昆明市写字楼市场集聚效应及影响

郑宇+张洪

[摘 要]当前关于城市写字楼的研究多集中在区位、租金、供需等方面，而写字楼作为城市房地产经济的重要组成部分，对城市经济的贡献不容小视。文章在对昆明市写字楼市场集聚情况的测度分析基础上，通过构建产出模型，探索昆明市写字楼市场在经济发展中的集聚效应，从定量层面给出其对城市经济的贡献程度。

[关键词]写字楼；集聚；城市经济；产出模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.144

20世纪七八十年代，昆明市写字楼开始发展。这期间的产物以行政办公楼为焦点，类型单一、形式相同的模式成为了这一时期写字楼的总体基调。到了九十年代，受世博会利好的影响，昆明写字楼进入了急剧扩张的出货期。这一阶段，昆明市写字楼市场呈现出盲目开发的状态，导致了供过于求的状况。之后随着西部大开发、大湄公河次区域经济交流合作等带来的机会，昆明开始了新城区的建设。在招商引资政策下，外资及省外财团不断地涌入昆明，从而诞生了许多商业园区和工业园区，昆明市商务办公需求迎来新的发展，高档写字楼应运而生。随着写字楼经济的发展，商务办公活动逐渐聚集，写字楼市场带来的集聚效应对城市经济的发展的贡献越来越明显。

1 文献综述

写字楼的研究包括很多层面，国内外的研究文献中提到了写字楼的区位、租金、需求、设计等。制造业的区位可能是最早被研究的，主要是成本与区位的问题。随着产业的不断发展、商务活动不断增多，而商务活动的发展主要在写字楼一类的办公空间中进行，进而写字楼的区位选择也就变得越来越重要。

在国外的研究中，对多伦多市写字楼的研究发现写字楼集中在交通线路和高档住宅附近；对韩国城市的研究发现中心地区集中的写字楼有向城市次中心集聚的趋势；此外还有研究发现公司会向办公功能更好的地方集聚以降低办公成本，写字楼的区域集聚同该地区便利的交通条件及其周边的商业环境有着密切的关系。

由于我国写字楼市场发展缓慢，所以国内对于写字楼的研究相对较晚。姚一民对广州市的写字楼市场进行了研究，详细分析了写字楼内办公活动的影响因素；宁越敏通过对上海市写字楼的研究，发现生产服务业与写字楼的空间分布不协调；郑华在研究中发现第三产业对宏观经济产生影响进而影响到写字楼市场的需求；张红指出影响写字楼需求的两个最直接的因素是行业就业人数和写字楼人均占用面积。

从国内外研究情况来看，国内相对于国外的写字楼研究较少，时间较短。已有的研究更多的是集中在写字楼的空间分布和供需关系上，而对于写字楼对具体产出的贡献研究较少。随着经济的发展，房地产业的贡献已经占到了重要的位置，其中写字楼市场对经济的贡献已经逐渐成为了新的焦点。本文首先对写字楼的集聚状况进行测度，分析其集聚情况，然后通过研究写字楼与经济产出的关系，从定量的角度阐述写字楼市场的贡献程度。

2 研究数据与方法

本文涉及的数据包括昆明市及全国各产业就业人数、昆明市及全国第一、第二、第三产业产值、写字楼投资完成额、房地产业从业人员数量、昆明市地区生产总值等。数据来源于《中国经济与社会发展统计数据库》《中经网统计数据库》《昆明统计年鉴》等。方法上主要采用区位商、产业专门化率来分析写字楼集聚程度；基于柯—道函数的区域经济增长因素分析方法，结合计量模型，进行实证分析，得到昆明市写字楼市场对城市经济影响的定量结果，从而得到相关结论。

3 昆明市写字楼市场集聚测度

3.1 区位商测度

为研究昆明市房地产业集中度，使用就业人数计算房地产业的区位商，用来显示房地产业的集聚情况。区位商表达式如下：

Q=（j1/j2）/（b1/b2）

其中，j1和j2分别表示昆明市和全国同一产业就业人数，b1和b2分别表示昆明市和全国的总就业人数，Q表示昆明市某一产业的区位商。若Q>1，则说明昆明市该产业集中度大于全国平均水平，Q值越大说明昆明市该产业集中度越高。反之，Q≤1时，则说明该产业部门不是昆明市的专门化部门。

我们计算了昆明市房地产业2004—2014年的区位商，从下图中可以看出，除了2009年为1.7，其余所有年份均大于3，而且其趋势线向上倾斜，可见房地产业集中度较高。

3.2 产业专门化率测度

产业专门化率也是反应集中度的指标，所不同的是该指标用产值表示，这里通过计算第一、第二、第三产业的专门化率，来反应昆明市第三产业的集中程度。第三产业为服务业，而写字楼正是服务业办公空间的主要载体，因此，通过昆明市第三产业集中度可以反应出昆明市写字楼的集聚情况。产业专门化率表达式如下。

其中，g1和g2分别表示昆明市及全国同产业的净产值，Q1和Q2分别表示昆明市和全国的地区总产值。若Z>1，则说明该产业是昆明市的专门化部门，其集中度较高，Z越大，表明集中度越高；若Z≤1，则说明集中度较低。

表1是昆明市第一、第二、第三产业专门化率，从表中可以看出第一产业专门化率最低，第二产业专门化率在1上下波动，第三产业则均超过1，达到1.2以上。可见服务业集中度最高，因此可以判断出写字楼集中度较高。

4 写字楼市场对城市经济的影响

从第三部分的集聚测度可以推测出，昆明市写字楼市场集聚程度较高，集聚会提高区域生产效率，改善生产技术，从而提高区域产出，即资本和劳动力投入的增加，使得区域产出也会随着相应提高。在区域经济分析中应用较多的是柯布—道格拉斯生产函数和索洛生产函数，这里采用柯—道函数分析写字楼市场对城市经济的贡献程度。

4.1 模型建立

柯布—道格拉斯生产函数反映的是要素投入和产出的关系，该函数由产出Y、劳动力L、资本K组成。联系到前一部分的三部门模型，我们可以看到三部分内容是对应关系，即产出市场对应产出Y，劳动力市场对应劳动力L，房地产市场对应资本K。因此，我们将三部门模型构造成柯布—道格拉斯生产函数形式：

式中：Y为区域产出量，用该地区的产出价值表示；K为资本量，用该地区相关投资量表示；L为劳动量，用该地区就业人数表示。A0在这里表示基础房地产开发技术进步水平；α、β分别为资本和劳动的弹性系数，范围在（0，1）之间，且α+β=1。

4.2 指标选取

指标上，选取昆明市地区生产总值（GDP）表示趋于产出量Y；选取昆明市房地产投资中写字楼投资完成额表示资本量K；选取昆明市房地产业从业人员数量表示劳动量L。由于无法找到房地产业中写字楼从业人员的统计情况，所以这里用房地产业投资完成总额/房地产业总就业人数，计算出单位从业人员投资贡献额。然后用写字楼投资完成额/单位从业人员贡献额，得到写字楼从业人员贡献的劳动量L。

4.3 实证结果

在Eviews软件中，对y和x进行单位根检验，经尝试二者一阶差分的P值显著，通过平稳性检验，进行OLS回归后得到检验结果。写字楼集聚效应产出模型中的各变量显著，系数符号符合实际情况。其中，变量y和截距项c在1%的置信水平下均显著，检验结果见表2。

通过回归系数结果，我们得到写字楼集聚效应模型：

从方程（4）可以看出，单位从业人员投资贡献增加一个百分点，区域产出增加0.635个百分点；资本弹性系数（0.635）大于劳动弹性系数（0.365），说明资本对于区域产出的影响更为敏感。由此可见，写字楼市场的集聚效应对于区域产出具有十分重要的影响。

5 结 论

从昆明市的产业区位商可以看到，第三产业已经成为昆明市城市经济的主要增长点。而在第三产业中，作为服务业主要载体的写字楼市场，其对城市经济发展起到了不可忽视的间接作用，从一定层面上说明了写字楼市场在现代商务经济中已经占有重要的地位，是未来城市中心经济发展的方向。

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