物业管理中房屋渗漏的原因分析及维修施工手段

艾军

摘要：房屋渗漏是建筑常见出现的不足之一，也是物业管理部门要经常解决的不足之一，因此，物业管理部门需要对各种可能出现渗漏的理由有清晰的认识，并能够充分运用维修的相关技术措施。

关键词：物业管理；房屋渗漏；修缮措施

在物业管理管理活动中，很常见的就是房屋的渗漏问题，这就影响到了住户的住房需求及装修环境，更严重者甚至可能危及住户的生命安全。这就需要在物业管理活动中及时发现房屋渗漏和渗漏的原因，再及时的采取有效措施进行防渗漏处理修补等。本文主要浅谈物业管理中房屋渗漏的原因分析及维修施工手段，希望能给物业管理活动中处理房屋渗漏问题带来一定的借鉴意义。

一、房屋发生渗漏的原因

（一）屋面渗漏的主要原因

1.防水层空裂、起边、细部粘结不牢、卷材搭接处松开、泛水贴高度不够等。

2.屋面板在使用过程中因环境温度变化的影响，产生温差变形开裂。

3.混凝土施工造成的裂缝，因施工操作人员不规范、振捣顺序不到位、漏振 或未振密实，混凝土内有蜂窝孔洞存在，压收光不及时、覆盖保养洒水未按时进行，混凝土早期脱水干燥收缩产生裂缝。

（二）外窗框周围渗漏的主要原因

1.窗框留洞过大，安装窗框时砂浆层太厚（缝宽为 30nm 时用细石混凝建筑工程质量控制实例土）而抹压不密实，砂浆层收缩量大造成周围与墙体的裂缝。

2.塑钢或铝合金外窗框基层有杂物未清理、抹灰留置打密封胶的槽口太浅、 基层含水率高使密封胶与基层粘结不牢引起渗漏。

3.外窗台抹灰无排水坡度，外侧要低于内侧但实际抹成了倒坡，雨水倒流向 窗框并产生渗漏。

（三）厨卫间产生渗漏的主要原因

1.穿板管道未预留洞或留洞过大、位置不准，造成凿洞打孔；或管径不符、管道移位、留洞作废重新凿洞，不仅造成洞口恢复补强困难，而且更使楼板的整体强度受到极大损害。

2.管道与套管之间没按规定塞填，检查未认真查验；套管长度不够，未高出地面20nm，有水无阻挡的在两管之间渗漏。

3.竣工后期的装修也会造成管道周围的渗漏，安装卫生洁具时的振动对已安装管道有一定的扰动，安装时的振动能将防水涂层拉裂，造成渗漏。

二、物业管理中房屋渗漏的维修施工手段

（一）屋面治理措施

1.模板支设的刚度要满足施工期间的所有荷载需要；支撑稳定牢固，避开振捣时漏浆和胀模后期凿除胀外多出部分。

2.钢筋的绑扎应严格按施工图设计进行施工，严格制约板支座处负筋的保护层厚度；钢筋的排列布置必须按图纸进行，上下两层钢筋网片的中间必须要有支撑来制约板上下部的保护层厚度；注意拆除脚手架后对表面缺陷的修补和覆盖保护工作。

3.混凝土浇筑质量制约，无论是楼面板还是屋面板都要同时浇筑。浇筑方向应从一端开始用赶浆法向前推进施工，先将浇筑断面处的梁从底向上分层阶梯形浇筑，当高度达楼板位置时，再同板混凝土一起推进浇筑。

4.处理好各种管道在混凝土板中的预铺设工作，对水电管道、屋面避雷带的预铺设要经过监理人员验收后再覆盖；不允许在混凝土浇筑后再随意凿槽打洞安装管道或电气接线槽盒。

5.加强混凝土浇筑后期的保护和养护工作，特别是早期的保湿浇水养护：由于屋面位置高，水压力会达不到顶部，再加上有时质检人员忽视检查，这就要求施工及养护人员加强责任心。

（二）门窗渗漏防治措施

1.型材的线膨胀系数较大，因温差造成的胀缩值较大，为了保证门窗安装后能自由胀缩，在窗框同墙体的缝隙内应填嵌弹性材料。

2.在窗框四周的侧边应留设槽，槽口内嵌注密封膏进行密封处理。嵌注密封材料时，应注意清除浮灰砂浆等。

3.窗框同拼樘料应卡接牢固，再用螺栓双向拧紧，其问距应小于等于600mm，双向拧紧。

（三）厕浴间渗漏的防治对策

厨卫的防渗漏措施和技术管道穿楼板处预留孔洞尺寸要合理，孔洞与管外壁尺寸不得过大，以20mm为宜。装好管后堵洞的混凝土标号要比板材高一个等级并在楼板下加托板。排水管道一般不设套管，供热管线必须加设套管，在套管外壁四周与楼板交圈处要做防水处理。蹲式大便器排出口及给水立管连接必须用铜丝绑扎，试水合格后再封死。铁丝易腐蚀锈断，不能用铁丝进行捆绑。地漏及地面水池排出口与楼板交接处用油麻浸沥青堵塞密实，再用混凝土或砂浆抹平，地漏位置应尽量靠近检修孔以方便检修。以下是具体措施。

1.厕浴间应采用涂膜防水做法：施工中要反复对防水涂料的现场进行复查，以确保其质量的合格。

2.排水坡度要求：地面地漏处排水坡度要制约在2%左右，如若工程的等级较高，可以制约在1%左右，地漏排水以地边漏向外50mm处坡度为3%-5%较为合适；地漏标高应该根据门口都地漏的坡度来确定，如果需要可设门槛进行拦水处理。

3.厕浴间防水层高度要求：原则上地面防水层需要做在面层以下，四周稍稍卷起，高出地面100mm左右，管根防水用建筑密封膏处理好；淋浴间墙面防水高度不小于1800mm；浴盆临墙防水高度不得小于800mm。

4.厕浴间防水处理完工后，须经至少24小时蓄水检查，符合不渗漏标准的，才为合格。

三、总结

总之，作为物业管理部门，在实际的工作中，必须理论与实际相结合，针对不同的情况拿出不同的并且有效的处理措施，去处理房屋渗漏的不足，为社区居民的生活提供更好的保障。同时，还需要在沟通方面进一步完善，推进文明小区的建设工作。为广大的居民谋福利。

参考文献：

[1]孙永亮.房建施工中防渗漏施工技术的应用解析[J].城市建筑，2013.

[2]梁润月.房屋建筑施工中的渗漏施工技术的几点思考[J].建材发展导向，2014.