房屋交易和产权管理亟需法律制度保障

王尧++付涛

我国不动产登记机构整合，结束了房屋交易和登记的一体化管理模式，同时也结束了房产管理部门借助登记抓房地产市场管理和房屋交易与产权管理的时代。新形势下的房屋交易和产权管理工作，必须以法制建设为保障、以信息化建设为抓手、以楼盘表信息管理为基础，转变思路、开拓创新，全面贯彻落实房产交易管理职责。

一、转变交易管理思路，拓宽交易管理范围

房屋交易管理应当不仅限于已登记房屋的交易管理，还应当把未登记的房屋交易纳入管理范围，即无论是合法建设的房屋交易、非法建设的房屋交易，还是有瑕疵房屋的交易都应当纳入到房管部门的交易监管平台。房管部门应当掌握所有房屋的交易状况，及时发布各类房屋交易风险提示，及时研究处理各类房屋交易中出现的问题，做好各类房屋交易网签备案和资金监管服务，依法维护网签备案合同当事人的权益，定期发布各区域房屋交易指导价等。

二、拓宽楼盘表信息容量，为房屋交易提供详尽的参考信息

随着交易管理理念的变化，楼盘表也应当包括已登记的房屋楼盘表、未登记的所有房屋楼盘表。楼盘表记载的信息除房屋登记簿记载的信息外，还应当记载房屋建设信息、房屋交易信息、房屋安全状况信息、房屋物业管理信息、征收与未来规划改造信息等。为房屋交易提供更加详尽的参考信息，充分发挥房屋交易管理部门在房地产市场活动中的积极作用。

三、依法明确建立功能完善的房产交易信息系统服务平台是房管部门的一项法定义务

依法明确建立功能完善的房产交易信息系统服务平台是房管部门的一项法定义务，是全面落实房产交易管理职能的重要保证，是提升服务效率实现便民利民的基础，各级财政应当给予资金保障。房产交易服务网络信息系统应当具有以下功能：

1.楼盘表建设、管理、公示、信息查询服务；

2.商品房预售许可申请、审核、发证、预售及现售合同网签、备案、合同变更、修改、补充与撤销、解除；

3.商品房资金监管、存量房交易资金托管；

4.存量房出租、出售信息审核、发布、出租出售合同网签、备案、合同变更、修改补充与撤销注销，委托经纪合同的签订等；

5.中介经纪机构及经纪人信用公示、信用管理，中介经纪机构及经纪人员的选择、委托、投诉、评价，中介经纪机构及经纪人在系统平台作业资格管理；

6.抵押房屋及抵押双方当事人的审核、合同网签备案；

7.房屋测绘机构备案、房屋面积成果审核备案、公示、利用；

8.与登记、税收、规划、建设、物业管理、住房保障、棚改、金融、住房公积金、证券监管、工商等部门、单位实行信息交互共享；

9.区域价格统计分析、公示；

10.房地产市场统计、分析；

11.机构及系统作业人员绩效统计分析等。

四、理顺房产交易管理，依法明确房产交易管理机构的地位

市、县房管部门一直按照国家、省主管部门的要求，贯彻落实房屋交易和产权管理工作，但从各地情况看，房产交易管理机构设置比较混乱、地位比较差。主要表现为：属于自收自支事业单位，在收费一再取消降低的形势下，工资都将成为问题，致使房屋交易和产权管理队伍人心不稳，在登记机构整合中，各地都出现了踊跃报名到登记机构的现象。在此，呼吁国家像明确不动产登记机构一样，明确房产交易和产权管理机构，建立一支稳定的房产交易管理队伍。

五、赋予网签备案合同优先效力，依法保障房屋交易安全

房屋交易和产权管理的政策依据不应当仅停留在国家部委办的文件通知层面，尤其是房屋交易合同网签备案和房地产信用管理应当上升到法律法规制度层面，建议在房产交易立法中规定网签备案的房屋交易合同具有优先效力。

实践证明，房屋交易合同网签备案已被社会认可，其优点也在社会管理及经济发展中予以凸显，但是唯一欠缺的就是网签备案合同并没有特别的法律地位，即网签备案合同与非网签备案合同具有同等效力，在维护网签备案合同当事人的权益中并没有发挥特别的积极作用。因此，建议赋予网签备案合同具有优先效力，提升网签备案合同的法律地位，进一步放大网签备案在经济社会活动中的法律作用。

六、建立全国统一的中介信用评价标准，完善中介信用管理体系

房地产中介经纪机构和经纪人的经纪活动不仅局限在一个省市，而是在全国范围内频繁流动。因此，加强房地产中介经纪机构和经纪人信用管理，各区域性的信用评定标准难免存在偏差，不仅对各中介经纪机构和经纪人有失公平，也会降低信用管理的权威性。因此，建议建立全国统一的信用评定标准和信用管理体系。

陈品禄/责任编辑