暗藏杀机的房地产市场

2016-11-14

珠海 2016年10期

暗藏杀机的房地产市场

叶檀

叶檀，知名财经评论家、财经专栏作家。《每日经济新闻》主笔、《解放日报》经济评论员，央视财经频道特约评论员。曾获《南方人物周刊》2008年度青年领袖、中国证券市场20年回顾与展望论坛20年最具影响力财经传媒人奖等奖项。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作。著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》。

再疯狂，也得保持最后的冷静，否则最后吃亏的就是自己。

2015年年中的股市崩盘大家已经看到了，房地产没有崩盘，不等于居民要把所有的钱投入房地产市场。

房地产下跌不是中国经济政策目前的上选，一二线城市也没有下跌的基础，已经有太多的货币政策、财政情况、金融信用分析文章，加上房地产最近的走势，让此前所有看空房地产的人哑口无言。

主流媒体再次开始抱怨地方政府、抱怨房地产开发商、抱怨中介商，甚至抱怨投资者。9月20日，央行旗下媒体《金融时报》第二版刊登《地方政府应担负起楼市调控职责》一文，指出部分城市房地产市场调控政策频频落空，地方政府有一定的责任。9月26日，“人民日报评论”微信公众号发表题为《失去奋斗，房产再多我们也将无家可归》，有人改了一下顺序，标题变成《失去房产，奋斗再多我们也将无家可归》。

迁怒与抱怨都是因为无力解决，是软弱的表现。现在房地产是最好的城镇发展税，是最有信用的金融润滑剂，是最好的转移杠杆的手段，目前无力也没必须解决房价问题——刚需可以购房，改善可以购房，投资也可以购房，关键是买多少。

房地产投资最多不要超过家庭财富的一半，并且必须在安全垫厚实的城市，而不是人口流失、市场僵化的城市，把所有的钱放在一个市场里是场豪赌，尤其是全部放在中国的房地产市场中，更是赌徒中的极品赌棍。

未来中国房地产最好的出路就是房价稳健增长，在区间内震荡，逐渐消化库存，维持城镇化的平衡，各项政策都会向这个方向转移。

投资者必须小心，你在全情投入的时候，另有一只眼睛，警惕地注视着你的表情。

从一些城市来看，地块推出数量下降，其他一些中心城市明智地采用土地饥饿疗法，这两年房地产开发贷、投资量没有跟随房地产价格同步上涨。

今年1—8月，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比前七个月提高0.1%。但从土地市场和新开工情况看，开发企业土地购置面积同比下降8.5%，降幅比7月扩大0.7个百分点；土地成交价款增长7.9%，提高0.8%；房屋新开工面积增长12.2%，回落1.5%。

同期房企到位资金91573亿元，同比增长14.8%。其中，国内贷款14199亿元，增长1.7%；利用外资97亿元，下降52.6%；自筹资金31983亿元，增长0.6%；定金及预收款25656亿元，增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。

看到了吗？数据非常明确，银行与开发商相对冷静，地方政府心里偷着乐。财政部公开资料显示，今年前八个月，全国国有土地使用权出让收入2.0057万亿元，同比增长14%。个人投资者最疯狂，其中失去理智的就是抢房、离婚的个人投资者。

房地产要逐渐恢复冷静，暗藏杀机的政策逐渐启动。

9月28日下午，上海市规土局发布，自10月8日起，全面实施不动产统一登记制度，房地产登记将由不动产登记替代，房地产权证书和登记证明停止发放，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效，权利不变动，证书不更换。

无论如何，未来统一的不动产登记，是为城乡统一的不动产改革、不动产税收的推出作准备。

这一政策早在两年前已经推出。2014年12月22日，国务院总理李克强签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。2015年8月6日，国土资源部公布《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》，指出2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署。

今年7月，财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议上曾说，下一步将义无反顾地改革房地产税制。

只要经济有所好转，不动产改革一定会进行。目前大致是保持房价的稳定，将资金引入三四线城市，解决积压的库存，现在的房地产投资是个比拼耐力、比拼眼光、比拼对未来各城市发展前景的判断。

房价再涨，普通中产以上收入阶层的人，一定要冷静再冷静，相信投资的常识，相信高风险与低风险的资产配置。