房价暴涨与城市大小

陆　铭

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授，复旦大学教授

房价暴涨与城市大小

陆铭

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授，复旦大学教授

房价暴涨有很多原因。第一是宏观政策。现在信贷货币增长很快，从总量上来讲，钱既然下来了总要有地方去，资本市场不是很好，所以钱要找出口。另外就是预期，人们看到人口向特大和超大城市集中的趋势，于是，房价带头上涨的可能是一线城市、二线城市。在这个预期里面，市场有它自己的规律，房价基本就是这些变量共同作用的结果。

从横向来说，房价无非是供求关系决定。人往大城市集中，这个趋势基本上是确定的，而土地供应在大城市，特别是几个一线城市实际上是收紧的。地方政府虽然可以又要控制人又要控制地，但最终人口流动是控制不住的，这是经济规律。只要地区和城市之间存在收入、就业机会的差距，只要存在福利差距，人就会流动。这样的话，在控制人和控制地的两个变量里面，人是控制不住的，但地控制得住，因为土地供应是由政府决定的，那么，一二线城市的房价上涨就不奇怪了。这也是城市之间横向比较出现房价分化的原因所在。

而从纵向来看，就是货币超发，相应地传导到了房价上。

房价问题放在今天来谈，和放在20年以后谈是不一样的。中国现在仍然处在城市化的进程当中，经济发展水平也仍然只是一个中等收入国家。这意味着平均收入水平有很大的提升空间，再加上人口的分布会发生很大的改变，因为一个城市的住房需求其实就决定于人均收入水平和人口数量，这是总需求。

这个道理明白了，可以再来看看其他国家和地区的问题。日本到20世纪80年代末，房地产泡沫破灭的时候，实际上城市化进程已经基本结束，经济发展水平已经是全世界最高之一，这个时候人口老龄化的趋势出现了。所以，日本的房地产需求增长空间有限，而供给却没有萎缩，于是，之前快速上涨的房价最终无法支撑了。香港也是一样的道理。这样一比，中国大陆的差别就出来了，不管是总体上的房价，还是特定地区的房价，是不是可以得到支撑，一方面取决于收入水平和人口数量带来的需求增长是不是可持续，另一方面则取决于政府的土地供应政策。

从长期来看，房价必须以收入水平为支撑。从国际上的经济规律角度来讲，一个家庭会把30%左右的收入拿去买与住房相关的商品，也就是说，从长期来讲，只要收入不断往上涨，房价就可以不断往上涨。当然，房价可能会出现周期性的波动，但如果将眼光拉长到几十年，房价仍然是波动性地上涨的。同时房子是可以用来做抵押贷款的，那么如果你对未来的预期是收入继续上涨，你肯定要提前买。所以，在越早的时期，房价上涨的速度越有可能比收入增加的速度快，实际上就是通过抵押在贴现未来的收入。这样就清楚了上海和北京等一线城市的房价是否能够可持续，取决于人们现在所认为的收入上涨空间和人口上涨空间是不是最终可以实现。中国城市化的进程现在是56%的话，到75%就还要大约二十年，到80%可能需要三十年。如果等到中国城市化率达到75%甚至80%了，如果那个时候房价出现快速上涨，那我觉得应该要担心了，因为那个时候，收入水平和城市人口总量增长不可能太快。但现在的房价是不是可以有支撑，其实就取决于人们事先的预期是不是未来能够实现。其中，对于收入增长的预期还包括了通货膨胀的因素。那么，这些影响房价的因素未来能不能实现呢？取决于市场和政府双方的力量。

遵循市场规律，如果收入水平能够提高，人口进一步向特大城市和超大城市集中，同时，货币超发的情况不出现逆转，那么，房价就可能得到支撑。

房价的问题，首先涉及中国经济长期增长的趋势、动力还有没有，其次，考虑中国的人口分布。