城镇化建设进入“下半场”更要按经济规律办事

文/苗乐如

城镇化建设进入“下半场”更要按经济规律办事

文/苗乐如

中国房地产业协会副会长

围绕这次的研讨，大家发表了很多意见，对于我个人来说，很受启发，作用很大。你们的意见我们会客观全面地向有关部门反映，同时也可以作为研究的成果，推动决策部门在制定政策的时候作为借鉴。

我长期在北京工作，在协会工作，可能对全国的情况并不是十分了解。我想讲几方面的具体问题：

第一，在我们贯彻推动供给侧结构性改革的过程当中，首先要认识市场发展的规律，把握好中国的国情，包括近10年的调控、1998年的房改和建立政策性住房。

第二，提到公积金，因为之前负责过这个事情，所以比较有体会。老实说，我们没有按照规矩去做。为什么新加坡没有我们今天的问题呢？因为人家是三笔钱搁到一起优势互补，随时调整。而我们是钱全部给到政府，养老的钱社保拿走，房改的钱建设部拿走，医疗的钱卫生部拿走。人家是按照规律做事，我们是按照行政部门做事。

第三，今天我们谈到REITs问题，我曾经跟华盛顿的REITs总部接触过两次。对美国来说，大批新建房屋、新建投资的时代已经过去，目前到了存量房阶段，所以美国REITs对接的就是存量房。他们奉行“双80”政策，一是基金的80%要用在物业管理当中，一是存量物业80%的收入用来还基金的钱。为什么REITs拿到中国

来行不通呢？因为太高的房价和太高的行业利润没有REITs生存的土壤。所以现在只能在保障房上尝试运用。

第四，旧城的更新改造问题。香港有“20%服从80%”的规矩，这个我赞成。咱们最早学习北欧，在社区当中成立合作社，业主是股东。发展到现在，旧城复兴再次别重提，更新、修复、保护，都是我们要研究的问题。

第五，市场本身是分化的，特别是房地产市场，既然是分化的市场就不可能用一套同样的政策解决出现的所有问题。无论是房价上涨还是去库存，又或者是“地王”现象，出现在市场上都是正常的，不能一刀切地看待。要用综合而不是单一的思维去看待问题，从而解决问题。要因城施策，做符合市场规律的事。

第六，说一下租赁市场。继5月4日国务院常务会议提出发展住房租赁市场之后，5月6日，住建部提出了培育和发展住房租赁市场的6条具体措施，从培育供应主体、鼓励租赁消费等多个角度，构建住房租赁市场发展的长效机制。自1998年“房改”以来，我国的住房供应基本上是住房销售市场的“单极化”发展，而本该平行发展的住房租赁市场则一直不被重视，市场经营分散，缺乏机构性的组织来支持租赁市场的发展。目前，城镇化建设已经进入“下半场”，这个时候，人口开始向大城市及周边集聚，各大城市房价暴涨，楼市存量凸显，租赁需求的边际增长更快。

市场机构租赁不足主要有两方面的原因，一是政府公租房供应少。二是地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益太低。同时，企业自有或收购房屋占用资金体量大，租金收益低，投资期限错配，流动性风险突出，加上证券化或信托投资基金滞后，机构租赁很难成气候。

租赁制度的提出应该是完善保障制度下的市场环境，机构要支撑市场稳定租赁关系。第一，要保护居民存量房上市的收益，让市场配置更加全面，防止负面效应产生；第二，旧城更新的持续性需要有政策上的配置和相应的鼓励，不能光停留在中央城市工作会议上；第三，落实这些问题应该有制度性的建设和制度上的保障。

对于城市复兴问题，应该是“供给+结构+改革”，必然是涉及到制度。谈到政府的职责转变，要发挥市场在资源配置中的决定作用，这个问题值得房地产供给侧结构性改革的借鉴，无论如何改革，最终还是要尊重市场规律。对于一部分确实有困难的特殊群体，则可以通过保障房的途径来解决住房问题。解决老百姓的居住难题，是实现住有所居并非是住有所房，这是解决问题的关键。

提到市场体制改革，讲到需要地方政府释放市场的新动力，原来的政商结构构成了对改革和增长的动力，现在打开了，导致地方官员和企业同时面临着太多风险，面临风险的时候没有相应的激励，他就会选择安全性指标。那么我们在推动整个经济的结构性改革过程当中，应当遵循什么思路，具体到房地产业，我谈几点意见：

第一，住宅市场在发生变化，整个房地产市场也在发生深刻的变化，比如电商发展对商业地产的冲击。住宅市场有两个特点，我们在研究房地产供给侧结构性改革的时候需要考虑，一是目前人均居住面积已经达到33平方米，户均一套，这种情况下还需要盖多少新房子？用于租赁的房屋还需不需要建设？二是市场出现分化，城市不同地域不同，房地产存在的问题并不相同，有的地区供应紧张，有的地区库存严重，很难在全局范围内实现供求平衡。全国人民都想要居住在北京，北京的房地产市场永远平衡不了。

这两个特点给行业带来的变化是什么？

首先，市场会逐步转变为增量为主，实际上，我们现在正经历欧美国家在上世纪五六十年代经历的市场过程。目前我们需要研究解决的是市场监管问题，政策要有所突破。数据显示，北京去年成交的新建房屋是28.7万套，商品住房5.99万套，自住性商品房3.7万套，二手房19.9万套，这是北京目前的房地产市场基本状况。这个市场发生了什么样的变化？我们现在拿400万以下的

钱是买不到新房的，而在存量房当中有大量的小户型，因此400万以下就只能购买存量房。由次带来的问题是改善型需求将会成为市场主体。为什么面粉比面包还贵？因为产品的品种不一样，供应的对象也不一样。认识需要一个过程。

第二，大量小户型的房子涉及到城市的更新改造，因为很多已经不符合绿色低碳的时代要求。全国270亿平米的房屋市场，投资是可以转化的。所以不要老是盯着新房，旧房改造之后的结构也可以非常创新。

第三，京津冀协同发展的问题，也值得大家注意。

第四，是区域中心城市问题，经济带发展问题。人口流入城市还会有增长，流入集中的时候，房价就会上涨，这是发展的规律和必然过程。这是市场供应结构的变化，带来需要我们考虑的问题。

第五，是生态文明协调问题。刘志峰会长最近提出从设计、产品、配套、技术讲到房地产行业的“四个不足”，本质上就是强调生态文明的协调问题。我们现在在建筑技术方面存在的问题，建造方式的问题，使用管理的问题，后期维护的问题，都需要有效的调整。(本文引自房地产供给侧结构性改革研讨会上发言）