限购令后以“公司”名义买房风险大

文/吴　杨

限购令后以“公司”名义买房风险大

文/吴杨

根据北京市通州区最新的限购政策，现在要想在通州区购买商住公寓基本只有两种方式，第一就是有购房资质，北京当地人或连续缴纳5年社保的外地人；第二种就是注册公司，以公司的名义全款买房。第一种方式对于投资者以及大量外来购房者来说很难实现，于是很多人都会选择第二种方式。

不仅仅是通州，随着各地限购政策的启动，很多土豪朋友们如果还要购买房屋，既不想写别人的名字又不想走擦边球，也会选择以注册公司的方式购买房屋。这种“曲线救国”的方法看似有能够躲避政策的限制，但是其不仅交易成本高，而且交易风险也非常大。

【案例】2012年6月下旬，刘先生和李小姐签订了《北京市存量房屋买卖合同》及附件，双方约定：李小姐将其名下位于北京市朝阳区的一处房屋出售给刘先生；房屋成交价格为1100万元，定金为220万元。在签订合同3个工作日内支付定金，2012年7月15日前，刘先生支付880万元；逾期付款在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付逾期应付款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之日起7日内向李小姐支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过7日后，李小姐有权解除合同，刘先生应当自解除通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向李小姐支付违约金，并由李小姐退还全部已付款；李小姐应在2012年7月15日前将房屋交付给刘先生；合同履行过程中所有的税费由刘先生承担；同时，因李小姐和刘先生均了解刘先生可能存在购房资格的问题，所以合同中特别注明买房姓名可变更一次。

2012年6月30日，刘先生依约向李小姐支付了220万元。后，因刘先生不符合《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》等规定的购房人资格条件，刘先生于是想通过以公司的名义买房的方法逃避限购政策，然后再将该房屋转到自己的名下，于是刘先生、李小姐协商变更买房人为爱美公司，即李小姐与爱美公司签订了《存量房屋买卖合同》，在买受人处盖有爱美公司的公章并由刘先生的签字，双方约定：李小姐将该房屋出售给爱美公司，建立了爱美房地产公司与李小姐之间的房屋买卖合同。同时签订《关于〈北京市存量房屋买卖合同〉的补充协议》约定：爱美公司以750万元的价格购买李小姐的房屋，房内的设备、设施、装修和厨房设备等共计350万元不可分割的同时转让，合计1100万元；其他条款不变。

后来爱美公司、刘先生得知假借公司名义买房违法且危害很大。首先，无论是否为普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。其次，公司购房还得多交纳房产税和印花税。以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。要想将公司购房转到个人名下，也必须通过转售程序，交纳相关税费后办理过户手续。这不仅得再多交一次税，而且依然得符合外地人连续5年的纳税证明或社保证明的购房条件。刘先生不可能接受1000多万买下的住房，每年还要在物业费、供暖费之外还支付几十万元的各种税费的沉重负担，而且，公司如有对外负债，还会导致个人房产的损失。而公司的股东们也不愿意替个人背负一套住房而增加税费开支。

于是爱美公司、刘先生就以下两个理由：1.对税收政策即房屋使用过程中和房屋再次过户至刘先生名下所产生的税费存在重大误解；2.爱美公司的其他股东不同意刘先生借公司名义购房。要求撤销刘先生与李小姐于2012年6月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2012年7月11日签订的补充协议、刘先生以爱美公司名义与李小姐于2012年7月11日签订的《存量房屋买卖合同》。

【法官说法】本案的争议焦点刘先生、爱美公司签订合同的行为是否构成重大误解。所谓的合同的重大误解是指合同订立时，合同当事人对于合同中某重要因素主观上错误认识而订立合同，合同订立后该合同会导致合同当事人权利义务显失公平。本案中，爱美公司、刘先生主张重大误解的理由是借名买房及税费问题。

对于借名买房的问题。首先，爱美公司的性质是有限公司，刘先生作为爱美公司的法定代表人，对于公司财产与个人财产的区分应当明知，不应当存在主观上认识错误的问题。其次，刘先生作为爱美公司的法定代表人，其应当知道爱美公司经营的决策程序，且公司股东是否同意，属于公司内部经营决策的问题，不属于本合同签订的重大误解。

对于税费问题。在房屋的买卖中，需要交纳相应的税费以及税费率，国家有明确的规定，爱美公司、刘先生认为对税费问题存在重大误解的理由是不能成立的。另外，在双方签订的合同中，对于房屋的性质、位置坐落、面积、价格等合同基本因素约定是明确的，爱美公司、刘先生对该房屋买卖的基本要素并没有提出重大误解，仅仅是对房屋买卖中的相关税费提出异议，而税费属于国家规定并不属于双方约定，故税费的问题不属于订立合同的重大误解。

因此，不管是爱美公司还是刘先生签订合同的行为都是其真实的意思表示，不构成重大误解。

【法官提示】对于想以出借公司名义买房，存在很多风险。首先，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。其次，公司购房还得多缴纳房产税和印花税。即使是以本人名义注册的公司，要想把公司购房转到个人名义下，也必须通过转售程序，缴纳相关税费后办理过户手续。这不仅得再多缴一次税，而且依然得符合外地人连续5年的纳税证明或社保证明的购房条件。再次，以公司名义购房，房产就将被视为公开固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。

责任编辑/郑洁