试论物权法司法解释对不动产登记与确权争议的影响

余明月

（214000 江苏神阙律师事务所 江苏 无锡）

试论物权法司法解释对不动产登记与确权争议的影响

余明月

（214000 江苏神阙律师事务所 江苏 无锡）

党的十八届四中全会指出，要全面推进依法治国。中国已经在法制化的道路上逐渐走向更高的平台，要在社会生活的各个领域实现依法行政。早在2007年，我国就颁布了《物权法》，随着我国法律体系的不断完善，今年我国颁布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，并于今年3月开始实施。这一法律条例的颁布关系着广大人民群众的切身利益，本文以物权法司法解释为突破口，较为详细地阐述了它对不动产登记与确权争议的影响。

物权法司法解释；不动产；确权

所谓物权，就是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。“日常生活中公民所拥有的物品都具备物权，从土地、房屋、汽车到手机、首饰、衣物，从大到小这些物品属于谁，哪些人才能够使用、分配以及是否需要担保等等一系列问题。”［1］正如古人所云：“有恒产者有恒心。”物权是我们每一个公民最基本和重要的权利，同时它也是公民参与一切经济或社会活动的基础。所以，给予物权司法解释，给物权以更加明晰的界限和保障，是每一个公民利益得到保护的重要前提。

一、降低房屋登记的行政诉讼案件数量

物权法司法解释对于因不动产物权的归属问题作了明确地界限说明，同时对于不动产物权登记的买卖、赠与、抵押等问题一旦出现争议，只要当事人对于物权产生纠纷并提起诉讼的，法院必须依法受理。物权法司法解释的这种规定，会在很大程度上改变类似没有权力处分、通过善意获得等情况下，当事人首先对不动产登记机构进行诉讼，然后再解决民事纠纷的方法。以房屋为例，如果对此物权产生争议，对于已经受理的案件，要尽快做出裁定中止诉讼的方案。从这一规定我们可以看出，最高人民法院对与该类案件的所持的意见态度还是比较同意的，如果能够进行科学有效地引导，会在很大程度上减轻当事人的诉累。

在我们的日常生活当中，大部分关于房屋所有权的所引发的案件原因都是民事纠纷，换言之，几乎都是因为利益冲突导致的，而完全是出自房屋登记机构由于登记错误而产生的纠纷可以说是九牛一毛。所以，想要完全解决房屋所有权争议问题，应当把民事诉讼作为上策。假如当事人认为登记机构也应当承担一定的责任，那么在申请解决民事纠纷的同时，一并将行政申请给予递交处理。“登记机构在平时的工作中要注意总结此类纠纷，再次发生此类案件时，首先要积极对当事人做出引导，使其在提出异议登记之后，再让提出异议申请的个体提出民事诉讼。”［2］这种方法对与以房屋所有权为主的不动产纠纷来说，是一种标本兼治的方法。

二、二手房预告登记量大幅度上升

就目前的工作来看，预告登记尚未在大范围进行推广。很多人都把预告登记看成是房屋开发商购房贷款的尚方宝剑，其实这种理解是完全错误的。“物权法司法解释当中对于预告登记的相关内容有着明确地规定，其中包含它的保全以及限制处分的作用。”［3］预告登记对于很多公民来说还是一项比较陌生的业务，所以登记机构要通过各种渠道和方式加大政策和业务宣传的力度，有效扩大业务办理的范围，从而促使公民通过此方式来使自身的合法物权得到保护。预告登记的适用范围非常广阔，具体包含一般的二手房转让以及其他需要办理预告的情况。“例如，在实际的房屋买卖过程中，有非常多的卖方都会担心交易过程中自己的房屋会由于某种原因被有关机关查封限制，在这种情况下，卖方就可以采用预告登记的方式，在签订买卖合同之后进行预告登记。”［4］一个简单的预告登记，既能保证公民的物权，又能避免不可知因素带来的风险，所以，这一规定在未来的生活中很可能会激发大量二手房预告登记的数量。

三、配合异议登记界定善意取得的判断标准

在不动产登记中，异议登记的发展经历了一个十分漫长的演变过程，在这一过程中它的作用和效力也在慢慢地壮大。2008年实施的《房屋登记办法》中明确提到，在异议登记期间，所有登记的当事人决定处理房屋进行申请登记时，有关登记机构应该暂时缓解处理。从这一项规定当中可以得知，异议登记期间，它所发挥的作用相当于司法查封，是法律特别授予相关责任人的一种补救方法。“在《细则》实施之后，对这一项措施有了较大的改观，假若相关责任人在熟悉了解有关异议登记的规定时，依然选择自己来承担这种风险，那么能够为其办理相应的登记。实质上，这一规定打破了原先住建部对于异议登记效力的界定。”［5］在物权法司法解释当中，对于善意取得做出了详细地界定，特别是是对于异议登记有着具体细致的规定。凡是当事人在登记时留有有效异议登记的记录，必须让受让人了解转让人没有处分的权利，从而将原有的对善意取得判断标准与登记紧密的联系起来，从而也有效地保障了相关责任人的合法权益。

综上所述，有关物权法司法解释的科学化规定，对不动产登记和确权的影响是重大且深远的，虽然刚刚处于起步阶段，但是未来的大致走向已经呈大势所趋。不管是哪一类主体都会受益，包括登记的申请人、登记机构还有法院。所有有关的当事人或责任人都应该在日常生活和工作中对以上法律规定进行理解并加以实践运用，从而来维护好各自的合法权益，最终推动我国法治国家建设能够顺利扬帆远航。

［1］熊玉梅.中国不动产登记制度变迁研究（1949-2014）［D］.华东政法大学，2014.

［2］王旭军.不动产登记司法审查标准研究［D］.中国政法大学，2009.

［3］杨娟.试论中国不动产物权登记的立法模式和法律基础［D］.华东政法学院，2004.

［4］黄红梅.不动产登记制度若干问题研究［D］.延边大学，2004.

［5］刘文辉.不动产物权登记制度若干问题研究［D］.山东大学，2006.