浅析房地产项目投资风险评价

□李清黎

（天方药业有限公司设备工程部河南驻马店463000）

浅析房地产项目投资风险评价

□李清黎

（天方药业有限公司设备工程部河南驻马店463000）

房地产投资风险的主要构成也可以分为投资风险的影响因素、可能发生的风险事件和可能发生的风险方面损失三个部分。由于房地产项目投资风险较大，可能带来的风险会给项目带来较大的损失，因此，为有效地识别和规避风险，要过风险分析，尽量减少因外部条件变化时对投资方案经济效果的影响风险，就是需要对风险进行辨识、估计和评价做全面、综合的研究。

房地产项目；投资风险；风险评价

1　房地产投资风险的特征

房地产项目投资作为一种高投入、高回报和高风险的投资，其投资风险具有以下特征：（1）风险多样性且集中度较高（2）风险的系统性和传递性（3）风险的长期性和整体性。

2　房地产项目投资风险评价存在的问题分析

目前房地产项目投资风险评价存在如下误区：

一是风险评价的一次性。很多房地产项目投资分析只是在项目建议书或可行性报告中对风险进行了简要说明，认为评估后的风险在建设过程中加以防范就可以了，而没有进行全过程的风险评价。

二是仅进行定性风险评价。传统的风险评价对风险信息和数据采集缺乏目的，风险评价的难点是缺乏有效的风险数据，对定量的风险评价方法应用会因数据难以获得或数据不精确而造成风险评价的偏差，送样使得风险因素不能定量化，只能够凭借经验或定性的风险描述来确定风险，更无法分析风险各风险因素对项目目标的影响程度和其相互之间的关系。这也导致不能得到有效的领域知识的积累，不利于提高管理水平。

三是单因素风险评价，没有建立科学的风险评价体系。传统的房地产项目投资风险评价集中于项目可行性分析阶段，分析的主要内容也仅限于某些具体的单因素指标进行评价，如财务风险指标、经济效益风险指标、社会风险指标等，而缺乏整体的综合性风险评价。多数项目实施风险评价没有科学的体系，只是根据项目经理或专家的主观经验判断而定，实际效果往往不能得到正确的评估和对待，造成在风险管理规划和对策上具有较强的随意性。

因此要结合实际房地产项目投资风险的复杂性和系统性，对风险数据进行分析，找出风险评价的关键影响指标，构建基于粗糙集综合评价的房地产项目投资风险评价模型。

3　基于粗糙集综合评价的房地产项目投资风险评价模型

3.1房地产投资风险指标体系的建立原则

（1）综合系统性原则。由于房地产投资风险指标体系的指标之间存在着复杂的关联关系，所以风险评价指标的建立需要综合全面地考虑各个因素，并且将这些因素整理成为一个具有层次清晰、逻辑严谨的多层次结构，对整个风险因素进行分析。

（2）科学性原则。科学性作为风险评价指标体系建立的最基本的原则必须要满足以科学原理为出发点，严格遵循科学研宄规律，不以个人主观价值为转移，这样才能做到有说服力。而这也是一切投资决策的前提与基础。

（3）互不相容性原则。在建立指标体系阶段要对某些可能存在交叉或者相容的指标进行独立化或者合并化的处理，从而保证指标体系的互不相容性。

（4）可操作原则。建立风险指标体系不仅需要在理论上是科学可行的，而且更重要的是要在具体操作的时候能够具有可行性。

（5）可比性原则。如果想要将风险指标体系设计的科学合理、可操作，那就需要做到这些指标在横向与纵向可以进行比较。这就要求对于风险指标的评价标准是相同的，或者能够在量化处理阶段能够将这些评价标准进行归一化处理。

（6）全面性原则。对于房地产投资的风险指标建立，必须要全面的反应其特点与要素。不能缺失或者遗漏任何一个方面和指标。要做到把问题全面的反应出来，从而才能为后续的风险分析做好前期准备。而要做到全面性就需要对风险识别的方法和过程熟练掌握，这样才能将风险因素全面地识别出来。

3.2房地产项目投资风险评价指标体系建立

参考各种指标体系构建的文献，结合风险识别和分析得出的风险影响因素，在该指标体系中，从环境风险、建设前期及施工风险、销售租赁风险与其他风险等4个方面的18个指标构建评价指标体系，如表1所示。从而为风险的综合评价提供了基础和依据。

3.3基于粗糙集的风险评价模型构建

3.3.1建立初始评价指标及样本获取。根据粗糙集理论，将房地产投资风险评价指标体系构建一个信息系统，该信息系统描述为一个四元组S＝（U，A，V，F），其中U＝｛u1，u2，…，um｝是一个非空有限集合，称为论域。U中的每个元素称为一个对象或样本单位；A=｛琢1，琢2，…，琢m｝称为属性集合。

表1　房地产项目投资风险指标体系

3.3.2评价指标评分等级确定。评价指标中定性因素较多，需要通过专家打分法将定性指标因素定量化，因此，确定对评价对象作出评价结果所构成的评价集合。设V=（v1，v2，…，vm）为评语集，可根据实际情况用不同等级或数字表示。一般将评价指标的风险等级划分为化0.1，0.3，0.5，0.7，0.9五个等级，其中分值越大说明风险越大。指标等级介于两相邻等级之间的相应评分为0.2，0.4，0.6，0.8。

3.3.3样本数据处理。由于粗糙集理论只能处理离散数据，处理数据用的是符号化的分析方法，属性值常为0，1，2等离散数，在获得专家风险评价数据后要进行数据离散化和归一化处理。该过程面对的主要问题是确定区间的个数，本文根据专家意见设定风险等级为5级，即：很低、低的、普通、高的、很髙，那么它的取值范围分别为［0，0.3］，（0.3，0.5］，（0.5，0.7］，（0.7，0.9］，（0.9，1］作为评价准则集，在此基础上进行分析，将分类后的数据依次定为（1，2，3，4，5）。最终得到经处理后得到的初始决策信息表，如表2所示。

表2　离散化建设工程项目风险决策信息表

3.3.4确定指标权重。属性约简是粗糙集理论的核心内容之一，在房地产投资风险指标属性约简过程中，需要对各指标信息所保留的知识（属性或等价关系）进行约简分析，删除掉那些冗余的指标信息，使评价更加精简。房地产项目投资风险评价指标粗糙集属性约简的基本步骤是运用粗糙集方法软件通过指标信息数据分析，通过属性约简删除决策信息表中重复对象，并对可能存在的冗余的条件属性进行处理，降低信息表中属性维度，从而求出评价対象的约简指标。

本文将条件属性集｛u1，u2，…，u18｝等18个指标在Rosetta中进行约简，采用GeneticAlgorithm约简算法，得到相对属性集合的核，即Core=｛u3，u6，u8，u15，u17｝；分别是指经济方面的风险、管理方面的风险、施工组织风险、市场上面临风险和竞争对手风险。以此为起点按照属性的不同和必要性，逐步的选择最重要的属性来进行属性的相对约简，那么设为指标集R=｛r1，r2，r3，r4，r5｝。利用信息熵，计算指标的重要度，并将所得数值进行归一化处理，确定各个指标的权重。wi=Sr（ri）/∑ki=1SR（ri）（i=1，2，…，k）。

3.3.5综合评价分析。通过获取的指标权重以及指标值的意义，可以建立如下综合评价结果wiyi。对该房地产项目投资风险求其综合值，根据评价值的高低，来加强对房地产项目的风险管理，确保关键风险指标加强监控和制定预防措施。

4　房地产项目投资风险应对策略

房地产项目投资风险应对是指对项目风险制订并实施合理的处置措施。其实质就是在项目风险识别、分析和评价的基础上，积极采取的控制措施，降低风险所产生的损失。不同的风险类别和不同的风险影响程度应采取不同的风险应对措施，常用的风险应对措施有风险回避、风险损失控制、风险分散、风险转移等。针对房地产项目投资的特点，风险管理是一个系统的工程，在项目风险管理过程中，要注重对整个项目阶段前期的市场调查和分析，加强设计、采购和施工等阶段的风险管理；同时也要注意项目后期资金回笼风险。

结束语

房地产项目投资风险管理是一个复杂的系统工程，在评价过程中要根据风险管理理论框架，从不同的阶段对风险因素进行识别分析，进而进行风险评估，获取其对整体风险的影响。针对风险评价分析出的结果，对风险源和风险事件积极采取针对性措施预防和管理风险因素，不断完善风险管理体制。这样才能更好的实现房地产项目投资经济效益和财务效益。

1004-7026（2016）10-0079-02中国图书分类号：TU721

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本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.10.055

李清黎（1973-），女，河南省平舆县人，高级经济师，主要从事项目工程管理、投资管理。