住房领域潜伏两大危险的分析

包宗华

据一些国家的经验教训，推行住房商品化制度，往往会在住房领域潜伏两大危险。我国推行住房商品化制度十几年，目前住房领域也潜伏着两大危险，简析如后。

一、我国走上住房商品化道路的一条重要原因

1998年颁布的房改23号文，决定在我国推行以保障房为主体（保障房面对中低和最低收入者，要占住房总套数的85%左右）的住房分类供应制度（这是国外行之有效的新制度），受历史局限，我们又在文中写入要以住房商品化为指导思想。这就使得各地不推行新制度而推行住房商品化制度，也有红头文件为依据。

建设供应保障房，要求免费供应土地和税费减半。这一制度虽然可以解决好广大中低收入者的住房问题，但大比重地建设保障房，如无有效的办法，城市政府要承受较大的负担，被有些人称之为“大赔钱”。而建设供应一亿元商品房，城市政府通过土地批租就可以收入五六千万元，被有些人称之为“大赚钱”。由于当年我们不了解国外的有效办法，未能拿出一套既保证大比重建设保障房，又能减轻城市政府负担的办法，致使城市政府自然而然地“厌保爱商”。前些年我国每年建房总量中，保障房只占百分之几，商品房却占了百分之九十几，结果是住房新制度成了住房商品化制度。

二、我国住房领域潜伏的一大危险

房价连年高涨，就潜伏着最终发生房地产泡沫经济破灭的危险，典型的事例发生在日本。20世纪上半叶，日本主要是搞侵略战争，下半叶又忙于战败后的经济起飞，因而它在发达国家中，是一个特殊的一直坚持住房商品化制度而未改行新制度的国家。其突出的负作用是，从1960年至1990年的30年时间里，以6大城市为代表，土地和住房价格上涨56倍多，其中不少年是高涨幅。经济学界认为，每一次土地和房价的高涨，都会产生一定程度的泡沫。因为有国家强大经济实力的支撑，次数不特别多的房价高涨所产生的泡沫，一般不会破灭，只有一年又一年地积累，达到国民经济无力支撑的惊人程度才会破灭。日本就是经过30年的泡沫积累，于1990年发生了举世闻名的房地产泡沫经济破灭事件，也是一种特殊的经济危机。泡沫经济破灭在日本产生深重危害的主要表现，是因之出现了长达几十年的国民经济萧条。

我国许多大城市的房价，如以2000年为基数，与而今的城区（国外的城市不包括郊区的县镇）房价相比，大都涨了几十倍。因此有人认为泡沫经济破灭已经迫在眉睫，去年习总书记明察秋毫地发现商品房严重库存积压就是一个信号；有人则认为我国而今已具有强大的经济实力，因而可能抗得住更长的时间。总之，对这一潜伏的危险决不能掉以轻心。如果我们不能及时明察而未雨绸缪，“万一”发生了房地产泡沫经济破灭，对我国大好形势的严重冲击和危害将不堪设想。

推行住房商品化虽然存在着房价连年高涨的可能性，但许多国家这种可能性却没有变成现实性。因为要变成现实性都有其特殊原因。我国就存在几条特殊原因，其中最突出的一条就是出现了世所罕见的土地财政。原来，我国中央和地方的四大共享税都由地方得大头，从2000年以后，经过几次调整，都转为中央得大头。城市政府税收大减，只得在批租土地上狠下功夫。据了解，许多城市的财政收入，來自土地的要占40%—50%，确实是名副其实的土地财政。而要保持土地财政的常盛不衰，一要不断地扩大商品房建设规模，二要房价不断地高涨。有城市政府的支持，就形成了房价上涨的强大推动力。

三、我国住房领域潜伏的另一大危险

另一大危险是有可能形成“住房灾难”。西方国家进入资本主义后，普遍地推行了住房商品化制度，其要害是解决不好中低收入者的住房问题。随着西方国家国民经济和城市化的加速发展，住房问题也与日俱增。到了19世纪，已成为严峻的社会问题。恩格斯在19世纪70年代著文，把它定性为“住房灾难”，并严厉抨击资产阶级政府不去关心和解决居民的住房问题。

这些年，我们在解决以中低收入者为主体的广大居民的住房问题上很不得力。主要表现：一方面是每年只建设比重很小的保障房；另一方面是商品房价连年高涨达到若干倍的高度。其结果是，广大中低收入者，特别是其中的中中和中下群体（含属于中下群体而要在城市定居的农民工）居民的“住房难”日益突出。由于他们人数众多，其“住房难”如果长期拖延不得解决，完全有可能形成“住房灾难”。

四、解决问题的根本是落实习总书记的重要指示

三年前，习总书记在听取住建部有关住房问题的汇报时，做出了要把住房事业办成民生工程的重要指示，给我们提出了要全面解决好广大居民住房问题的总任务。这是社会主义本质和以人为本方针在住房事业上的具体体现。遗憾的是，我们既未宣传学习，又未制定落实重要指示的规划措施。而今，郑重地提出要抓紧落实习总书记的重要指示，就抓住了消除住房领域潜伏危险的关键。落实重要指示，要抓好以下工作：

其一，下大力气推进以保障房为主体的住房分类供应制度，通过一段时间的艰苦努力，实现全面解决好广大居民住房问题的总任务，从而把住房事业办成名副其实的民生工程。届时，就从根本上消除了出现“住房灾难” 和泡沫经济破灭的潜在危险。

其二，土地财政是推行住房分类供应制度的最大障碍，也是房价上涨的推力，必须下决心解决。

其三，责成各城镇根据本地的实情，制定出推行住房分类供应制度、实现人人享有适当住房总目标的规划。由于我国房改迭受波折，有些城市已不可能在2021年实现总目标，可允其适当延长。各城镇的规划经批准后，由上级政府监督其执行并实行问责制。

其四，要敢于和善于克服困难。实行十几年的住房商品化，给我们推行新制度增加了许多严重困难。例如，有的国家以房改前的低房价为基础，对中低收入者保障房的套型和房价实行级差供应，既保证中低收入者买得到和买得起保障房，又保证政府建设保障房的投入产出略有盈余。大家知道，2000年北京市的房价每平方米才1000多元，如果当年要实行以上办法就比较容易。而今房价涨了几十倍，要做到供应中中和中下群体买得起、买得到的保障房，所碰到的困难就可能要增加几十倍。

总而言之，完成以上4项任务，要碰到十几年来推行住房商品化形成的习惯势力和各方面利益的强大阻力，十分艰巨复杂。只有在党中央、国务院的领导下，统一思想，群策群力，一步一个脚印地去克服困难，才能落实好习总书记的重要指示。

王春敏/责任编辑