规范实施PPP 上盖物业综合开发

杭州市地铁集团有限责任公司总经理朱少杰

规范实施PPP 上盖物业综合开发

杭州市地铁集团有限责任公司总经理朱少杰

杭州地铁成立于2002年6月，是杭州市政府直属的国有全资企业，负责城市轨道交通的建设、运营、开发。公司发展到现在，已经建成并运营三条地铁线，里程82公里，分别是1号线、2号线东南段和4号线首通段。日均客流量77万人次。在建项目6条线，里程168公里。计划到2017年，通车里程数达到117公里，到2019年建成5条线，通车里程达到250公里。到2022年亚运会之前建成10条地铁线，2条城际线，里程达446公里。从数据来看，杭州地铁在发展速度上存在一定差距，需要在“十三五”期间加大投资力度，加快建设步伐。

杭州地铁在投融资创新方面的探索和尝试

在“十三五”城市轨道交通大规模铺开建设形势下，杭州地铁面临的情况和形势和其他兄弟单位基本相同。主要有两大挑战：一是业主单位的可持续发展问题。城市轨道交通投资比较大，收入相对较低，光靠线路运营后的票务收入是不可能收回投资的，还是要靠政府在财政资金上给予支持，或是土地大量投入才能实现平衡。不过，现在财政资金到位40%就不错了，缺口部分还是通过地铁来挂账，缺口不断扩大的话，光付利息基本上就可以把地铁业主拖垮。二是融资难、融资贵的问题。由于规模扩大，资本金下降。现在情况还可以，再扩大的话，今后再想实现低成本融资，难度还是比较大的。

面对这些挑战，杭州地铁力做三件事情：一是在节约投资和运营成本上下工夫，在投资方面通过设计优化，实施过程管控，降低成本。在运营方面，通过PPP方式引进竞争机制，降低成本，目前效果不错。二是充分挖掘地铁沿线土地价值，以弥补财政资金的缺口。杭州地铁通过提前谋划、综合开发、价值挖掘、政策争取等措施，前几年取得了比较好的收益。目前已经完成五个上盖地块的出让，面积540亩，取得出让金118亿元。以1号线为例，其土地收入弥补财政缺口就可以达到自我平衡。三是通过公司整体资产包装，提高公司信用等级，现在是AAA级，通过各种各样的方式发行公司债、中期票据、融资租赁等方式多渠道筹措资金。

杭州地铁投融资案例介绍

和港铁的PPP项目。以杭州地铁1号线为标的物，通过谈判形成具体框架：杭州地铁跟港铁成立合资公司，注册资本金45.4亿元，股权比例51：49，由港方负责经营。市政府授权交通局跟合资公司签订投资协议，授予25年经营权。1号线把资产分两部分，一部分由地铁投资，且以比较低的租金租给合资公司，一部分由合资公司投资，合资公司就拥有完整的两部分使用权和经营权。合资公司的票务补贴是有约定的，按照约定票价跟政府结算，如果向乘客收取的票价低于约定价格，差价以政府购买服务的方式进行补贴。

1号线从2012年运营到现在已快四年，从实施情况看，感觉比较成功。一是运营服务指标比较好，准点率达到99.98%，服务水平在全国居于前列；二是政府支出比较少，现在政府每年在票价补贴方面的支出，在目前票价水平下不是很高。在1号线形成新的运营主体后，形成了竞争，带动另外几条线路运营成本的节约，效益很大；三是合资公司股东预期的收益还不错，得益于港铁在管理方面确实有独到优势，尤其是在客流培育和成本节约方面。

七堡综合体项目。这个项目在杭州城东，一条是快速路，一条是沪杭高速公路，从环境来说不是特别好，是1号线、4号线共用的车辆段，占地50公顷。杭州地铁学习了港铁经验，从提高城市综合环境，及对这个项目进行综合开发的角度，对原来方案进行重新审视。

通过深化初步设计，进行上盖开发设计，与车辆段方案有机互动。当时提出城市综合体的概念，是请国际有实力的大公司操刀，同时委托专业公司充分进行市场调研，研究业态、户型，使项目地上结构和地下结构的预留和市场需求保持一致。

与品牌企业合作，打造品质项目，我们取得土地通过公开挂牌方式，土地出让金当时收了44.4亿元，项目在杭州知名度高，销售火爆，预计在开发上产生收益可达20亿元左右。另外，确实对创造客流非常有益，对环境提升也很好，据估计可以有2万人成为今后地铁客流的来源。

2号线潮鸣地块。杭州地形复杂，地铁2号线从这个地块穿过，原来是一家改制企业，环境差，却在市中心稀缺地块。如果简单穿过去，57亩地就废掉了。杭州地铁做了大量工作，争取到这块地的权利，跟这家企业进行谈判，用3.3亿元的价格把这块地收下来，然后跟品牌房产企业合作，先确定上盖方案，提前考虑上盖方案跟下穿架构的设施，使得土地价值没有受到太大影响，结果很理想。今年3月，57亩地以37.35亿元的价格成功出让。政府相当于获得34亿元的收益，用于弥补地铁2号线的资金缺口。

上述两个地块成功运作有一个重要前提，上盖必须与下部的地铁建设内容同步设计，否则就不能形成真正意义上的综合开发。这就要求必须事先确定上盖物业开发的单位，开发单位按照市场需求进行科学的业态研究、功能定位、方案设计。

杭州地铁三期建设压力大，主要体现在几方面：一是对三期规划中的地铁7、9号线还是采用PPP模式进行招商，来进一步加快地铁建设步伐，通过引入社会资金解决投融资问题。二是采用大标段和总承包的方式来快期规划建设。三是要进一步采用各种模式，跟专业机构合作开发地铁周边的上盖物业，为地铁建设弥补亏损。

面对压力和挑战，希望在地铁站点周边上盖物业开发政策上，国家有关部门能进一步给予政策支持。同时，对于城市轨道交通PPP项目，国家还应研究在税收政策上给予进一步支持。

（根据朱少杰在城市轨道交通投融资机制创新研讨会的发言录音整理，标题由本刊记者所拟，本文为节选）