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养老房诈骗怎么防

2016-11-02

瞭望东方周刊 2016年40期
关键词:房屋产权公证抵押

近日,北京又发生养老房诈骗案件。骗子以抵押房产赚钱为名,骗取老人的房产处理权。

近两年,《老人被骗房郁闷死 老伴起诉讨还房屋》《抵押贷款公证藏委托售房条款 房子被卖房主竟不知情》《老两口抵押房产投资80万被骗》等新闻屡屡曝出,养老房已成诈骗高危领域。

老人想要以房养老,怎样才能保障安全?

产权人要直接与金融机构发生借贷关系

刘晓颖(北京市致诚律师事务所律师)

所谓“以房养老”,是一种产权换现金的模式,拥有房屋产权的老年人,把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后,将房屋的价值化整为零,一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱,一直到房主去世为止。

在整个抵押期间,房主将继续享有房屋的居住权,并负责维修。当房主去世后,金融机构将获得房屋的产权,并对房屋进行处置,可以销售、出租或拍卖,所得用来偿还贷款的本息,金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是,无论正反向抵押贷款,均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。

而北京这位老人以房产作抵押是把房子的管理、过户等权利都全权委托给了合同的甲方,签订的是委托合同而非抵押合同,因此最终才会失去房子。

作为律师,我想提醒老年人及家属,要言不轻信:生活中,有些人和老人非常聊得来,但是老人却不知道他们的姓名、住址、背景,这些就是陌生人。老人要有防范意识,诺不轻许,守护好自己的房产。

老年人最基本的是要老有所养,老有所居。房屋价值居高不下,老年人切记要远离与房子有关的一切抵押、担保、投资、理财;掌握基本法律常识:包括房产抵押登记和公证常识,一切公证行为都将产生证据上的效力;增强风险意识,谨慎选择投资渠道。投资过程中,既要考察有关企业是否合法注册,也要分析其承诺的高额回报是否合理,更要考察其吸收资金的行为是否符合金融管理法律规定。

“押房理财”不等于“以房养老”

陈晴(重庆大学法学院经济法研究中心副主任)

2014年保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。一些非保险机构迅速嗅到商机,在保险公司的“以房养老”产品尚未成型之前,抢先推出了打着“以房养老”旗号的各种产品。

“以房养老”是经国家审批的保险创新产品,有保险公司信用背书;而这些自称房地产公司、第三方基金公司的非保险机构推出的则是“押房理财”,本质上是完全不同的项目。将“押房理财”冠以“以房养老”之名,是对概念的故意混淆,将导致三重风险。

一是老人将面临居无定所、背上债务甚至要承担法务风险。一旦公司经营不善倒闭,老人的房屋产权将被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责。

二是银行面临抵押不足的风险。根据最高人民法院关于民事执行的相关规定,被执行人生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不能拍卖变现或抵债,这可能导致银行债权无法实现。

三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为。这与熟人社会的民事借贷关系不同,如果经营方以某种方式向社会公众进行了产品宣传,就存在涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

养老金管理,要先谋稳健而非收益。为了避免“老无所居”的凄惨景象一再重演,对于那些不具备金融从业资质,打着“以房养老”名号,从事“押房理财”的机构,地方金融监管部门应该加强监管,避免造成不良影响。

“以房养老”推广难

与诈骗案频发有关

王琮玮(京师律师事务所合伙人律师)

先来看一下养老房诈骗的基本模式:抵押房产——用抵押款理财——理财收益分文未获——房产被低价过户。

房子,是普通家庭最重要的资产,也是老年人的保障性财产。有些老年人担心子女不履行赡养义务,老无所依,还有人担心社会保障制度不完善,老无所养。这种种无奈给了诈骗者可乘之机。

老人一旦被骗,就很难收回房子。为了钻法律空子,骗子们会对现有法律深入研究,签订完整的委托协议,甚至对委托合同进行公证,而一旦公证,如何证明老人被骗就变得更为棘手。

另外,老人维权意识和基本法律知识欠缺,被骗之后宁愿自己解决也不愿意涉诉,这些导致“以房养老”诈骗案频发却难以追究犯罪分子的法律责任的无奈现实。

“以房养老”诈骗案件的增多,进一步导致以房养老模式在全国各地的推广遇冷,更是让社会不信任这种养老方式。主要产生的社会影响有:

一是“以房养老”导致房屋产权的不确定性因素增多,极易引发法律上的纠纷,除了民事责任外,有的案例中甚至还会涉及刑事责任。

二是“以房养老”的政策保障并未完善。因为这种模式并未普及,养老市场依旧依靠传统模式,导致以房养老政策被钻漏洞,各类型的诈骗事件频发,且相关法律法规缺位,老人无法及时有效地得到法律保护。

三是严重影响相关政治、经济和社会制度的设计,在一定程度上令相关制度变得模糊和不确定,阻碍我国改革开放的整体进程及不断深化。换句话说,就是凡是以房屋产权为基础和依据的制度都难以设计和确立。

大棒加胡萝卜,一手防范一手激励

柴效武(浙江大学经济学院教授)

不法机构借着“以房养老”的名义,诈骗老人房产,有多种状况:

一是收罗老人的房产证,到银行办理抵押取得贷款资金后,用来炒股,同时将部分收益作为分红分给老人。只要拿出房产证就可以坐在家中数钱花,部分老年人觉得“看上去很美”,但如果该机构炒股票亏本,抵押的房产就很可能被银行没收。老人丧失了赖以生活的居所。

二是不法机构利用有些老人爱占小便宜,文化程度不高,合同意识不强的特点,借故与老人签订房产抵押合同,实质上却可能是移花接木,伪造住宅出售合同并公证,骗取老人的房产证后将该住宅私下出售。

三是未得到国家相关部门同意,私下办理反向抵押贷款或其他“以房养老”业务,并在业务开办过程中随意增加收费项目,提高收费标准,加大贴现率,将一切好处留给自己,一切风险和坏处都推给老年人,最终用极低的价格将老人的房产哄骗到手。

他山之石,可以攻玉。

二十世纪90年代开始,美国政府专门立法规定了参与“以房养老”业务的机构的门槛和资质要求,实施“大棒加胡萝卜”的政策,一方面对欺骗老人房产的行为坚决打击;另一方面对真心参与“以房养老”的机构给予政策优惠。此后,反向抵押贷款业务迅速发展。

对与“以房养老”相关的不法事项,必须坚决打击,维护老人的合法权益,捍卫“以房养老”的清名。要加强立法和监管,对不法机构的非法诈骗行为予以重裁;做好反向抵押贷款业务的试点工作,鼓励金融保险机构积极开展本项业务,给予老人正规的参与渠道,还要加强对老人的风险防范教育。

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