房企国内上市变数陡增 多元融资延缓债务高压

公开资料显示，2015年65家重点房企有息负债总额为32300.85亿，平均有息负债为496.94亿。细分来看，大中型房企有息负债总额高企，主要由于重点城市楼市火爆，企业加快布局，资金需求量陡增。

资本市场瞬息万变，房企身处其中，恐怕也难独善其身。

在监管全面收紧的情况下，公司重组被喊停的现象又出现了。6月20日，常州上市公司天晟新材跨界重组二度上会惨遭否决，而同样的重组方案在两个月前已获得并购重组委有条件通过；另一家正在谋求跨界重组的江苏公司苏州高新则选择主动撤回申请。

不难想象，这将给资金密集的房地产行业带来影响。房企借壳上市之路或会变慢，而正在排队上市的房企则喜忧参半。

“监管收紧，有的企业撤回申请，对于我们正在排队的（企业）来说，说不定还加快了上市速度。”一名已经递交上市申请书正等待审核通过的房企内部人士说。

戴德梁行估价及顾问服务部董事、华东区主管顾悦如指出，国内A股市场还没有完全放开的前提下，有的企业不得不奔赴境外上市，但国内融资成本降低与融资模式渐趋灵活化的前提之下，不少企业还是愿意回A股。但他又指出，“目前国内规模房企面临的融资大环境是宽松的，资金成本绝对值比前几年已经有所下降，但综合融资成本相对而言依然不低”。

房企借壳上市趋严

据不完全统计，目前有5家房企已经递交A股上市申请书。包括红星美凯龙、万达商业、富力地产、绿都地产、金辉地产。其中绿都地产已经正式进入IPO程序，今年2月1日在河南证监局进行辅导备案，拟在A股市场首次公开发行股票并上市，其保荐商是中国国际金融股份有限公司。

更多的房企是准备采取借壳上市的办法完成进入资本市场的动作。此前的6月7日，四川川润股份有限公司发布《关于重大资产重组进展暨延期复牌的公告》，公告透露川润股份将继续停牌，筹划的重组标的资产拟定为上海红星美凯龙企业发展有限公司（简称红星企发）。红星企发正是红星集团旗下的房地产开发业务平台，是国内百强地产企业。

2015年至今，房地产借壳上市方兴未艾。即便是万达商业，也不讳言以一切可能的方式回归A股，包括借壳；龙光地产拟借壳嘉陵工业；京汉地产也宣称准备借壳上市，恒大地产先后举牌嘉凯城、廊坊发展，同样被市场看作是资产重组完成其他业务上市的动作。

然而，根据目前的市场情况，业内人士判断，借壳上市审批会更趋严格。上市融资放缓，为这些房企今年内的资金情况打上了一个问号。

一名分析师指出，房企近两年青睐于回A股上市或者借壳上市，主要原因就是融资需求，境外对内房股普遍估值较低，只有国内资本市场可以缓解资金饥渴。比如，尽管龙光地产2015年各项指标均好，但近期在深圳拿了141亿地王，也令资本市场对其资金状况产生质疑，该公司2015年销售规模只有205.1亿元，核心利润不到20亿元，却敢于运用杠杆拿地，短期负债上升是毫无疑问的。

然而，国内资本市场如果收紧，这些房企要解决资金结构问题，必须通过其他途径包括发债、发信托等获得短期资金。值得关注的是，机构发行这些证券化产品，对于上市房企的评级也有要求，这就陷入了“排名靠前的房企资源越集中”的循环，这名分析师指出，将来小房企由于评级对融资能力的削弱，导致拿地困难，进而发展也将成问题，只能通过与大房企合作甚至让他们并购项目求得生存。

面临短期资金压力

研究中心分析师傅一辰指出，长期来看，由于土地总价明显上升，房企的投资力度也不断加大，总体负债规模不降反升，只是债务兑付的高峰期有所推迟。

公开资料显示，2015年65家重点房企有息负债总额为32300.85亿，平均有息负债为496.94亿。细分来看，大中型房企有息负债总额高企，主要由于重点城市楼市火爆，企业加快布局，资金需求量陡增。

有息负债总额排在前10位的以大中型房企为主。其中，恒大、绿地位列前两位，分别为2969.06亿和2398.75亿，万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿。

2015年，65家重点房企短期负债总额为10330.56亿，平均短期负债158.93亿。期末短期有息负债最高的十家企业，分别是恒大、中国中铁、中国铁建、绿地、万达、保利、富力地产、万科、碧桂园、阳光城。其中从恒大、绿地、万达、保利等企业可以看出，短期有息负债的总额和房企的规模基本是呈正相关的，规模越大的企业短期有息负债的总额也就会越高。

恒大地产、富力地产、碧桂园以及阳光城有息负债总额同比增加较高。2105年富力地产短期有息债326.79亿，阳光城短期有息债211.63亿，分别同比增加46.7%和71.4%，而阳光城与富力地产的现金短债比均为0.65，净负债率较高，短期偿债压力较大。

傅一辰认为，从现金（包括受限制现金）与短期负债的比值，可以直观地了解到企业短期的负债水平以及企业对流动负债的偿还能力。当现金短债比大于1时，说明企业有足够的现金流量保障企业经营过程中短期负债的偿还，但过高的现金短债比也可以看出企业对流动资金的利用不充分。

2015年，65家重点房企现金短债比平均值为1.36。时代地产、滨江集团以及中海地产分别以24.36、20.14、14.09的数值占据了现金短债比前三的位置，这三家企业于本期发行了公司债券，现金的增加以及期末短期负债的大幅度减少导致了现金短债比同比增加较大。

进入2016年，房企正在不断调整债务结构，以应对短期的资金压力。以阳光城为例，该公司2015年末的现金短债比和长短债务比均小于1，主要原因是211.6亿元的短债规模大，而现金仅137.9亿元。并且细化来看，其中短期借款金额高达169.2亿元。2016年一季度，阳光城的短期借款下降了35.4亿元至133.8亿元，总有息负债则下降了11亿元，但现金也减少至110.4亿元，因此净负债率升至178%。总体而言，阳光城的问题主要在于融资时对兑付时间安排欠考虑，使得债务在2016年集中到期，而2017年、2018年到期债务分别仅为76.6亿元和56.8亿元。因此，阳光城应当继续调整负债结构，增加长债比例。

一个明显的现象是，房企短期借款上升快，积极拓展融资渠道。比如中南建设2015年净负债率达186%，62亿元现金也难以覆盖106.2亿元的短期借款，去年4月增发获得45.8亿元后，权益和现金都明显有所上升，净负债率因此下降至120%。接着又在今年1月发行了10亿元5年期债券，各项财务指标均有优化，一年内到期非流动负债也减少了18亿元。但值得注意的是，在融资较频繁的情况下，中南建设的短期借款增加了9亿元。

另一家中小型房企四川蓝光发展2015年总有息负债不高，但55.9亿元现金距离80亿元的短債尚有一定距离。2016年一季度，蓝光总息负债上升了35.7亿元，净负债率上升了30%，现金短债比和长短债务比则均有下降。并且从结构来看，蓝光一季度新增债务中，长债增加了18.4亿元，短期借款上升了9.5亿元，再加上一年内到期的债务增加了7.9亿元。

值得注意的是，蓝光长期借款中前五名均会在2017年到期，合计34亿元，因此当前蓝光应当找到更多低息、长期的融资渠道。

“鉴于目前资本市场情况是这样，房企必须走金融路子实现多元融资。”顾悦如透露，继宣布设立“国峰人寿”进军保险行业后，新城控股 6月22日成功发行 “东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，规模10.5亿元。

这是国内推行资产证券化以来，我国商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。顾悦如指出，一旦第一个项目成功资产证券化，第二个项目的流程将会变得简化与快速，这就不排除企业后续接着用这种模式融资以补充现金流。（本文选自《21世纪经济报道》）