天津市五大道保护试验区实践模式浅析

摘要：阐述天津市五大道保护试验区的缘起、基本情况，并根据实践经验，提出保护利用试验区“PPIS”保护利用模式。

关键词：五大道，保护试验区，历史风貌建筑

中图分类号：TU984 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）10-0071-76 收稿日期：2016-07-13

1 引言

五大道历史文化街区作为中国历史文化名街，其历史风貌建筑密集，街区保护完整，是展示天津文化魅力、提升城市影响力、带动城市经济发展的重要载体。2010年，五大道被国家文物局评为第二批“中国历史文化名街”。2013年，“五大道近代建筑群”被国务院批准为全国重点文物保护单位。五大道建筑作为20世纪建筑遗产的集中代表，其建筑形式多为折衷主义风格，同时兼具中西合璧的特点。由于其建筑风貌特色鲜明，极具时代和地域特征，数量众多且集中成片，因此五大道历史建筑群蕴含着巨大的保护价值。

2009年，原国家文物局局长单霁翔率领建设部和国家文物局联合调研组在天津调研五大道历史风貌建筑保护情况时，提出将先农地块、庆王府地块和民园西里地块作为“五大道保护试验区”的建议。2010年，单霁翔同志在检查庆王府修缮工程时，肯定了试验区保护方案中的5种模式，指出按照5种模式进行探索，五大道试验区一定会成为中国历史街区保护利用的示范区。

2015年，以五大道试验区为主要案例的“天津历史风貌街区保护与利用”项目荣获“第十三届中国土木工程詹天佑奖”，成为该奖设立以来，全国首例历史文化街区及建筑保护类获奖项目，表明了天津市历史文化街区和历史风貌建筑保护与利用工作顺应了未来城市建设和发展方向，更在保护理念、科技创新、运营管理等方面走在了全国前列，得到了全国建筑行业最高专业领域的肯定。

2 基本情况

五大道保护利用试验区位于五大道桂林路以东，毗邻天津小白楼CBD，包括先农地块、庆王府地块、民园体育场周边和民园西里文化创意街区。其中，先农地块由洛阳道、湖南路、河北路、重庆道围合，规划建筑面积2.4万平方米，共有建筑16幢，包括10幢历史风貌建筑（其中包括市级文物保护单位1处）；庆王府地块由重庆道、河北路、津南里以西，义生里以北围合，规划建筑面积1.9万平方米，共有建筑12幢，其中历史风貌建筑8幢（包括国家级文物保护单位1处）。

该区域具有以下特点：一是历史人文资源丰富，区内建筑始建时多为名门望族或大企业投资建造，曾居住过许多历史名人和当时典型的中产阶级。二是区城内肌理丰富，各种形态的建筑，形成了许多宜人的小尺度公共空间，与中国传统的居住空间、街区空间风格迥异。三是建筑形态丰富，区内保护建筑较多，保存较好。一般建筑虽然有改建和拆建，但大部分保存了历史形态，包括英式联排住宅、西式里弄、中西合璧的贵族府邸、花园住宅等形态丰富。四是建筑材质富有特色，建筑材料采用天津地方特色的琉缸砖、红草砖、青砖和大筒瓦，建筑肌理丰富。

为加强该地区及全市历史风貌建筑保护和利用工作，天津市专门成立历史风貌建筑保护机构和整理公司，致力于保护和整理历史风貌建筑资产，利用和盘活历史风貌建筑资源，挖掘和注入历史风貌建筑内涵，促进天津绚丽多彩的城市文化与厚重久远的历史文脉和谐共生。

3 工作理念

目前，我国部分城市在建筑遗产保护利用过程中，逐步暴露出思想认识不充分、保护理念分歧大、运营管理向钱看、资金渠道难突破等问题，甚至出现了一些遗憾的案例，主要表现在以下几个方面：如过度开发，“拆旧”“仿古”等破坏式开发导致古城陨落，仿制古街遍地开花；随意嫁接，缺乏规划，无法有效传承历史文脉；过度商业化，有表无里，调性丧失；冰冻保护，不许动、不愿动、不敢动，也冻住了历史文化价值；资金匮乏，资产难以盘活，成为年年提、年年解决不了的老大难。

为避免以上问题的重现，有效实现历史风貌建筑和街区的可持续发展，在实践过程中，确立了以下工作理念：

一是始终坚持从“活保”到“保活”的保护利用理念。根据天津历史风貌建筑16字原则“保护优先、合理利用、修旧如故、安全适用”，在具体工作中提出了“以文化为灵魂，以商业为基础，以旅游为载体”的利用原则，摒弃“冰冻式”的静态保护和“透支式”的过度开发，注重体现城市文化精神，注重项目可持续发展，形成独具特色的整理体系。

二是始终坚持整体保护、价值回归的整修运营思路。遵循“街区整体保护、建筑微循环利用、社区功能回归”相融合的工作思路，通过资源整合、金融嫁接、综合服务“三位一体”的全新模式推动天津市历史风貌建筑保护利用工作融入城市发展、融入社区生活。

三是始终坚持高效适用、灵活多样的资金运作模式。充分发挥金融杠杆的作用，用市政府累计投入的3亿元货币资本金撬动了近54亿元金融资金支持，并累计获得国家财政部贷款贴息5000万元。

四是始终坚持以民为本，实现文化与经济共同发展。通过对伙用历史风貌建筑的抢救性腾迁，1600余户居民提高了居住水平；通过高品质招商和精细化管理，近10万平方米历史风貌建筑成为展示城市文化软实力，激发就业岗位、创业平台和促进城市高端产业发展的重要引擎。

4 实践模式：PPIS

五大道试验区保护模式指建筑保护利用的标准样式，从时间层面看，它涵盖了试验区从策划设计、腾迁整理到招商运营、后期服务等保护利用的全过程；从空间层面看，它包含了物质空间与非物质空间的全部内容。因此试验区保护利用模式是具体的，具有代表性、典型性和可操作性。在实践过程中，逐渐摸索出涉及建筑保护利用的意识、本体、技术等各个层面的“PPIS”模式。

4.1 “push”——推模式

即自上而下的保护模式，通过顶层设计，建立科学合理的价值评估体系和针对性强的保护策略，这种模式有利于统一认识，使试验区在合理的功能定位基础上，资源得到高效整合，更好地兼顾经济、文化及社会效益。

第一种是对于文物建筑、特殊保护级别历史风貌建筑，依据《中华人民共和国文物保护法》《天津市历史风貌建筑保护条例》受到严格保护，修旧如故，按历史原貌整修复原，如庆王府。

第二种是对于一般保护级别历史风貌建筑，依据《天津市历史风貌建筑保护条例》受到严格保护。外貌按历史原貌复原整修，内部加固，平面结构依据新的功能做局部调整，如山益里、民园西里、先农大院中的历史风貌建筑、小光明里。

第三种是对于保留建筑，有一定历史价值的非保护类建筑，外貌按历史原貌复原整修，内部结构体系及空间布局按新的功能进行调整，如先农大院中的非历史风貌建筑。

第四种是对于局部保留建筑，有一定历史价值但较残破的建筑，保留部分有价值的历史遗存，将现代使用空间与历史遗存结合，形成新的城市空间，如润兴里。

第五种是对于重建建筑，残损严重、结构适修性差，且在保护规划中属于引导拆除类建筑进行重建。重建建筑不能破坏街区原有尺度，同时尽可能符合现行防火、节能规范要求，如燕安里、燕翼里。

4.2 “pull”——拉模式

即与“推”模式相对应，是一种自下而上的保护模式。通过实践探索，不断试错、试验，创新建立符合本地区实际的实操规范，有效实现试验区规划理念提升、修缮技术集成、资本活化利用，使试验区建筑保护利用形成良性自循环系统。

4.2.1 坚持“整体保护、价值回归”的规划理念

坚持对五大道的整体保护。2006年以来，先后邀请了包括RTKL、SURV、上海章明建筑设计所、天津大地天方建筑设计有限公司等在内的10余家国内外知名规划设计公司参加试验区规划方案的设计甄选，从不同视角进行规划方案的论证，以保证规划方案的前瞻性和全局性。

坚持微循环的利用方式。试验区的建筑更新方式以渐进式更新为主导原则，做足前期建筑查勘工作并建立详细建筑档案，应保必保，能保则保。截至目前，实际拆除面积较计划拆除面积减少近四成，充分保留了历史信息的原真性。

坚持社区功能的价值回归。五大道原是按照“花园城市”理念建设成的高级居住区，但是在历史过程中演变为居住、办公、教育、体育等多种功能的区域。规划过程中，提倡五大道的价值回归，通过人口、功能的置换与重构从本质上提振城市中心的经济与文化。目前，试验区内保留居住功能空间占试验区总面积40%以上，有效地保留了五大道区域历史人文信息的延续。

4.2.2 在工程修缮上，坚持领先和全面的技术手段

在整修工艺具体施工上，通过细致的历史调查和现场踏勘，明确历史街区和历史风貌建筑保护的历史价值、人文价值、城市景观价值和建筑特征价值，并据此细化、明确街区历史肌理、每一幢历史风貌建筑保护的内容，确定整修方案并加以实施。

在试验区整修施工中，多项新技术新工艺得到大规模运用特别是获得国家发明专利的“微损防潮层化学修复方法”，成功解决了老建筑墙体受潮、酥碱等棘手问题。防潮层修复是老建筑修复的关键。传统技术需掏空原墙上的老砖，换上新的钢筋混凝土防潮板。而新技术则是采用无压力化学注射工艺，从砖缝处斜45度角钻出孔距12厘米的小孔，再向孔内注射专业防水剂，把水阻挡在墙体之下。不仅大大节省人力、更完整保留了建筑墙体，还能够有效降低成本、提高建筑使用年限。

此外，碳纤维布加固技术利用碳素纤维布和专用结构胶，能对建筑构件进行加固处理；“火眼”视频图像火灾探测系统，可以实时探测摄像区域内可能发生的火焰或烟雾，并发出报警信号；一体化密闭式污水提升装置，能够改造建筑排污系统，改善建筑环境，提高节水效能；外檐墙面清洗技术，能清除墙体表面污垢，实现建筑外檐的统一协调。

4.2.3 在资金利用上，坚持高效性和灵活性

充分发挥金融杠杆的作用，最大程度减少了财政资金的前期投入。在利用传统项目贷款保障资金需求的基础上，积极开拓融资渠道。其中，与兴业融资租赁公司合作的融资租赁业务成为我市房地产融资租赁先行先试的成功案例，创新内容亦成为我市修订鼓励金融租赁业务发展文件的主要内容；与国开行合作的22亿元文化产业类银团贷款，成为我市单笔融资额度最大的文化产业类贷款，同时成为2013年以来我市唯一连续3年入选财政部文化产业专项资金贷款贴息支持的项目。2015年，项目入编《2015年度中国文化产业重点项目手册》，并成功入选2015年中央文化金融合作项目库（天津市仅2个项目入围）。

4.3 “interact”——交互模式

所谓“交互”模式，就是搭建交互平台，使试验区产业植入、功能布局、品牌落位呈现双向交互选择，实现试验区既引领城市文化消费前沿，又能够有效促进多元文化融合和生长，并在运营管理上坚持社区营造理念，避免过度开发和过度商业化。

4.3.1 坚持全局观和前瞻性的产业融合策略

理想的历史街区的产业复兴一般经历三个阶段，财政投资旅游及配套商业设施拉动人气——引导新产业进入，投资多元化——新产业沉淀，与居民共生共存，良性互动。五大道现在已经基本走完第一阶段，进入第二阶段，即积极认真研究和落实天津关于经济转型升级所大力提倡的新型产业形态，探索互联网经济、文化创意等新兴产业与历史风貌建筑资源相结合的模式，瞄准上升空间广阔，助推本地民生、就业及转型效果显著的新业态，由单一、分散的项目和产品经营向产业整合方向迈进。

4.3.2 在功能布局上，坚持共生性

坚持文化-旅游-商业-居住的动态平衡。以历史为积淀，重构五大道的文化价值体系，以社区深度旅游作为窗口，以商业作为价值提升的手段，强调体验性和参与性，最大程度保护居民的生活形态。目前试验区内居住、商业、办公三类功能的面积占比达到4：3：3，实现了政府压力小、企业有盈利、商户能发展、居民得实惠的良性循环。

业态种类上坚持层次丰富、功能互补。试验区内既有商务办公、精品零售、特色休闲餐饮等多种高层次、高收益的业态，也有社区博物馆、游客服务中心等满足游客需要的业态，覆盖人群实现了高端商务和旅游人群的差异与互补。

4.3.3 在管理运营中坚持社区化

注重商户高度自治、互助共赢。试验区内民园西里文化创意街区从2009年开业至今，始终坚持“商户选商户，商户帮商户”的“新社区”理念，商户成为社区的活力元素，充分发挥其主动性和自发性，从推广活动到客户资源都以商户为主体，实现了良好的互动发展。经过四年的发展，首期入驻商户的保有率达到60%以上，真正实现了“品牌扎根、人气扎根、文化扎根”。同时，混业复合的多样化经营创造了市场并延伸产业链。充分吸收各种文化背景、各种业态品牌的商户，同一物业包含多种品牌、同一品牌包含多种业态以及多种产品集合店等混业、跨界、复合型的经营模式在这两个项目中占到42%，有效地实现了客群的错位，在多样性中实现了经营的可持续。

坚持做到在保护中发展、在发展中保护。以保护为前提进行利用，杜绝与历史文化街区氛围不协调的经营内容，避免过度商业化，在与商户签约中加入“历史风貌建筑保护责任书”，明确规定商户对历史风貌建筑应尽的保护责任，并在运营过程中给予监督。

4.4 “service”——服务模式

所谓“服务”模式，即是对试验区服务人群进行分类，依据周边居民、市民、旅游者对试验区不同的使用需求，提供不同的服务模式，兼顾不同人群的使用感受，如通过腾迁安置改善既有居民人居环境，通过社区化服务为各类人群提供便捷高效的体验，通过多种公益活动纾难解困，并有效提升城市形象。

4.4.1 发挥腾迁安置工作的先导作用

采取货币、房屋双向安置方式，充分利用储备的优质房源，在对被腾迁人安置过程中，大力推行实物安置，尽可能提升被搬迁人的居住水平。在腾迁安置工作中，摸索出一套以“集体协商、统一标准、整体打包”为代表的腾迁新途径，一是加大市场收购比例，在尝试变司法腾迁为整体置换的方式解决伙用历史风貌建筑的人口疏散问题的同时，显著提升了居民居住环境；二是尝试开展与居民合作经营的多种保护利用方式，在进一步扩大保护利用范围的同时，提升居民收入水平。

4.4.2 强化社区服务功能

在试验区业态多元化与品牌运作上探索尝试，在产业植入的基础上，培养内生性人群，推进街区内人口置换，重构社区生活，注重五大道内人群内生活性需求的满足，如以合作的方式推出的天津首家街区生活体验店missmeal简良社区店，推出主打应季健康食材的沙拉产品、甄选咖啡及白领工作餐，并引进“市集买手店”的概念，售卖倡导健康生活的生活好物，满足了周边高端白领日常生活的多方位需求。

在既有业态布局基础上进一步强化公益性社区服务功能，健全社区服务体系。如先农大院展览馆，除主题展览外，馆内还设立游客服务中心，为市民及游客提供纪念品销售、旅游咨询、导游导览等多项便捷服务。

4.4.3 坚持社会形象的公益性

试验区项目都十分注重社会形象的树立，如发起成立了“暖风爱心公社”，结合项目运营，定期举办慈善拍卖会，筹集善款用于社会公益活动。

创办《风物》杂志，内容涵盖人物专访、特色店铺、生活方式、历史故事等诸多方面，旨在向公众传播五大道的历史背景与文化内涵，让读者更深入地感受老建筑与新生活方式的融合。

倡导“绿色理念”，绿色施工，推广使用生态节能技术和产品，实现集成适宜的保护利用技术，降低对环境的不利影响。

5 实践效果

10年来，历史风貌建筑保护利用工作采取“政府统一规划，企业市场运作”的模式，依法认定877幢历史风貌建筑，并实施全方位保护，115幢历史风貌建筑经整理后得到了科学合理的保护利用。

以五大道为例，2015年，五大道获评国家4A级旅游景区，并入选第一批中国历史文化街区，辖区税收贡献过亿，在和平区内连年保持第一。先农大院入选天津市第二批文化产业示范园区（全市共两名）、2015年天津市旅游业重点支持项目。庆王府山益里精品酒店荣获中国最佳设计酒店大奖、中国最佳精品酒店和100家中国风景最美酒店称号，发起并组织成立了中国精品酒店联盟。民园西里文化创意街区连续四年入选“中国文化创意产业最具特色十大园区”。

6 结语

天津市五大道保护试验区运用社会机制共同来推动历史风貌保护事业，通过政策倾斜、法律保障、财政拨款、企业融资、公众参与等手段将历史风貌保护事业作为城市更新的一项重要职能，最终形成历史风貌建筑保护利用的独特模式，有效实现建筑、经济、文化三者的和谐统一。

试验区导入新产业范围广泛、历史文化遗迹丰富、具有国际化街区潜质，其成功经验将对未来五大道乃至天津其他历史风貌建筑保护性利用和街区复兴产生示范效应。

参考文献：

1.文化部文化产业司.中国特色文化产业案例集.社会科学文献出版社.2015

2.天津市国土资源和房屋管理局 天津市历史风貌建筑整理有限责任公司.庆王府大修实录.天津大学出版社.2014

3.天津市国土资源和房屋管理局.中国文物学会20世纪建筑遗产委员会.问津寻道.天津大学出版社.2016

作者简介：

朱一航，天津市历史风貌建筑整理公司副总经理，主要研究方向为历史建筑和街区活化再生。