城乡二元结构对我国房地产发展的影响

文/徐会军

城乡二元结构对我国房地产发展的影响

文/徐会军

我国长期实行的城乡二元结构，把人口分为城市居民和农民，并将就业、住房、医疗、子女教育等公民权益同户口挂钩，形成了包括公民迁徙、劳动就业、教育、财产和社会保障在内的诸多方面对农民的不平等。城乡二元分割的格局，对我国房地产市场的发展产生了至为重要的影响。

城乡二元结构对收入的分割

城乡二元结构所带来的最大的影响就是对收入的分割。建国后我国实行偏向城市和重工业优先发展的赶超战略，以图在较短的时期内建立完善的工业体系和缩小与发达国家的差距。然而重工业优先发展需要很大的投入和很长的建设周期，而在当时的环境下，我国的底子一穷二白，又遭到西方国家的封锁，很难通过自由市场在短期内积累起工业发展的资金，因而要实行计划经济。计划经济的最重要的一环就是在农村实行公社制，通过把土地收归国有和把农民变为社员而加强对农业资源的计划控制和分配。通过一系列计划控制和分配，农村的剩余被大量转移到城市，使城市及工业得以较快发展，而农村则发展滞后，几乎毫无剩余。

改革开放后，虽然实行了土地制度改革，家庭联产承包制的推行极大的提高的农民的劳动积极性和激发了他们的创造性，使农村得以较快发展和农民收入得以较快提高，据统计，从1979-1985年这段时期是农民收入提高较快的时期，也是城乡收入差距缩小的事情。然而1985年后，随着改革的重心从农村转移到城市和市场化的推进，城乡收入差距变化呈扩大趋势，并一直延续至今。我国改革后的城乡收入差距呈现出以下特征：

1.从初次分配的结果来看，目前中国城乡差距过大。据统计，目前中国的城乡收入差距远远高于世界发达国家和中等收入国家的城乡收入差距比1.2：1—1.5：1，即使一些经济不发达的发展中国家，差距也不像中国这样大。农村资源流出的一个突出问题是20世纪90年代以来城市化过程中土地收益分配和农民补偿问题，有资料显示，土地收益分配中，农民只得8%—10%，村集体得25%—30%，政府部门得60%—70%，据统计，农村转移出去的土地收益高达2万亿元。

2.从再分配的角度考察，税收、社会保障和转移支付在城乡之间存在巨大差距。农民很穷，但税负却高于城市居民。

3.社会保障制度主要着眼于城镇居民，而大部分农民无法享受到。

城乡收入分割对我国的房地产市场发展产生了重要影响。这种影响主要体现为以下几个方面：

（1）减少对房地产的需求。由于城乡二元分割导致农村居民收入过低，农民很难以其低薄的收入维持在城市的生活，更别说在城市购房安家了。即便对于那些进城打工的农民工来说，多数人的收入也远远不能支撑其在城市购房安家，何况他们的收入的稳定性和保障性都很差。这样一来，房地产的发展就遇到了一个需求限制，即占中国人口大多数的农民无法在城市购房。此外，即便一些农民的子女通过上大学后在城市就业了，但一则他们的收入的很大一部分要寄回家赡养父母和支持兄弟姊妹，二则，他们无法获得农村父母的金钱支持，这就令他们只能对普遍较高价格的住房望而却步，这也就抑制了他们对房

地产的需求。

（2）加大房地产市场的投机行为。城乡二元分割的收入结构，使得财富向城市里的少数人集中，使这些人手上积累的较多的闲置资金，于是他们就可以利用闲置资金来炒房，进行投机。这可以从我国这几年来闻名全国的温州炒房团、深圳炒房团的行为中可以看出来。这些投机行为加剧了我国房地产的波动和风险，无益于房地产的持续健康发展；而且也使得普通的购房者在购房时面临更复杂的信息结构，难以决策。

（3）使得我国的房地产业的抗风险能力较低，容易大起大落。一般来说，财富的较公平分配，会导致大数定律的出现，从而避免风险的过于集中。收入的差距过大，财富的过于集中于城市居民及城市居民中的少数群体，就很难出现统计学中的大数定律，因而，对于市场风险的抗击力就较低。这种情况反映在我国的房地产市场中，就是我国房地产市场容易大起大落，周期波动剧烈和频繁。

城乡二元结构对要素流动的分割

我国城乡二元分割的户籍制度在很大程度上阻碍了农村劳动力的流动。现存城乡分割的二元户籍就业制度极大地限制了农村剩余劳动力的转移，严重地阻碍了社会的城市化和工业化进程，从根本上阻塞了农民通过社会转型增加收入的途径。我国的城乡二元分割的户籍制度始于1958年，并在1982年得到法律的确认。将全国公民从户籍上划分为农业人口和非农业人口，即占全国人口绝大多数的农村居民被限制在农业土地上，非经审批不得进入城市，从而，中国的劳动者被分成两大完全孤立的群体：农村就业者和城市就业者。同时，这一制度也反映在社会保障等方面，具有城市户口的居民可以享受农村人口无法享受的诸多好处，如失业保险、医疗保险、教育、公共安全等方面的优惠。

我国城乡二元分割的户籍制度从以下几个方面影响了房地产业的发展：

（1）使农业人口的流动和转移就业受到了刚性约束，而且使农民通过向城市迁徙就业来增加收入的途径也被阻塞了，造成了农民的制度性失业；农民进入城市渠道的减少，就限制了城市的劳动力供给，使得房地产的发展所需的劳动力短缺。

（2）城乡二元分割的户籍制度也制约了又购买力的农村居民在城市安家置业，因为户籍原因，他们自身的保障和其子女的就学、就医、就业等都受到歧视，因而，他们在城市安家置业的积极性也就受到影响。

（3）城乡二元分割的户籍制度阻碍了我国城市化的发展进程。今天，我国的城市化发展水平仅为45%左右，远远低于GDP发展水平，也远远低于世界的平均水平，其中的一个主要原因就在于城乡二元分割的户籍制度所带来的分裂作用。而城市化的发展对于房地产的发展而言无疑是相当重要的，城市化发展越快、发展程度越高，房地产的发展空间就越大。

然而，城乡二元分割的户籍制度对我国房地产业的发展也具有一定的正面促进作用。这就是，在城乡二元结构下，城市的企业是不必支付进城农民工的社会保障等费用支出的，而且，城乡二元结构也会导致农民工的工资性收入低下，这就为我国房地产业的发展提供了大量的低成本劳动力，从而促进了房地产的发展。

城乡二元结构对房地产市场的分割

在我国，房地产市场严格意义上只存在于城市，而农村的房地产市场基本还处于萌芽状态。造成这种状况的原因在于：

（1）城乡二元分割制度所带来的市场分割。城乡二元分割制度下，农村居民很难在城市购买房屋，尤其是在需要按揭贷款的情况下，由于农村居民缺乏稳定的工资性收入，无法在银行获得购房所需的按揭贷款；城市居民也很难在农民购买房屋，因为农村的房地产市场流转非常低，一旦需要转卖，非常难以变现。

（2）是我国的土地制度所带来的问题。目前，我国的土地制度基本不允许土地的自由流转和交易，农民缺乏土地的所有权，无法将其土地变卖以便到城市购房置业；同时，农村宅基地和住宅的交易也受到诸多限制。

（3）是各种行政力量所引起的分割。在我国，由于土地是地方政府的第二财政来源，来自土地转让的收入成了地方政府的重要财政支撑，因而，地方政府有激励采取多种措施牢牢掌控土地的交易，控制土地的供应，这也在某种程度上造成了城市和农村房地产市场的分割，因为农村的土地无法自由进入城市。

然而，从全世界来看，房地产市场都是一体化的市场。加快并推动实现城乡房地产市场一体化，意义重大。

（1）城乡房地产市场一体化有利于中国房地产市场的健康发展及可持续增长。房地产市场的城乡分割，人为地缩小了房地产的供给市场，制造出房地产供不应求的假象。中国人口众多及民众长期住房紧张的国情，决定了房地产业具有相当大的发展空间，房地产应该而且能够成为一个很大的产业。如果人为地或运用行政力量，把农村宅基地及住宅限制在市场之外，必然导致房地产所谓的“供不应求”，从而抬高房价，使房价收入比远远高于人们的购买承受力，并最终扼杀中国房地产业的生命力。尊重房地产市场城乡

一体化的规律，可以保证中国房地产业逐渐成熟，并推动其成为一个可持续发展大产业。

（2）城乡房地产市场一体化可以为部分农村居民到城市居住并加快城市化进程提供支持。中国的城市化进程离不开房地产市场的城乡一体化。只有允许农村宅基地及住宅进入一体化市场交易，农村房价才能与城市房价同步上涨，在政府出台把农村宅基地土地所有权无偿给农民的配套政策拉动下，会使部分区域的农村房价与城市房价拉平甚至高于城市房价，由此而产生的结果，是农民愿意卖掉农村的房屋到城乡定居。只有推动房地产市场的城乡一体化，才能真正实现中国的城市化进程，否则，就是“劳动力进城而家留在农村”虚拟城市化。因此，要顺应城乡房地产市场一体化的规律，为城市化进程加快提供支持。

（3）城乡房地产一体化有助于改善农民的收入。城乡房地产市场的分割，农村宅基地及住宅不能进入市场交易的最大危害，是造成了民众财产性收入获取及增长的不公平，农村居民被剥夺了获取房产类财产性收入的机会。以城乡宅基地分类改革作为城乡房地产一体化进程的起点，不单纯是为了改变房地产市场城乡分割的现状，更重要的是为了让农村居民能够获取房产类的财产性收入及民众财产性收入可持续增长奠定现代土地产权制度基础。（本文节选自徐会军所著的《中国转轨时期的房地产周期研究》，该书已于2012年3月1日由中国经济出版社出版发行，原文有删节）