两个口袋

一段时间以来，房地产市场可谓理财投资热点中的热点。是否该出手呢？答案不是那么简单。因为理财决策一定要同时关注两个口袋：一个是现金流量口袋；一个是现金存量口袋。第一个口袋以储蓄额为目标，考虑如何扩大收入和预算支出；第二个口袋以资产收益率为目标，考虑如何配置合适的资产。关于是否需要投资房产，你首先要考虑的是把房产作为理财目标还是理财工具。若是要解决居住需求目标，就要评估现实的现金流可否满足，主要是考虑首付款与借贷额的分配问题。是否划算倒在其次，因为在中国推进城镇化的大背景下，长期来看房价可能会持续上涨。而如果将房产作为投资工具，由于中短期的泡沫因素，恐怕在如此高的价位下，投资时机已过。

说到底，理财的最终目标是为了安排好自己一生的现金流，在生命周期的不同阶段可以用计划好的钱满足消费。而筹集这些钱有两个来源：一是劳动，二是投资收益。绝大部分人在退休之前主要通过劳动收入这个“活水”来满足消费所需，投资收益则作为辅助来源。在退休之后，劳动收入中断，才主要依靠投资收益来维持生命的最后一段航程。

人生的主要财务需求一般包括子女教育、购房和养老。这3种需求需要准备的财务资源较多，而且比较刚性。其中子女教育需求最为苛刻，到一定的时间必须准备必要的资金；而购房和养老需求的弹性相对大一些，因为如果财务资源不够，可以通过延迟退休时间和适当降低目标额来实现。这些需求的实现都是最终取决于届时的现金流量，因为具备一些理财知识的人都知道，存量口袋的收益也最终进入流量口袋。多数人总是只顾盯紧存量口袋，仅仅看哪些投资的收益率高，完全忘了流量口袋的流量所得。如果投资成功，收益率高到超过了目标额，那当然是好事；但往往收益率高的资产投资风险也大，达不成目标的概率也较高。比如现在的房产投资，目前来看收益率确实很高，但未必适合你的流动性要求和风险承受能力。因此，对于个体来讲，一定要把自己的理财目标和理财性格与市场当前的投资品联系起来考虑，切忌乐于“知彼”而忘了“知己”。

理财规划中两个口袋的观念主要是强调流量与存量并重，且流量第一、存量第二。储蓄的目的是为了满足消费，即满足支出需求，而支出属于流量范畴；研究存量资产配置最终是为了满足未来的流量支出。根据支出目标确定存量布局，而不是根据投资标的表现确定存量布局，但这往往是许多人在进行理财规划时容易犯的错误。