楼市该降温了

王易

在中国，房价一直是个热门话题，今年则更“热”！

连续两年低迷后，从今年3月开始，楼市日趋火爆，让人惊呼不已。一线城市和二线热点城市房价一路高歌猛进，快速飙升。“房东一天涨价70万”“还没过户已涨百万”“上市公司卖房保壳”……来自楼市的劲爆新闻频频吸引人们的眼球。

热点城市房价过快上涨

楼市，在2016年以火爆的态势刺激着大众的神经。谁能想到，2015年底还在强调“去库存”的房地产市场，会以如此迅猛的速度转身。从一线城市深圳、上海、北京，到二三线的合肥、厦门、南京、苏州、杭州、郑州……房价动辄三四成的涨幅。

据国家统计局公布的8月份70个大中城市新建商品住宅价格，超过90%的城市房价环比上涨。从环比看，郑州涨幅最高，为5.6%，其次是上海（5.2%）、无锡（4.9%）和合肥（4.8%）；从同比看，厦门以44.3%、合肥以40.5%、南京以38.8%分列涨幅前三位，北上广深涨幅则分别达25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

伴随着部分城市房价暴涨，一房难求，“买到即赚到”的观点在民众中流传并被不断证实，“排队离婚”“新盘日光”“买房摇号”“全民抢房”等等奇葩现象见诸报端，印证着市场的狂热。楼市制造的各种“神话”层出不穷，似乎在这里，一切皆有可能，“没有做不到，只有想不到”。

地王频出没。8月18日，上海一天惊爆三个地王，这算不算疯狂？8月29日，深圳诞生全国新总价地王，310亿元。

2016年，是中国有史以来地王最密集的年份，也是地王最昂贵的年份。截至9月23日，全国地王数量已达246宗，将2013“地王年”的60宗记录远远抛在身后。

自3月份以来，土地市场明显回暖，地王数量直线提升，价格不断刷新纪录。到了8月，地王逐渐从之前的一线城市和二线“四小龙”（厦门、苏州、合肥、南京）向其它二线城市蔓延。杭州、武汉、郑州、济南等城市地王频繁出现。

土地市场的火爆持续刺激着楼市，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块拉高了房价上涨的整体预期，越来越多的资金蜂拥而入。这些地王频出的城市，恰恰就是房价“涨声”不断，上涨最迅速的区域。

限购前“冲刺”。 一条限购令，五千追随者，9月18日的杭州，上演了一出大戏“最后的疯狂”。在限购实施前一天签约5105套房产，成交创历史新高，购房者称之为“惊心动魄的一天”。

据媒体报道当时的“盛况”，限购令出台后，有买房急急忙忙下单，饭都没吃就马不停蹄赶来签合同；开发商纷纷通知外地客户赶紧签约，甚至有销售拿着POS机赶到上海让客户刷卡；有二手房业主直接将购房定金从5万增加到20万，身在外地的买家一口应承，只为在限购前完成网签。

天价“鸽笼房”。6平米的房子售价88万，11套半天时间卖光，你能想象吗？

媒体报道，在热炒了近两个月后，深圳某楼盘推出的“鸽笼房”于9月24日亮相，并宣称当日售罄。以每平方米15万的均价，买一个也许还不如人家厕所大的房子，这是有多么的无奈？

虽然两天后，深圳市规划和国土资源委员会通报称“鸽笼房”涉嫌违法改建，销售半天售罄的传闻不实，对已达成的买卖协议全部撤销。但88万元一间的“鸽笼房”面世，引发了舆论对于高房价时代充满了魔幻现实主义情节的惊叹和自嘲。

卖房为保壳。9月20日，A股上市的*ST宁通B公司（南京普天通信股份有限公司）董事会决定以公开挂牌方式转让北京市西城区的两套房产。如果能够成功出售，该公司将实现净收益1200万元（公告所述），不仅部分抹平上半年亏损，还有可能借此保壳。

卖房或能成为保壳的救命稻草，这算不算奇闻？据不完全统计，截至9月28日，今年已有76家上市公司发布房产交易公告，卖房减亏保业绩的，受让房产度过难关的，不一而足。这些涉及房产交易的上市公司其主业均不是房地产。

扎堆房地产。上市公司购置房产和土地的热情不断高涨。截止今年二季末，A股有1305家上市公司有投资性房地产，合计达到5951亿元。其中，投资性房地产超过100亿元的上市公司就有12家。近6000亿资金，这是什么概念？接近于消化掉“北上广”这三个一线城市上半年的成交量。与此同时，民间资本以及大量金融机构，特别是保险机构的资金也大规模进入楼市。

今年2月有媒体调查发现，以发布2015年年报的412家上市公司为准，两市共有46家公司的全年净利润不足1500万元。这样的金额，当时就已经买不起北上广深黄金地段的一套房。对比一下，9月22日，A股上市公司云赛智联公告了一笔出售上海房产的收益：确认房屋买卖收入约5.04亿元，扣除账面成本、期间费用及税金后，确认转让收益约1.86亿元。

A股上市公司是中国优秀公司的代表，“一年利润够不上一套房”，这会是一种怎样的逻辑和暗示？有多少人还能坚守实业？有多少人还会谋求实业的转型升级？既然做实体不如搞房地产赚钱快和多，那就赶紧“入市”吧，于是大量资金从实体经济“抽离”，流入到了房地产市场，进一步抬高了地价房价，楼市变得愈加火热。

看一看这三个重要数据：一是目前中国居民房贷收入比是0.46，已经超过了日本房地产泡沫时期的水平；二是从新增房贷/新增地产销售看，2016年上半年创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平；三是截至今年6月底，中国个人房贷余额16.55亿元，单纯从杠杆资金的绝对量而言，比去年的股市泡沫有过之而无不及。

除了涨涨涨，就是买买买，这就是楼市的现状。持续多月的量价攀高，市场可说已近失控。正如9月20日人民日报微信公众号刊文所称：中国楼市疯了？！

山雨欲来风满楼。“高烧”的楼市急需退烧！

各地调控政策密集出台

“我涨我涨我涨涨涨”，面对疯涨的房价，国庆期间，多个城市先后出台了房地产市场调控政策，为“高烧”的楼市降温。

楼市版“十月围城”上演！截至10月21日，实行调控城市已达22个，涵盖一线、二线、三线城市，预期后续跟进城市还会增加。

本轮调控，一是覆盖范围广，步调很一致，是自2014年中国楼市政策开始松绑后，热点城市再次全面吹响收紧的号角。

二是决心大，力度强，从限贷限购、确保土地供应和新房供应、遏制资金违规进入房地产市场、强化市场监管等方面多管齐下，祭出组合拳。

以重启限贷限购为例，22城中“双限”的有15个，限贷、限购的各2个。而限购这一行政办法，可说是迄今为止最严厉的房地产调控政策，曾被视为抑制房价上涨的利器。它始于2010年4月的“新国十条”，其后全国近50个城市逐步实施限购，到2014年3月之后又陆续取消。此次重启限购之前，只有北上广深和三亚仍然执行限购。而限贷，对于今年这轮“杠杆上的楼市”，也是极为重要。

三是因城施策，一城一策，注重差异化和精准化，不搞“一刀切”。22个城市，绝大多数是去年到今年9月以来房价持续飙升的热点城市。这些城市的限贷限贷政策不尽相同，均结合实际情况进行了细化；都提出要增加住宅用地供应，增加中小户型市场供应，但各地存在差别；也都提出了加大市场监管力度，对交易资金的监管、对商品房价格增长做限定、对商品房预售严格管理等等。

“降了，降了，终于降了。”在22城疾风骤雨般地密集出台调控新政之后，效果可谓立竿见影。高烧不退的楼市降温了，大多数城市新房成交量急剧萎缩，其中二线“四小龙”中有3个呈现断崖式下跌，个别城市一天甚至出现“白板”；房价的过快上涨得到抑制，这一轮已持续18月的上涨周期或将就此终结。有业内人士认为，这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。

22个城市集中出台房地产市场调控政策，如此一致的行动，充分说明此轮政策并非地方主动出击，而是中央统筹规划下的集体行动。

此后，楼市调控再升级。媒体报道，10月12日下午，央行召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。5家国有大行及12家股份制银行参会。

10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

10月14日下午，住建部召开电视电话会议，就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行部署。会上发布的一份文件，对房地产开发企业的9种不正当经营行为做了明确界定。10月份以来，住建部接连展开行动，严查市场违法违规行为，逼出楼市泡沫。

一系列一连串的动作已经说明，此轮调控势在必行，行之必胜。从先后披露出来的高层重要表态当中，不难判断，这绝非一般的走过场，而是有着重大的战略考量。从楼市的角度来看，按照中央精神，就是一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。

政策收紧后，未来房价怎么走？这是大众所关心的。业内人士分析，历次调控后市场短期降温明显，成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳—涨幅回落—下跌三个阶段。按照简单测算，一般在7—8个月后，价格会呈现下跌趋势。当然，每个城市的实际情况差异很大，政策的效果和市场的反馈还需要持续观察。