调控力度大，房价上涨预期或将逆转

易宪容

国庆黄金周成了楼市调控周。七天里十多个城市先后发布了楼市调控政策，以此来遏制疯狂上涨的房价。截至10月15日，实行调控城市已经有22个，涵盖一线、二线、三线城市。

房地产调控政策密集出台后，在市场上产生了立竿见影的效果，这些城市住房销售面积全面下降，因为限购限贷政策立即让住房的投资炒作退出市场。一些城市的二套首付款提高，如南京和苏州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，从而挡住了一大批炒房者；南京、苏州、深圳对成年单身人士（含离异）限购，堵住了此前“假离婚”漏洞；添加社保、个税的缴纳和只能购买一套的要求，限制不少外地投资者进入市场。同时，对市场各种首付贷及众筹投资严格整顿，也让许多住房投机炒作者高融资杠杆立即去除。

房价太疯狂，原因为哪般？

多地之所以纷纷出手调控楼市，是缘于房价上涨得实在太离谱。据国家统计局披露的数据，8月份监测的70个大中城市中，房价上涨的城市数量超过9成，深圳、厦门、郑州等多个城市房价同比上涨竟达40%以上。

房价飙升，使得各城市房价收入比出现了大幅增长。据相关数据，这一指标深圳是全球最高，北京、上海、广州等均超过20甚至30。房价收入比就是房屋总价与居民家庭年收入的比值，其指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。

这些现象表明，部分城市的房地产市场价格在以非理性的速度狂奔。房价疯狂上涨，导致一个又一个的怪象在楼市“诞生”：上海的假离婚潮，杭州及郑州住房抢购潮，不少城市土地拍卖的地王潮，银行信贷资金流入房地产市场潮，上市公司卖房保壳等。这就如同2015年上半年中国股市，当5-6月份股市疯狂上涨时，各种资金大量涌入，就当时的股市指数上涨来说，没有最高，只有更高。

房价上涨的核心是各类投资者都涌入房地产。从不少楼盘打出的广告就知道，市场投资热情已经火到什么程度，看看这些广告词：“购买新房，就是购买原始股”“没有哪个投资者会用自己的钱来购买住房”“错过了当前购买住房机会，一生只能远离财富”等等。

对于部分城市房价疯狂上涨，有人认为是央行发行的货币太多的结果，因为2016年8月末，广义货币（M2）余额151.10万亿元，同比增长11.4%，“钱多了，都往楼市跑，所以房价疯狂上涨。”但实际并非如此，当前货币的创造并非是央行发行的结果，而是国内居民及企业涌入房地产市场，大量地借住房按揭贷款的结果。今年1-8月个人住房按揭贷款月均5000亿左右，央行8月份金融统计数据报告显示，个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。所以当前M2的快速增长主要根源在于2014年“930”和2015年“330”住房按揭贷款新政。

也有人认为，房价疯涨在于住房市场供求失衡，要解决当前问题，就得要求房价上涨过快的城市增加更多的土地供给，生产更多的住房。但实际上，作为一个以投资投机为主导的住房市场，住房已经完全成为投资工具，或投资品，而投资品的供求关系可以是零到无穷大。如果房价在上涨，而且金融市场条件又十分有利投机炒作者，比如利率低、首付低、贷款获得容易等，这时房价上涨预期会不断地得以强化，从而住房投机炒作者会涌入市场，这时住房需求可以是无穷大。这种情况下，住房供给增加再多也无济于事。

还有一种观点，此轮部分城市房价上涨之主因，与相对宽松的货币环境，与当前住房按揭贷款的利率及首付比例为历史上最低，以及居民获得按揭贷款变成历史上最为容易；与存在广泛的非正规融资工具，让不少投资者连首付都可通过不同的融资工具获得；与没有及时通过合适的住房税收政策及信贷政策收紧来遏制房地产的过度炒作等等这些因素不无关系。大量的投资者及企业借助优惠的信贷条件、住房税收政策，涌入房地产市场，房价在这种情况下快速推高，甚至走向疯狂。而房价的疯狂上涨又更会激励资金涌向房地产市场！

房价的疯狂，会造成一系列严重的后果。比如，让中国银行体系及金融市场的风险越来越高，现在国内银行认为住房按揭贷款是优质资产，是建立在房价永远上涨而不会下跌的前提下的。目前金融业对房地产的依赖程度加深，一旦房地产出现价格崩盘，大批超过自身还贷能力的人或将会出现弃贷，银行抵押物贬值，以及金融机构持有的相关资产估值下跌，这会对金融体系的稳定性带来冲击。

与此同时，房地产市场价格的非理性上涨，不仅会严重影响居民的收入分配，使社会财富越来越向少数人聚集，也会严重挤出绝大多数居民用于消费的可支配收入，这就造成了绝大多数居民严重的消费挤出效应，中国经济最为重要部分就会失去活力。

调控再升级，未来如何走？

各城市的房地产调控政策密集出台之后，不少人认为这些调控政策没有规定时限，如果对房地产市场打击太大，甚至于直接冲击金融市场及实体经济，那么这些调控政策又会像之前一样，陆续取消，所以一两年内房地产市场观望的气氛会十分浓烈。那么，如果真的出现这种情况，房地产投机炒作者又会找到化解当前限购限贷政策的办法。

然而，调控再度升级。有媒体报道称，10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。报道称，监管部门将加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导，加强宏观审慎评估（MPA）的约束等，以约束商业银行的信贷投放至楼市。

10月14日下午，住建部召开规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序电视电话会议，就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行部署。

房价已持续上涨18个月，今年上半年更称得上疯狂，一个又一个的地王在不少城市出现，一天一个价格不再是新闻。脱缰的野马必须套上辔头，在各地调控政策出台后，央行、住建部又出重拳。

对于投机炒作者而言，对房地产市场最为担心的事情会有两个方面。一个方面就是现有的20%房地产交易所得税各城市会坚决执行；新的遏制房地产投机炒作的税收政策再出台。对于前者比较容易做，各个城市地方政府重新强调就可以执行，但多个城市没有对此动手。对于后者还需要一定时间，远水解不了近渴。所以，对这个方面担心不是很严重。

另一个方面就是住房市场的融资及信贷全面收紧。10月6日，周小川行长在20 国集团财长和央行行长会议上就表示：近期中国部分城市房价上涨较快；中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

信贷可以说是楼市的“命根子”，信贷政策的走势会直接决定楼市走势、房价走势。这一轮房地产市场价格疯狂上涨以来，政府对房地产市场调控一直采取“因城施策”思路，一直不想动用统一的银行信贷政策。但是，政府发现再不动用统一的信贷政策，还是让国内银行信贷涌入房地产市场，那么房地产市场疯狂是难以从根本上遏制的，是不会停止的。即使各城市的调控政策，比如让首付比例全面上升，杠杆收紧，但这只能对这些出台严厉政策的城市产生作用，整个银行的资金会流出这些城市，流入其它首付比例上升不大的城市，并让这些城市的房地产市场价格炒得疯狂。如果这种情况出现，那么房地产市场的风险及银行风险会更高。

所以，有必要对住房按揭贷款信贷政策全面收紧。这种收紧不仅在于全国性收紧住房按揭贷款的首付比例，也可能让各商业银行收紧住房按揭的优惠贷款利率，并对住房按揭贷款申请人的收入水平的实质性审查，甚至对于信用条件不是太好的贷款者让贷款利率全面上升等。如果要求国内商业银行全面收紧住房按揭贷款信贷政策，那对当前部分城市的房地产市场疯狂现象将会起到重要的遏制作用。特别是，对于那些高杠杆涌入住房市场投机炒作者来说，更是会影响巨大。因为，住房按揭贷款收紧，将可能改变整个国内住房市场价格上涨预期。对于一个以投资投机为主导的住房市场来说，市场预期的逆转对房地产市场价格将产生巨大的影响。可以说，央行已经向房地产市场发出了明确的信号。