启动住房限购房价会重蹈上涨的覆辙？

这轮重启住房限购与上轮2010年-2013年限购背后逻辑如出一辙，即房价上涨过快+楼市火热高烧+恐慌情绪蔓延+投资投机盛行。但是住房限购城市数量及经济环境、市场背景有差别。其一是上轮出台住房限购时经济过热，固定资产投资大增、恶性的通货膨胀、经济增长高速运行与上行压力大。相反，这轮住房重启或新增限购时的经济低迷，固定资产投资下降、无恶性通货膨胀、经济增长放缓与下行压力。

其二是上轮出台住房限购的城市达到46个。而截至2016年10月8日，这轮住房重启或新增限购的城市才24个。其三是上轮出台住房限购的原因是经济与楼市同时过热，房价泡沫不断扩大，已经影响到金融系统安全。而这轮住房重启或新增限购的原因仅是楼市过热、房价已失控并且已经影响到楼市、经济、家庭财富、金融安全等。其四是上轮出台住房限购时不存在去库存，房价全国上涨，而这轮住房重启或新增限购时，三四线城市存在严重的去库存压力，一二线是典型火热城市。

房价上涨的逻辑背后每轮都有同样的轨迹，但最为恐怖的是，杠杆上加杠杆成为这轮房价暴涨的根本原因。主要是一二线典型火热城市去库存涨价+杠杆加杠杆的套路一直蔓延，结果一二线城市供不应求，而三四线城市去库存失败。

于是此前中国经济增速下行持续放缓的压力日益上升，出台了去商品房库存稳定经济增长的楼市刺激政策，加上上一轮调控影响到一二线城市供应增长、三四线城市供应过剩，房地产市场面临巨大的调整与去库存的压力。

寻找上轮全国房价上涨的背后根源，是2008年金融危机爆发之后，需要一个支柱产业稳定经济，这时房地产成为最后一根救命稻草。到2009年国家4万亿经济刺激计划与6次降准6次降息及货币超发、流动性改善、供不应求、楼市刺激政策的叠加作用之下，房价一瞬间暴涨起来。

由于经济形势非常严峻，急需稳增长，其中最好的办法就是房地产拉动投资，还可以解决地方财政、地方债务、基础设施、配套资金等问题。但是给市场埋下一个定时炸弹

按过去轮收紧型调控效果看，短期之内，最有效、最直接的楼市政策措施就是去投资投机需求、去杠杆、去热钱、去流动性过剩的限购政策。不过，依赖限购暂时按住房价上涨的势头，但不是解决市场问题的最好措施。

不可忽略的是，限购的结果仍未改变房价上涨的事实。除了撇开限购取消的原因，供求、非市场等因素更是主导房价上涨的幕后主要推手。

过去四年全国46个限购城市房价一直保持上涨趋势，并未因限购政策而出现明显的下降。由于限购政策无法解决市场供需矛盾、土地制度与政策、土地与住房供求、金融与货币制度、资产荒、人民币贬值、投资渠道、资源配置、稳增长、通货膨胀等一系列市场问题。

事实上，限购政策本质上是一项临时性的违背市场规律的行政举措，不是解决房价最根本的办法。仅是为土地制度、政策与市场化改革赢得了时间。

从长期看，长效调控机制的建立，是解决市场一系列问题的根本。如果还是依赖限购政策单纯追求完成短期稳定市场价格等目标，必定离市场化方向越来越远。因此，不要忘记市场化、制度改革、长效机制才是房价解决之道，否则调控还是会重蹈上轮房价上涨的覆辙。