为住宅小区拆除围墙点赞

文/宋成

为住宅小区拆除围墙点赞

文/宋成

物权不仅仅是一种权利，作为不动产的物权同样也体现了义务，如果政府及有关单位愿意承担小区道路、绿化、管线的维护义务，业主能承担更少的物业费和维修成本，社会资源也得到有效的利用，那么住宅小区拆除围墙没有什么不好。

2016年2月21日，中央公布了一份重要文件，提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。一石激起千层浪，一时间，网络和微信上反对声音不绝于耳，理由无非两个：一是拆除已经建成小区的围墙是侵害了业主的物权；二是这会影响小区业主的安全。在此，本律师要为住宅小区拆除围墙点赞。

本律师赞同小区拆除围墙主要是基于对《物权法》所规定权利之理解和我国目前物业管理现状所产生的看法，在此具体提出以下理由与各位交流。

2007年生效的《物权法》关于小区业主权益的规定主要是在该法的第六章“业主的建筑物区分所有权”。第六章第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”网友和微友之所以对小区围墙拆除提出异议，主要的理由就是该条规定，因为政府是没有权力直接拆除小区围墙的，更没有权力通过政府命令的方式将小区道路对外开放，让小区资源供外人共享。从一定意义上讲，笔者也赞同网友的观点，因为从法律角度看，“公民财产神圣不可侵犯”是任何一个现代法治国家法律之基本原则。

本律师赞同拆除围墙绝不是等同于赞同政府“三下五除二”就将小区围墙一拆了之（实际上文件本身也是要求逐步实施），而是着眼于业主对小区道路、绿地权利的真正内涵和政府拆除小区围墙具体流程的合法性。

我们先看看《物权法》第七十二条的规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”按照该条之规定，作为小区共有部分的道路绿地固然是业主的，即涉及业主的建筑物区分所有权，对于道路、绿地加以维护的义务也当然是业主的，直白地说，就是业主应当为这些绿地道路的维修保养“埋单”。随着人力成本和各方面成本的提高，维护这些小区公共财产的成本日益提高，这就不难理解为何物业公司天天喊要增加物业费，或者服务的标准日益降低了。原本高标准的绿化等公建配套，成为业主的负担，这些在高档小区尤为明显，比如说会所不得不关门大吉，水景成为摆设，这些都是明确的例证。如果业主想维护这些公建配套的正常运转，就要不断增加物业管理费，而这恰恰是业主不愿意做的。业主如果不想增加物业费，那么开放这些社区资源由社会共享，不失是一条解决社区问题之道。当中央出台文件要求共享这些资源时，业主便提出“这是我们的财产，政府不可妄动”，这实际上是典型的只维护自己权益，却忽视了应当履行的法定义务。

本律师做过多家业委会的法律顾问，其中某一个小区只有100多栋独栋别墅，每栋价值几千万，物业管理费仅4元／平方米，为了降低成本，原来90多名的保安编制降到了50多名，班车取消，小区恒温游泳池也不再常年开放，由于维护不到位，小区绿化的品类日趋减少，物业管理品质下降严重。如果政府和有关部门愿意将小区的道路、绿化和一些供电、供水设备接管，我第一个投赞成票，因为这样的话，分摊给业主的日常物业管理成本至少要降低60%，甚至可达到90%，具体要看每栋楼业主的要求。如果对于未安装电梯的楼宇来说，可能只需要一个保洁工，再分摊一些公灯费就可以了。对于道路、绿化的更新改造成本则为零。我认为，对于稍懂物业成本构成的人来说，这并不难理解。

从法律规定看，物权本身是业主的权利，物权属于民法意义上的财产权利，即：物权是法律赋予人对物的直接支配之权利。物权人完全可以根据权利人自己的意思而自由享受物上之利益，这一权利的特点是典型的支配权，客观上讲，这一支配权应当是动态的，比如说将房子出租或出售，但是我们不得不承认，对于小区道路、绿地这一物权的支配权并没有被很好地行使，或者说是小区的公共资源没有被很好地利用，形成一种土地稀缺资源的巨大浪费。从《物权法》角度看，作为不动产的物权不同于其他物权的最大特点是权利本身一定会伴随着义务，比如说非住宅物业要交纳房产税，业主要交纳物业管理费。如上文所述，不动产物权所伴随的义务是不能放弃的，对于围墙内的小区更是如此。所以，本律师要说的是，如果业主打开围墙，合理利用自己的权利，实际上是利人利已利国家的事情，何乐而不为呢？

实际上，本届政府依法治国理念早已经不再停留在口号上，政府一定不会不经任何程序就无条件开放小区道路和配套，一定会有一定的程序规定，绝不会视业主物权于不顾。从业主角度讲，日益提高的物业费成为一项不小的负担，政府和有关部门如果愿意为这些道路、绿化、技防、管线埋单，又有何不好呢？实际上，本律师更为担心的是政府和有关部门不愿意接管这些开放的小区道路和绿化等，因为它对政府来说是一笔巨大的支出，可能会成为政府难以承受之重。

关于小区围墙拆除可能带来的安全问题，笔者也不认为拆除围墙会带来更多的安全隐患。小区的安保制度形同虚设的多，老旧小区所谓的技防系统形同虚设的多，政府目前的技防是不会覆盖到小区的，而小区围墙打开后，政府的技防监控就可以将其覆盖。当然，并不排除有些小区的安保措施还是不错的，但如果将住宅物业安保问题作为一个整体的话，安保工作并不理想，就大部分业主来说，有围墙就感觉安全一些可能更多的是心理作用，而不是小区围墙确实使安全变得更有保障。

最后，30多年的土地出让政策实施至今，我并不能否认小区的土地属于全体业主所有，在这一前提下，一方面政府要对日趋严重的城市病进行治理，一方面是业主拥有神圣的物权权利，当二者发生冲突之时，我们有理由相信法治政府和理性业主一定能找到一条“双赢”或者“多赢”之路。因为作为业主方，当权利更多意味着高昂的物业费和维护成本，甚至今后更高的房产税时，他们会作出理性的选择，而对于政府来说，在逐步推进小区街区化，让稀缺的城市土地资源由百姓共享的同时，也肯定会考虑到产权人的利益、政府的承受能力，政策的推行操作力度，绝不会走城市改革的“大跃进”之路。

（作者单位：北京盈科（上海）律师事务所）