个，人口超过400万的城市为20多个。对此，不少政协委员认为，我国正进入“城市病”高发期，亟须针对症结，及时施策。全国政协委员、华东师大人口研究所所长丁金宏认为，与人口集聚度不断加深同步的，是大城市尤其是特大型城市土地资源的日渐稀缺。而土地规模结构中建设用地规模比重过高，又是导致城市病的另一大推手。以上海举例，上海的土地规模存在诸多值得注意的问题，其中就包括建设用地规模较大。目前全市建设用地规模已超3000平方公里，占全市域面积的43.6%，而伦敦、巴黎等城市的建设用地比例仅在20%-30%。建设用地结构也不尽合理。上海的工业用地比重远高于许多国际大城市，但公共绿地、公共服务设施以及交通用地比例要低于同类大城市。此外，用地效率也有待提升。

全国政协委员、民革中央副主席傅惠民呼吁，中共中央“十三五”规划建议明确，要实行建设用地总量和强度双控行动，调整建设用地结构，提高节地标准，坚持最严格的节约用地制度，应严格控制建设用地总规模和新增建设用地规模，倒逼各项建设尽量少用地、用好地、提高用地质量。为缓解城市病问题，应逐年减少年度新增建设用地规模，重点控制新城新区和各类开发区、园区的新增用地规模，东部地区特别是中央明确要优化开发的三大城市群地区，要率先压减新增建设用地规模，建设所需土地要以盘活存量、内涵挖潜为主。同时，对特大城市、超大城市和土地资源环境超负荷的城市，可加快划定永久性开发边界，形成空间硬约束，引导城市建设向组团式、串联式、卫星城式发展迈进。

全国政协委员、南京大学地理与海洋科学学院院长高抒在政协大会发言中提出，新型城镇化推进要彻底改变过去的“摊大饼”模式。未来的大城市不应是连片的城区，而应是主城区、卫星城、邻近村镇的复合体。要按照主城区的基础设置标准来建设一系列围绕主城区的卫星城；卫星城相对独立，不依赖于主城区，有自己独立的生产活动，绝大多数人无需每天奔波于主城区和卫星城之间。同时，城市建设过程中也需要逐步修复被“摊大饼”模式破坏的城区生态系统。应通过重新调整交通规划，提高运输效率，减少道路占用；单纯为美观目的而种植的树木花草应减少，铺设的路面也要减少到最低限度，以便为天然植被生长腾出一些空间。

全国政协委员、上海教科院副院长胡卫认为，解决城市病的一大关键，即调整现行的公共资源布局，包括将政治和行政中心与社会经济中心进行适当分离。他建议，可借鉴发达国家的经验，尽量把各级政府的行政中心搬往郊外，对一些大型的公共设施和公共服务机构适当分拆、分散和外迁。新增公共产品投入应向中小城市倾斜，对特大城市和大城市的投资比例，应实行上限控制。应该根据新型城镇化发展战略要求，调整大中小城市公共品增量投入比例；在大城市圈内部，应该将新增公共资源重点布局在郊区、周边小城市和新城。

五、老旧小区加装电梯是一件利国利民的大好事

全国政协委员、央视节目主持人海霞向全国政协会议递交了《关于适应老龄化需求，多措并举，为老旧小区加装电梯的提案》，这是她第二次就老旧小区加装电梯的事项提出提案了。据调查，全国七成以上的城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯，高龄、失能和患病老年人出行变得越来越困难，严重影响生活质量。据不完全统计，目前只有北京、上海、广州、福州、南京等地对老旧小区加装电梯提出具体方案，各地方案的规定也不尽相同，有些还不太具有可操作性，使得各地老旧小区加装电梯面临困境。首先是筹资难。目前，电梯加装和维修费用多以自筹为主，也有一定政府补贴。如北京市规定，试点楼房每个楼门补贴48万元，房改房原售房单位同意的，可以使用房改售房款。其次是协调难。在已出台的规定中，多数都明确规定必须征得“2/3及以上业主同意”，有些须征得“全部业主同意”。而楼上楼下居民意见不一，协商很难。再次是审批难。很多地方审批流程复杂，手续繁琐，报批材料很长时间都得不到批复，老人们望眼欲穿，很多老人就在无望的期待中走到了生命的尽头。

为推进这件民生实事，海霞提出以下建议：首先，各地应以法律的“强制性”保障加装电梯工作的贯彻落实，适应老龄化社会的刚需。其次，政府提高补贴金额。各地根据实际情况给予每部电梯50%或以上的补贴。第三，目前各地出台的政策多数要求2/3以上的业主同意，甚至全部业主同意，使得工作很难推行下去，楼层越多，利益关系越复杂，这项巨额支出的分担方式就越容易起矛盾。建议将现有规定修改为：获得每单元1/3到1/2的业主同意即可通过。第四，确保电梯的质量和安全。各地在工作推进过程中必须确定责任主体，谁主管谁负责。第五，简化审批程序。在这方面可以效仿福州市和厦门市政府的做法，在行政服务中心专设旧楼加装电梯一条龙服务窗口和一站式办公，专门受理和办理有关审批手续，提高工作效率，推进工作顺利进行。海霞说，老旧小区加装电梯是一件利国利民的大好事。政府的补贴金额还会起到杠杆作用，撬动民间资本投入电梯加装、使用、维护，带动建筑业消费升级，也符合国家供给侧改革的要求和目的。

（整理/史雪辉）