对前期物业管理中两个问题的探讨

杨　宏

摘要：物业服务收费是物业管理中非常敏感的话题，也是引发诉讼的一个常见的原因。然而。由于我国现行物业管理立法不完善。对物业服务收费的规定显得极不统一，而且对有些重要问题没有规定。文章仅对前期物业管理中物业管理开始的时间和费用负担两个问题作了有益探讨。

关键词：物业服务收费前期物业管理开始时间费用负担

中图分类号：F293.33文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2009)04-225-02

自20世纪80年代初期由我国香港引入了现代物业管理开始，经过20多年的发展，我国的物业服务行业有了快速的发展，成为了新兴的朝阳产业，国家也出台了一系列的行政法规、行政规章和地方性法规来调整物业管理服务中产生的复杂法律关系。但一个不容忽视的问题是因为物业服务而引发的法律纠纷的数量也逐年呈上升的趋势，成为民事纠纷中的一大新案源。而在实践中，大量的物业服务纠纷又是由物业服务收费引起的。毋庸质疑，物业服务收费条款是物业服务合同中的核心条款之一。它对业主、房地产开发商和物业服务企业来讲都是利益攸关的。于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》在第四章用四个条款对物业服务收费的原则、物业服务费用的交纳等做了规定。但是这四个条款的内容过于原则，对一些重要事项并没有调整。由于篇幅所限，笔者仅就前期物业管理中与物业服务收费有关而现有法规又未做规定或规定不明确的两个问题做出探讨，以期能对法制建设做出些微贡献。

一、前期物业管理开始的时间

物业服务公司从何时起开始收取物业服务费?向谁收取物业服务费?要回答这两个问题首先要对前期物业管理的时间做出界定。在地方性法规中对前期物业管理的主体、时间界定以及费用承担的规定目前形成了五种学说。《物业管理条例》对前期物业管理没有做出明确的定义，但将前期物业管理的时间界定为业主大会选聘物业管理企业之前。从目前出台的法规来看，《物业管理条例》的效力层次是最高的。但是，我们发现现行法规的规定仅对前期物业管理的终止时间有明确规定一即以业主大会选聘物业管理企业为止，却对前期物业管理开始的时间语焉不详。

笔者认为前期物业管理开始的时间也应是物业服务收费开始的时间。因为按照建设部在《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第2条的规定，前期物业管理是指由建设单位委托物业管理企业实施的物业管理。而不包括开发建设单位自行管理。所以，理应从物业服务企业接受委托开始物业管理之日起收取物业服务费。因此，前期物业管理开始的时间也应是物业服务收费开始的时间。然而，我国法规对前期物业管理开始时间并无明确规定。笔者对相关规定归纳之后认为，对前期物业管理开始时间的规定有以下几种代表性的主张：

1、半年说。《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》(2004年修正)第25条规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理。”该种立法例以业主开始人住前六个月作为前期物业管理开始的时间。

2、售后说。《上海市居住物业管理条例》第41条规定：“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。”显然，该条例以住宅出售的时间为前期物业管理开始的时间。

3、交付说。《合肥市城市住宅区物业管理暂行办法》第16条规定：“业主委员会成立前，按下列规定实施物业管理：(1)开发建设单位在房屋交付使用前自行对住宅区实行管理，管理费用由开发建设单位承担。(2)从房屋交付使用之日起到业主委员会成立前，开发建设单位应委托物业管理企业对住宅区实行前期物业管理，并签订前期物业委托管理合同。此种立法例是以物业交付使用之日作为前期物业管理开始的时间。

4、竣工说。《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”此条意思是物业竣工后如果尚未售出，则产生的物业服务费用由建设单位交纳：如果售出了但尚未交付给买受人，则产生的物业服务费用也由建设单位交纳。显然，从以上分析中不难得出结论，该条的含义是从物业竣工之日起就开始交纳物业服务费了，也即前期物业管理开始了。此外，北京市的规定也与《物业管理条例》相同。

笔者以为，以上四种立法例都值得商榷。第一种“半年说”。以业主开始人住前六个月作为前期物业管理开始的时间，这种以业主开始人住的时间再向后倒推六个月的特殊的“倒推法”是深圳市特有的一种立法方式。笔者以为这种“倒推法”至少有以下两点不妥：(1)以后发生的业主人住时间倒推六个月来确定先发生的前期物业管理开始的时间，这会在逻辑上制造混乱，不符合通常的思维方式，因而是不科学的。(2)前期物业管理并不是开发商单方就可以开始的行为，没有开发商和物业管理企业双方签订前期物业服务合同的行为，前期物业管理是不可能开始的。显然，这种“倒推法”只是一厢情愿的以业主人住的时间往后倒推半年作为前期物业管理开始的时间，这在实践中是不符合实际的。第二种“售后说”。以住宅出售的时间作为前期物业管理开始的时间明显不合符实践。在一个物业管理区域内，每套住宅出售的时间可能都是不一样的；此外，并不是每套住宅都会售出。这样会得出以下结论：(1)不同的住宅纳入前期物业管理的时间不同，也即同一物业管理区域的前期物业管理开始的时间是参差不齐的。(2)没有售出的住宅不纳入前期物业管理，不收取物业服务费。事实上，以上两个结论都是与事实相背离的。因为该条例第42条第1款规定：“新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。”显然，由该条可知，前期物业管理服务合同是统一由住宅出售单位在住宅出售前与物业管理企业签订的，即同一物业区域的前期物业管理开始的时间是一样的。并且是在售楼前，因此上述第一个结论不成立。此外，住宅出售单位没有售出的住宅就不纳入前期物业管理，不交纳物业服务费不符合实践，也没有法律的明确支持。第三种“交付说”。也不符合物业管理的实际需要。按照《物业管理条例》第二十一条及第二十五条的规定，开发商应在售楼前与物业管理企业签订前期物业服务合同，这样才能在买卖合同中包含前期物业服务合同约定的内容。这种要求符合实际需要。因为业主不能在没有物业管理的情况下入住，而必须有前期物业管理为其准备必要的入住条件。按照“交付说”，前期物业管理和业主的人住是同时开始的，甚至可能要晚于业主人住，这无疑会给业主正常使用物业带来极大不便。第四种“竣工说”。是《物业管理条例》采用的立法例。何谓“竣工”，《物业管理条例》等并未界定。在《北京市居住小区物业管理办法》第7条使用了“居住小区综合验收”这种表述，但又对“综合验收”的含义未做出界定，但此处的“综合验收”类似于“竣工验收”。按照法律的规定以及房地产行业的惯

例，房地产竣工后都必须进行竣工验收。简言之，竣工验收是一种较为纯粹的工程质量验收。房地产物业竣工只表明新建房地产物业之主体和附属工程已全部施工完毕，其配套设施设备均已安装到位，但其工程项目尚处在施工单位、设备安装单位的实际控制之下；而竣工验收则是对工程质量是否符合建筑工程设计合同、建筑工程施工合同等相关合同要求的一次权威认定，一经验收合格，则项目由施工单位等移交给开发商。由此可知，房地产物业的竣工或者竣工验收合格都不能必然成为前期物业管理的开始。更何况前期物业管理的开始不可能是单方行为，必须有建设单位选聘物业管理企业并与之签订前期物业服务合同的行为才可能开始前期物业管理。因此，笔者认为，“竣工说”同样是值得商榷的。

笔者以为，前期物业管理的开始时间应该是签发物业接管验收合格凭证之日。笔者在前面已经论述过前期物业管理的开始不是单方行为，而必须首先有开发建设单位与经其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同的行为。但是，在物业管理中，仅仅有双方签订前期物业管理合同的行为是不够的，房地产物业价值巨大，且因其中法律关系复杂容易产生纠纷，为了分清责任，为日后解决房地产物业管理法律纠纷提供证据，合同双方还必须进行接管验收行为，接管验收的主要法律依据是建设部1991年2月4日发布的《房屋接管验收标准》。物业接管验收由新建房地产物业的建设单位或原房地产物业的所有人与物业管理企业双方当事人参与，其法律意义在于明确房地产建设单位、物业管理企业和业主各方当事人的权利、义务，确保房地产物业使用的安全和物业功能的正常发挥，合理划分物业管理的责任范围。简言之，就法律性质而言，接管验收就是一种权利与责任的转移。在前期物业管理合同中，接管验收是合同的一部分，发生在房地产物业竣工验收后、业主人住前。接管验收行为的完成，就意味着对特定房地产物业的管理权由新建房地产物业的建设单位或原房地产物业的所有人移转至受领接管的某特定物业管理人，独立的物业管理行为由此开始。因此，自接管单位(大多数情况为物业管理企业)签署验收合格凭证之日起，前期物业管理即开始，而由此时开始收取物业服务费也就顺理成章了。

二、前期物业管理中的费用负担

关于前期物业服务费用应由谁承担，现行《物业管理条例》未作具体的规定，致使前期物业管理费用的负担成为前期物业管理实务中最有争议的问题。而各地的地方性立法中更存在较大差异，归纳起来，大致有以下几种具有代表性的规定：

1、《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》(2004年修正)第25条规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期物业管理，管理费用由开发建设单位自行承担。此种立法显然有不够周延的地方，其中有一个关键词“入住”，即对业主入住前六个月产生的管理费用明确了由开发建设单位承担，但对业主入住后又尚处于前期物业管理阶段的费用由谁负担却未做出规定，因此在逻辑上不周延。”

2、《广东省物业管理条例》第20条规定：“物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责……”。此种规定以综合验收为界，对综合验收前的管理费用规定由建设单位承担，但对综合验收后而业主委员会选聘物业管理企业前仍处于前期物业管理阶段的费用承担没有做出规定，在逻辑上也显得不周延。

3、以物业交付为界，分别由房地产物业建设单位与物业买受人承担。《上海市居住物业管理条例》第46条规定：“自前期物业管理合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用。由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。”与此种立法类似的还有南京市、天津市等。合肥市的规定也以交付为界，但与上述几种有些微差别，即对交付前的物业管理只能由开发建设单位自行进行，不能委托物业管理企业进行，此做法显然已经过时。这种规定的不足之处包括以下几点：一是对于没有出售的新建商品住宅，其产生的前期物业服务费用由谁负担避而不提，这会使物业管理企业收费于法无据。而且，由于开发商与前期物业管理企业的特殊关系，难免有将其负担转嫁到其他业主之虞；二是如果住宅出售单位和买受人没有在住宅转让合同中约定前期物业管理服务费用或只约定了部分费用的负担，则如何划分费用负担?三是住宅出售单位和买受人在住宅转让合同中对前期物业管理服务费用的约定只应该约束住宅转让合同的双方当事人，按照合同的相对性原则，这种约定不能约束第三方——物业管理企业；但我们也不能否定了当事人的意思自治，实践中开发商买物业送物管的促销方式也是很常见的，基于此，应在条款后加上“但物业买受人负连带交纳责任”。

4、《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》作了与《物业管理条例》配套的规定。此外，四川省、广州市与之相同，仅在表述上有细小差异。这种方式的立法存在的问题是对物业交付给业主之后的物业服务费用的负担问题没有规定。

综上所述，笔者认为，现行的《物业管理条例》以及各地的地方性立法中对前期物业服务费用的负担的规定存在着要么条款不周延。要么条款不完善的问题，需要修改和完善。笔者认为，在对前期物业管理服务费用承担制度设计时，应该考虑以下几点：(1)前期物业管理服务费用负担的分界点。立法规定较多的是以交付为界，这有其合理性，因为，物业的交付表示着物业的实际控制权、占有权、使用权等由开发商转移给了业主，业主从此开始接受物业管理企业提供的物业服务，物业服务费用由此从由开发商负担转移给业主负担是合理的。但是，笔者也注意到一个法律问题，交付是开发商向业主履约的行为，是开发商作为卖方向业主即买方履行的合同主要义务。即物业的交付反映的是物业买卖合同的履行；而前期物业管理服务的收费是业主基于与物业管理企业之间的物业服务合同而向物业管理企业履约的行为。这两个合同反映的是两种不同的合同法律关系，不能混为一谈。虽然在实践中，很多物业在交付时都是将物业的交付与业主入伙采取“捆绑”的方式，但是物业的交付和业主的入住并不必然是同步的，而且从立法表述的准确和专业性考虑，笔者认为，以业主入住作为前期物业服务费用的分界点是最合理合法的。(2)当事人意思自治的问题，即是否允许开发商和业主对费用承担进行约定。笔者认为，应该允许，意思自治是合同法的精髓，自不应否定，否则就是对当事人权利的不合理限制，但是应加上“业主付连带交纳责任”(理由在前文已叙述)。如果开发商与业主只对部分费用负担作了约定，则未约定部分的费用理应由业主承担，因为业主接受了物业管理企业提供的物业服务。(3)如果业主要求物业管理企业提供了特约服务，则特约服务的费用自然由该业主承担。

责编：吕尚