房地产企业纳税筹划风险与防范

朱淑贞

[摘要]房地产企业面临的宏观调控环境和税收政策复杂多变，而经营业务的多元化决定了其涉及税种多，面临的税收风险高。税收筹划可以使房地产企业的税收利益最大化，但同时也蕴含着政策选择风险、政策运用风险和经营风险。面对风险不是逃避，防范的根本是提高税收筹划风险防范的意识，及时全面了解税法的变动，及时调整筹划方案，对潜在的风险进行发现和识别。

[关键词]房地产企业，税收筹划；风险；防范措施

纳税筹划又叫纳税策划，是指在法律规定允许的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税的经济利益。纳税人为了达到税后利润的最大化，通常都根据税法对经营活动提前筹划和安排。房地产企业是以营利为目的，从事房地产项目的开发、服务、管理以及经营等相关活动，且进行独立核算、自主经营的经济组织。

房地产行业近年来发展迅猛。房地产企业经营模式主要分为销售物业模式和自持物业模式，两种模式虽然在税目、税基和税率方面各有不同，但因为房地产企业的业务范围本身就比较复杂，占用的资金量大，经营周期长，成本费用结构比较复杂，再加上房地产行业是国家的支柱产业，国家对房地产企业出台了很多的调控措施，这些都会增加房地产企业纳税筹划的客观风险。客观风险来自于业务的特殊性，来自于宏观的不可控，而纳税筹划工作面对这些客观的风险，如何主动的防范风险、化解风险显得非常重要。

一、房地产企业纳税筹划风险类型

实务中房地产企业涉及到的税收筹划风险的类型主要集中在以下几个方面：

（一）政策选择风险

房地产企业业务范围复杂，整个开发流程中涉及到的税种非常多，增值税、所得税、契税、印花税、城镇土地使用税等等，几乎涉及到了所有的税种。以所得税为例，企业开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认，代建工程和提供劳务收入的确认、开发成本与开发费用的扣除处理、广告费和业务宣传费的处理以及折旧的处理都会涉及到税收的筹划。再比如，房地产企业的建设周期长，在项目设立一开始，就应该准确找到投资切入点，然后等合同签完后房地产开发的方式也有很多选择性，是合作建房，还是项目整体转让，这其中不同的选择政策也不同。由于我国税收相关的法律法规制定的不是相当完善，也存在时效性的不足。所以房地产企业在选择相应的税法时就有可能有失偏颇，本来初衷是纳税筹划，结果却成为避税，给企业带来损失。再加上，房地产行业发展迅速，国家不断出台新的政策。对于纳税筹划人员如果对国家的新政不知晓，或者是把握不准，税收筹划也会出现相应的风险。

（二）政策运用风险

当工作人员根据相关的法律法规制定了系列的纳税筹划政策的时候，就会出现工作人员因为素质或水平的问题或是对政策错误理解或者理解上出现偏差，给税收筹划带来了一定的风险。这样的风险纯粹是主观性的风险。例如，2009年国家税务总局制定了关于企业在开工之前必须合理确定成本对象，并将成本对象报税务机关备案的相关办法，目的是强化税收监管。在2014年1月份，为了减轻企业的负担，国家取消了这种事先备案的做法。相应的规定改成“在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。”这种政策的更改直接会影响到企业的做法。因为房地产开发企业成本对象类型比较多，有写字楼、公寓，还有门面房等，他们各自给企业带来的利润差异比较大，影响企业上交的所得税就不同。筹划人员应该根据政策的变更，合理进行避税，如果工作人员对政策的变化不清楚，那就会给企业带来一定的风险。

（三）经营风险

经营风险对于每一个企业都是存在的。房地产企业也不例外。房地产企业的经营范围广，经营过程复杂，所面对的市场环境变化快，这样都加大了本身的经营风险。纳税筹划本身就是一个对未来纳税经济业务的一个预算，由于经营周期长，原来制定的筹划政策在一段时间由于经营环境的变化而不适用，这时就要做出相应的修改。如果对这方面的工作疏忽了就会给企业造成损失。

二、房地产企业纳税筹划风险防范措施

面对风险不是逃避，防范的根本是对潜在的风险进行发现和识别。并且只有提前做好风险的防范措施，当风险真正来时才能够采取正确的应对措施。

（一）及时全面了解税法的变动

实务工作中的纳税筹划不仅技术性强，政策性也很强，所以筹划人员要及时了解和房地产行业相关的税收政策的变动，及时调整筹划方案。并且对政策的了解要尽量的全面，避免片面解释法律法规。这就对筹划人员的专业素质提出了更高的要求。筹划工作的专业性很强，要求筹划人员平时多注意积累，加强自己的知识储备。也要丰富自己的知识面，对经济、财政、法律、会计、保险、金融等相关知识都要多多涉猎，对国家的经济政策、财政政策、金融政策等都要及时了解。目的是制定最合适的纳税筹划方案，最大限度的降低风险。

（二）加强税收筹划风险防范的意识

相关工作人员以及企业高层要重视纳税筹划的风险防范。纳税筹划从本身的工作性质来说就具有一定的风险性，稍一疏忽，就会触及法律。税收政策的不断变化，税收征管的力度加大以及交易行为的复杂都使房地产企业纳税风险加大。作为相关的工作人员要加强风险的防范意识，对风险给予足够的关注和重视，正视风险带来的危害。制定的方案要严格按照相关的法律要求，所有数据的来源要合法、真实和准确。