客厅闲话

文/李频（上海）

文/胡岩（上海）

文/萧火荪（上海）

文/贾践（上海）

文/劳励（上海）

文/史雪辉(上海)

客厅闲话

文/李频（上海）

房地产业持续发展呼唤工匠精神

国务院总理李克强在今年的政府工作报告中提到，要“培育精益求精的工匠精神，增品种、增品质、创品牌”。“工匠精神”首次写入政府工作报告，成为全社会瞩目的一件重要事情。在社会经济发展历史中，各行各业的兴起和壮大，说到底都是以“工匠精神”作为安身立命的基础，房地产业的发展也同样如此。

什么是工匠精神？笔者认为，其内涵至少包含四个方面：一是精益求精，追求完美；二是严谨细致，一丝不苟；三是耐心专注，坚持不懈；四是敬业永恒，不畏浮云。在工匠们的心目中，工作已不再是赚钱养家的手段，其中饱含着对更高层次技术的追求，对本职岗位的敬畏，对事业、企业、国家的责任。特别是在经济进入新常态的大背景下，通过创新驱动促进经济发展已成为关键因素，而敬业专业、热衷于技术与发明创造的工匠精神，则是推动房地产业创新的不竭动力。

房地产业持续健康发展呼唤工匠精神。这些年业内频频出现的“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”，以及电梯“吃人”、甲醛超标毒地板、热水器爆炸、淋浴房门爆裂等事故，轻则给用户生活带来不便，重则伤害到住户的生命财产，其背后的重要原因之一，就是缺乏具备“工匠精神”的工程管理者和高技能人才。

当前房地产市场面临诸多问题，需要在供给侧改革中寻找出路，出路之一就是要树立工匠精神，用百年住宅的先进理念，改变传统的房地产生产方式和消费模式，以建筑全生命周期理念为基础，采取新型工业化、信息化与应用集成技术，在规划设计、施工建造、维护使用、再生改建等环节，全面实现建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化，提高住宅全生命周期的综合价值。

什么是供给侧改革？

文/胡岩（上海）

从去年的中央财经领导小组第十一次会议到中央经济工作会议，再到今年的《政府工作报告》，“加强供给侧结构性改革”均在中国经济政策表述中被重点提及。究竟什么是“供给侧改革”？其实有不少人对此是不甚了了的，有的甚至把它作为一个筐，什么都往里装。

其实，“供给侧改革”是“供给侧结构性改革”的简称，是指从供给侧入手，针对经济结构问题的制度性矛盾而推进的改革。目前社会各界将供给侧改革的作用和功效涵盖过宽，对其期望过高。把现在稳增长、调结构的很多问题统统纳入供给侧改革之中，显然失之偏颇。此外，人们对供给侧改革的理解本身有问题。根据学理，供给与需求、供给管理与需求管理，永远是不可分离的统一体。一般而言，需求管理主要解决经济运行的短期、即期性问题，例如当GDP下降过快、失业率过高、企业破产过多时，政府可以通过需求调控的工具箱，包括货币、财政政策等来刺激经济增长。供给管理或者供给侧改革则正好相反，除减税外，主要解决供给方式和供给结构的问题，即解决更深刻和更长时间的经济问题。因此，供给和需求，供给管理与需求管理，二者相辅相行，互相协调、互相补充，哪一方面单独发挥作用都是不可能的。

当前，强调供给侧改革，是因为当前发展中总量问题与结构性问题并存，结构性问题更突出，需要突出抓好供给侧结构性改革，减少无效和低端供给，扩大有效和中高端供给，使供给和需求协同促进经济发展。通俗地说：需求侧就是“买”，主要是居民家庭的购买；供给侧就是“卖”，主要是企业厂商的售卖。供给侧改革就是要在市场总体层面上，让企业厂商的售卖和居民家庭的市场购买互相匹配，做到“买卖对路，供求平衡”，提高全要素生产率，不断发展社会生产力。

楼市分化需要因城施策、精准调控

文/萧火荪（上海）

2015年末，中央经济工作会议针对房地产市场分化的现状提出的“去库存”方针，其出台的根本目的是化解三、四线城市的楼市高库存，稳定一、二线城市的楼市健康发展，从而为中国经济的可持续发展扫清障碍。然而现状却令人担忧，近两个月来，一线城市房价暴涨，千人排队买房，引发恐慌情绪；而三、四线城市去库存压力陡增。

回顾2015年实施“3﹒30”政策以来，密集出台的降首付、加杠杆、减税费等政策旨在消化一些城市的高库存，却也成了一、二线城市房价疯涨的推手，其主要的原因是政策的一刀切，导致顾此失彼。这次全国人大的政府工作报告强调“因城施策化解房地产库存”，显然是将调控楼市的主动权放给了地方政府，让地方根据楼市的实际采取有针对性的举措，做到精准调控，以求实效。

如何精准调控？笔者认为，针对一线和部分二线城市，国家应该加大限购力度，提高首付门槛，严查购房者资格，严控加杠杆行为，切实防止投机行为哄抬房价。同时，应加大土地供应力度，加大普通商品房供应力度，满足市场需求，确保房价温和上涨。针对三、四线城市库存高企、消化不畅的实际，加大鼓励市民购房和鼓励农民进城买房的政策支持力度，包括户籍改革、金融支持等。同时，应严格控制土地供应，减少商品住房和保障性住房新开工率，进一步疏通商品房与保障性住房的流通通道，实现保障与去库存双赢。针对部分二线城市和热点三线城市，应保持现有政策力度不减，有的放矢地进行具体指导和总量控制，严防不切实际地再度发展“大而虚”的业态，引导房地产市场健康平稳发展。

德国的“被动房”

文/贾践（上海）

建造绿色、环保、智能的房地产商品，不仅是房地产企业转型发展追求的目标，更是房地产业供给侧结构性改革的必然要求，而德国的“被动房”就很值得我国房地产业发展所借鉴。所谓“被动房”，即低能耗建筑，是指基本无需主动供应能量的生态建筑，即必须在年热能需求、热负荷、空气密度和基本能源需求等方面符合特定标准的建筑。从上世纪末起，德国就开始开发节能、环保型房屋，并作为国家能源战略的重要部分，至今已积累了丰富的实践经验。

“被动房”通过高隔热隔音、密封性强的建筑外墙和充分利用太阳能、地热能等可再生能，使采暖消耗的一次能源不超过15千瓦/平方米。在德国，“被动房”消耗的外部能源一般只有普通房屋的10%，办公楼每平方米一年的消耗为50度电的能量，仅相当于其他办公楼的四分之一。安装在屋顶上的光能利用设备可以提供建筑所需电能的90%，而地源热泵装置则为整个建筑的制冷和供暖供给能量。“被动房”的墙体用砖表面上看与一般红砖无异，但其隔热保温性能极佳。窗户采用3层特制玻璃，木质窗架中有特别的隔热材料，保温和透气性极好，这大大降低了冬季和夏季采暖、制冷的能耗。此外，阳光、人体或室内电器等热源能满足屋内大部分热需求，中央通风设备可以为所有房间提供经过加热或冷却的除湿新风。消费者在购买住宅时，建筑开发商必须出具一份“能源消耗证明”，清楚地列明该住宅每年的能耗。

“被动房”的建筑方式不受楼宇类型的限制，办公楼、住房、校舍、体育馆以及工业用房均可成为“被动房”。存量建筑通过改建也能达到“被动房”的标准要求。因此，“被动房”具有广泛的实践意义和发展前景。

警惕养老地产的陷阱

文/劳励（上海）

房地产商开发建设的目的是为了盈利，无论其开发的是住宅物业，还是非住宅物业，都是要将物业出售，收回投资和获得利润的。这是无可厚非的“房地产思维”。但是养老地产有其特殊性，一旦也陷入“房地产思维”，那就会使养老地产失去原本的目的和功能，反而成了房地产商获利的捷径。

养老地产不能陷入“房地产思维”，这是因为房地产开发商的行为逻辑是这样的：先拿地，然后建房，再预售期房，再推销现房，直至售罄，此为一个周期。虽然在理论上也把物业管理作为一个环节，但现实中屡遭业主吐槽的恰恰就是这一服务环节。如果说住房楼宇是硬件，物业服务是软件，那么房地产商盯住的是硬件。而对于养老地产，硬件并不是最主要的，实用就行，世界上有几个养老机构自诩五星、六星、七星的？房地产商的重点是要把房子卖掉，业主一旦入住即“游戏结束”；而对养老机构而言，老人入住，才是养老服务的开始。养老地产应该盯住的是软件，是让老人安度余生的贴心服务，但不知从什么时候开始，房地产商造的住房楼宇，主要用途已经不是为了居住，而是为了让业主投资。

现在一些地方选择在风景秀丽的深山老林开发养老地产，以优美的居住环境和优厚的生活条件诱惑老人掏出一生的积蓄。有的一线城市甚至就像卖楼花一样，开始卖“床花”，即所谓先花钱取得“会员资格”，取得会员资格的人并不是为了自己养老，而是为了投资，即期望将来养老床位变得稀缺时能卖个好价钱。在2015年，全国各地隔三差五就有一个所谓的“养老峰会”在那里忽悠，如果任凭这种“房地产思维”发展下去，对越来越多的真正有需要的老人而言，养老服务恐怕又将成为一个“画饼”。

楼市“去虚火”也是当务之急

文/史雪辉(上海)

当前，一线城市房地产市场过热，在房地产交易所产生的税收和对其他行业的带动缓解经济下行压力的同时，其造成的负面效应或称之为潜在的危机也不容忽视。

其表现之一是：这些城市的房地产泡沫抑制了制造业实体经济部门的创新动力，即经营房地产的高利润和高回报，使得多数制造业企业丧失了专业化的精神，最终落入多元化陷阱，极大地抑制了制造业企业依靠自主创新能力获得可持续发展动力的内在激励机制的形成。

其表现之二是：在中国存在垄断性银行为主的典型金融抑制体制的情况下，以银行机构间接融资为主的金融体系偏向于将长期贷款提供给房地产业，满足其快速扩张对金融资金的巨大需求，这加剧了金融体系的贷款期限结构与微观企业特别是制造业企业的创新活动所需长期资本之间的矛盾，对微观经济部门的创新活动造成进一步的抑制效应。

其表现之三是：连续快速上升且已远超过中国一般家庭收入水平的房地产价格，导致中国的需求结构发生了偏向于房地产业的扭曲效应，而扭曲的需求结构最终会反映到扭曲的产业结构方面，造成产业结构在一定程度上偏向于钢材、水泥、家装等这些创新水平较低以及产能过剩的产业部门，使得经济运行中出现低端需求结构对应低端产业结构，而低端产业结构无法支撑创新能力提升的恶性循环，进一步对微观企业部门的创新能力造成严重的抑制效应和拖累效应。

房地产市场的“虚火”所导致的负面效应绝不仅限于以上表现，而且其危害的后果也是严重的。因此，最近从中央决策层到一线城市政府纷纷出台一系列政策，以抑制“虚火”，挤出“泡沫”，这与房地产市场“去库存”具有同等的重要性，也是确保房地产市场健康发展的重大举措。