倒逼出的房地产供给侧结构性改革

文/李景国

倒逼出的房地产供给侧结构性改革

文/李景国

中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任

看了很多供给侧改革方面的文章，西方的，国内的，都分析得很复杂。就我本人来讲，我对供给侧改革的理解比较简单。实际上，供给侧结构性改革这件事是倒逼出来的。

供给侧结构性改革，放到房地产领域好像不太容易理解，但是放到其他领域好像要容易得多。拿前段时间中国人跑到日本买马桶盖来说，是因为质量的问题。其实我国的马桶盖供给是能够满足消费者基本需求的，但是为什么要千里迢迢跑到日本去买，是质量问题。再比如过剩问题，拿钢铁行业来说，河北一下子下马了那么多项目，就属于数量问题。所以我想供给侧改革可以简单地理解为数量问题和质量问题，本质上是供求关系。

另外，房地产行业的改革实际上也是倒逼出来的。主要原因是，我们的住房市场已经告别了总量短缺的时代。GDP减速、投资重点和发展动力转移、人口总量增速减缓、人口老龄化、城镇化速度相对于前期减缓、投资和投机减少、保障住房增加、二手房市场逐步扩大，这些因素使住房市场的环境已经发生了深刻的变化。这种变化最主要的表现是全社会的住房需求量在逐步减少，新房市场在这种趋势下如果依然提供以往规模的供给，则必然导致过剩问题，就是库存问题。住房市场是房地产市场的主导性的组成部分，所以房地产市场的供给侧结构性改革也是被倒逼出来的。

现在大家一谈到房地产市场的供给侧结构性改革，很多在谈配套、绿色、低碳等等，这些当然需要。制度性改革改革也需要，但确实比较难，体制性改革谈了半天经常还是原地踏步走，因为体制性改革是大的改革，涉及各方面利益，牵一发而动全身，需要慎重行事。比如说土地供给体制的改革——建立建设用地市场问题。现在建设用地实施的是建设用地指标制度，但不同的地区由于经济发展速度、水平不同，建设用地需求量就有很大差异。江浙一带经济发展水平比较高，所以建设用地量非常大，而中西部地区的经济发展水平还比较低，发展速度相对缓慢得多，建设用地需求少。这样就形成了地域空间上的用地指标多少不均的矛盾。因此，我们在当时提出了一种设想——成立全国统一的建设用地指标市场，解决区域之间用地不平衡问题。举例来说，假如河北有剩余的建设用地指标，而北京当年的建设用地指标又不够，就可以到河北购买。假如可以建立全国统一的建设用地指标市场，那么工业反哺农业、城市支持农村就有了渠道。将农村闲置的宅基地、建设用地集中起来，平衡城市的建设用地指标，既有效利用了土地资源，又可以为农村带来经济收益，反哺农业经济，一举多得。到目前为止，许多地区建立了区域性的建设用地指标市场，但范围小，难以在更大范围内平衡建设用地指标，建立全国这个问题始终没有破局，可以想见制度性改革的艰难。

这些年，熟悉农村的人都对农村部分宅基地“荒芜”的现象有所感慨，城镇化自然是不可逆转的，未来的农民数量肯定会大大减少，农村土地改革向市场化方向推进也是必然趋势。经营性建设用地在农村集体建设用地所占的比例只是很少的一部分，而宅基地的比例较大，但宅基地不入市，或者不能出台激励农民腾退闲置、废弃宅基地的政策，占补就不能平衡就成了死角，人们就会觉得城市建设用地、居住用地不够用，影响市场预期。

近几年来房价屡调屡涨的原因之一，是以短期措施为主进行调控，市场管理缺乏中长期发展战略规划，社会对市场没有明晰的长期预期，短期措施没有长期发展战略做基础。需要从基础做起准确掌握居民住房基本数据和统计信息，制定房地产中长期发展战略规划，给社会明确稳定的市场预期，也使短期措施有据可依。中长期发展规划要提出房地产市场中长期发展的指导思想、原则、目标、任务、重点等，量化确定商品房和保障性住房协调发展关系。因为城市间房地产市场已明显出现分化，这种分化还将继续，各城市应根据其人口增长、经济发展等状况，建立房地产市场与经济发展、收入增长、土地市场、城市化进程、保障房建设、金融体系安全等因素的协调发展体系，确定土地供应目标，制定适合自己城市的土地投放计划，并公之于众，稳定房地产市场预期，促进房市稳定发展，避免大起大落。