“营改增”之后个人二手房买卖税费的变化

文/汤容滨

“营改增”之后个人二手房买卖税费的变化

文/汤容滨

“营改增”后二手房交易税费也相应地发生了一些变化，但整体来看变化不大。在此次“营改增”以前的二手房交易中，买方需要缴纳契税，卖方需要缴纳营业税及附加和个人所得税。“营改增”以后上述税费中除了营业税被增值税取代外，其他没有太大的变化。

一、增值税

原来由卖方缴纳的营业税现在一律改为增值税，原来的营业税征收分三种情况：1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

现行的增值税征收改为：1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2.个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；3.个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

由于增值税是价外税，而营业税是价内税，两者对销售额的计算方式是不同的。增值税销售额的计算方式为：销售额=房屋卖出价÷（1+增值税率）。营业税销售额等于房屋卖出价。

北上广深等一线城市现行的普通住宅增值税征收方式为：2年以上（含2年）免征，不足2年为卖出价÷（1+5%）×5%。非普通住宅增值税征收方式为：2年以上（含2年）为（卖出价-买入价）÷（1+5%）×5%。以前的普通住宅营业税征收方式为：2年以上（含2年）免征，不足2年为卖出价×5%。非普通住宅营业税征收方式为：2年以上（含2年）为（卖出价-买入价）×5%；不足2年为卖出价×5%。

其他城市现行的普通住宅增值税征收方式为：2年以上（含2年）免征，不足2年为卖出价÷（1+5%）×5%。以前的普通住宅营业税征收方式为：2年以上（含2年）免征，不足2年为卖出价×5%。

二、契税

现行契税政策基本没有变化。在北京、上海、广州、深圳四个地区，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。在除上述四个地区以外的其他地区，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（如下表）。

表1 购房契税政策

三、个人所得税

现行个人所得税政策也没有变化，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。也就是说：应交个人所得税=（实际成交价格 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）× 20%。在实际操作中，税务机关对于二手房交易大多是按核定税率征收的。一般直接按住房转让收入的1%计算个人所得税，比如成交价为200万，则要交2万元个人所得税。

总体而言，这次“营改增”改革后，个人二手房买卖的税费比原来有所减少，切实体现了李克强总理提出的“只减不增”的要求。

（作者单位：上海申蕴和律师事务所）