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楼市该降温了

2016-11-24王易

金融经济 2016年11期
关键词:楼市房价调控

王易

在中国,房价一直是个热门话题,今年则更“热”!

连续两年低迷后,从今年3月开始,楼市日趋火爆,让人惊呼不已。一线城市和二线热点城市房价一路高歌猛进,快速飙升。“房东一天涨价70万”“还没过户已涨百万”“上市公司卖房保壳”……来自楼市的劲爆新闻频频吸引人们的眼球。

热点城市房价过快上涨

楼市,在2016年以火爆的态势刺激着大众的神经。谁能想到,2015年底还在强调“去库存”的房地产市场,会以如此迅猛的速度转身。从一线城市深圳、上海、北京,到二三线的合肥、厦门、南京、苏州、杭州、郑州……房价动辄三四成的涨幅。

据国家统计局公布的8月份70个大中城市新建商品住宅价格,超过90%的城市房价环比上涨。从环比看,郑州涨幅最高,为5.6%,其次是上海(5.2%)、无锡(4.9%)和合肥(4.8%);从同比看,厦门以44.3%、合肥以40.5%、南京以38.8%分列涨幅前三位,北上广深涨幅则分别达25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

伴随着部分城市房价暴涨,一房难求,“买到即赚到”的观点在民众中流传并被不断证实,“排队离婚”“新盘日光”“买房摇号”“全民抢房”等等奇葩现象见诸报端,印证着市场的狂热。楼市制造的各种“神话”层出不穷,似乎在这里,一切皆有可能,“没有做不到,只有想不到”。

地王频出没。8月18日,上海一天惊爆三个地王,这算不算疯狂?8月29日,深圳诞生全国新总价地王,310亿元。

2016年,是中国有史以来地王最密集的年份,也是地王最昂贵的年份。截至9月23日,全国地王数量已达246宗,将2013“地王年”的60宗记录远远抛在身后。

自3月份以来,土地市场明显回暖,地王数量直线提升,价格不断刷新纪录。到了8月,地王逐渐从之前的一线城市和二线“四小龙”(厦门、苏州、合肥、南京)向其它二线城市蔓延。杭州、武汉、郑州、济南等城市地王频繁出现。

土地市场的火爆持续刺激着楼市,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块拉高了房价上涨的整体预期,越来越多的资金蜂拥而入。这些地王频出的城市,恰恰就是房价“涨声”不断,上涨最迅速的区域。

限购前“冲刺”。 一条限购令,五千追随者,9月18日的杭州,上演了一出大戏“最后的疯狂”。在限购实施前一天签约5105套房产,成交创历史新高,购房者称之为“惊心动魄的一天”。

据媒体报道当时的“盛况”,限购令出台后,有买房急急忙忙下单,饭都没吃就马不停蹄赶来签合同;开发商纷纷通知外地客户赶紧签约,甚至有销售拿着POS机赶到上海让客户刷卡;有二手房业主直接将购房定金从5万增加到20万,身在外地的买家一口应承,只为在限购前完成网签。

天价“鸽笼房”。6平米的房子售价88万,11套半天时间卖光,你能想象吗?

媒体报道,在热炒了近两个月后,深圳某楼盘推出的“鸽笼房”于9月24日亮相,并宣称当日售罄。以每平方米15万的均价,买一个也许还不如人家厕所大的房子,这是有多么的无奈?

虽然两天后,深圳市规划和国土资源委员会通报称“鸽笼房”涉嫌违法改建,销售半天售罄的传闻不实,对已达成的买卖协议全部撤销。但88万元一间的“鸽笼房”面世,引发了舆论对于高房价时代充满了魔幻现实主义情节的惊叹和自嘲。

卖房为保壳。9月20日,A股上市的*ST宁通B公司(南京普天通信股份有限公司)董事会决定以公开挂牌方式转让北京市西城区的两套房产。如果能够成功出售,该公司将实现净收益1200万元(公告所述),不仅部分抹平上半年亏损,还有可能借此保壳。

卖房或能成为保壳的救命稻草,这算不算奇闻?据不完全统计,截至9月28日,今年已有76家上市公司发布房产交易公告,卖房减亏保业绩的,受让房产度过难关的,不一而足。这些涉及房产交易的上市公司其主业均不是房地产。

扎堆房地产。上市公司购置房产和土地的热情不断高涨。截止今年二季末,A股有1305家上市公司有投资性房地产,合计达到5951亿元。其中,投资性房地产超过100亿元的上市公司就有12家。近6000亿资金,这是什么概念?接近于消化掉“北上广”这三个一线城市上半年的成交量。与此同时,民间资本以及大量金融机构,特别是保险机构的资金也大规模进入楼市。

今年2月有媒体调查发现,以发布2015年年报的412家上市公司为准,两市共有46家公司的全年净利润不足1500万元。这样的金额,当时就已经买不起北上广深黄金地段的一套房。对比一下,9月22日,A股上市公司云赛智联公告了一笔出售上海房产的收益:确认房屋买卖收入约5.04亿元,扣除账面成本、期间费用及税金后,确认转让收益约1.86亿元。

A股上市公司是中国优秀公司的代表,“一年利润够不上一套房”,这会是一种怎样的逻辑和暗示?有多少人还能坚守实业?有多少人还会谋求实业的转型升级?既然做实体不如搞房地产赚钱快和多,那就赶紧“入市”吧,于是大量资金从实体经济“抽离”,流入到了房地产市场,进一步抬高了地价房价,楼市变得愈加火热。

看一看这三个重要数据:一是目前中国居民房贷收入比是0.46,已经超过了日本房地产泡沫时期的水平;二是从新增房贷/新增地产销售看,2016年上半年创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平;三是截至今年6月底,中国个人房贷余额16.55亿元,单纯从杠杆资金的绝对量而言,比去年的股市泡沫有过之而无不及。

除了涨涨涨,就是买买买,这就是楼市的现状。持续多月的量价攀高,市场可说已近失控。正如9月20日人民日报微信公众号刊文所称:中国楼市疯了?!

山雨欲来风满楼。“高烧”的楼市急需退烧!

各地调控政策密集出台

“我涨我涨我涨涨涨”,面对疯涨的房价,国庆期间,多个城市先后出台了房地产市场调控政策,为“高烧”的楼市降温。

楼市版“十月围城”上演!截至10月21日,实行调控城市已达22个,涵盖一线、二线、三线城市,预期后续跟进城市还会增加。

本轮调控,一是覆盖范围广,步调很一致,是自2014年中国楼市政策开始松绑后,热点城市再次全面吹响收紧的号角。

二是决心大,力度强,从限贷限购、确保土地供应和新房供应、遏制资金违规进入房地产市场、强化市场监管等方面多管齐下,祭出组合拳。

以重启限贷限购为例,22城中“双限”的有15个,限贷、限购的各2个。而限购这一行政办法,可说是迄今为止最严厉的房地产调控政策,曾被视为抑制房价上涨的利器。它始于2010年4月的“新国十条”,其后全国近50个城市逐步实施限购,到2014年3月之后又陆续取消。此次重启限购之前,只有北上广深和三亚仍然执行限购。而限贷,对于今年这轮“杠杆上的楼市”,也是极为重要。

三是因城施策,一城一策,注重差异化和精准化,不搞“一刀切”。22个城市,绝大多数是去年到今年9月以来房价持续飙升的热点城市。这些城市的限贷限贷政策不尽相同,均结合实际情况进行了细化;都提出要增加住宅用地供应,增加中小户型市场供应,但各地存在差别;也都提出了加大市场监管力度,对交易资金的监管、对商品房价格增长做限定、对商品房预售严格管理等等。

“降了,降了,终于降了。”在22城疾风骤雨般地密集出台调控新政之后,效果可谓立竿见影。高烧不退的楼市降温了,大多数城市新房成交量急剧萎缩,其中二线“四小龙”中有3个呈现断崖式下跌,个别城市一天甚至出现“白板”;房价的过快上涨得到抑制,这一轮已持续18月的上涨周期或将就此终结。有业内人士认为,这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。

22个城市集中出台房地产市场调控政策,如此一致的行动,充分说明此轮政策并非地方主动出击,而是中央统筹规划下的集体行动。

此后,楼市调控再升级。媒体报道,10月12日下午,央行召开商业银行住房信贷会议,传达房地产调控的会议精神。5家国有大行及12家股份制银行参会。

10月13日,国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》,规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

10月14日下午,住建部召开电视电话会议,就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行部署。会上发布的一份文件,对房地产开发企业的9种不正当经营行为做了明确界定。10月份以来,住建部接连展开行动,严查市场违法违规行为,逼出楼市泡沫。

一系列一连串的动作已经说明,此轮调控势在必行,行之必胜。从先后披露出来的高层重要表态当中,不难判断,这绝非一般的走过场,而是有着重大的战略考量。从楼市的角度来看,按照中央精神,就是一线城市防泡沫,二线城市要稳,三四线城市要活。

政策收紧后,未来房价怎么走?这是大众所关心的。业内人士分析,历次调控后市场短期降温明显,成交量率先呈现回落态势,价格呈现涨幅趋稳—涨幅回落—下跌三个阶段。按照简单测算,一般在7—8个月后,价格会呈现下跌趋势。当然,每个城市的实际情况差异很大,政策的效果和市场的反馈还需要持续观察。

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