房地产信托法律分析

彭冉

【摘要】一直以来房地产行业发展的资金来源主要依靠银行的贷款，近来国家出台相关政策要求房地产行业去库存化，中国人民银行也出台了相关政策限制银行向房地产企业贷款，这促使房地产信托市场得到了良好的发展机遇。但我国房地产信托市场也存在着各种问题，如产品单一，诚信问题严重等，不利于市场的健康发展。本文对我国房地产信托市场进行了分析，并提出相关解决方案。

【关键词】房地产信托；融资；法律保护

房地产行业的发展离不开资金的支持，一直以来房地产公司融资主要依靠银行贷款，一方面使得房地产融资渠道狭窄，另一方面也不利于分散银行风险，威胁银行资金安全。而发展房地产信托市场则有力的拓宽了房地产行业的融资渠道，与此同时也分散了银行风险。房地产融资渠道多元化将促进市场的健康发展，如此一来，社会闲散资金将投向股市、债权、信托等，减少了房地产市场的压力，不仅解决了房企的资金需求还促进了行业的良好生态建设。

一、房地产融资途径

房地产企业融资途径多种多样，不同的企业采取不同的融资方式本身无好坏之分。

目前常见的房地产融资渠道有：商业银行贷款、公司上市、发行债券、通过集合资金信托计划筹资等。公司一般根据自身经营实际情况选择适合的融资方式，多数企业往往希望通过银行贷款获得发展资金，而在银行贷款条件受到限制时其他融资途径也更受青睐。如当融资达到一定规模时房地产信托等方式成为较好的选择。具体来讲，房地产融资主要有以下几种方式：

（一）银行贷款。长期以来，银行贷款是房地产行业主要的资金来源。目前商业银行有关于房地产贷款产品主要有固定资产贷款、普通房地产开发贷款、经济适用住房开发贷款等。

（二）房地产信托。此前银监会规定每份信托合同总分数不能超过200份且对金额进行了相关规定，但最近银监会颁布的新措施中对此有了一定的松绑，这将进一步促进房地产信托业务的发展。

（三）企业上市。企业上市是企业获得发展资金的重要方式，但上市的条件也极为严苛。房地产企业由于整体效益较差，管理团队素质有待提高等多方面因素的影响，上市房企数量较少。

（四）发行债券。总体而言，通过发行债券获得融资占房地产企业融资的极少部分。一方面债券市场风险较大，同时很多房地产企业不具备发债的条件。因此，在我国通过发债融资不是房地产企业融资的主要途径。

二、房地产信托主要问题

信托是围绕信托财产，以特殊的权利义务关系，把委托人、受托人和受益人三方联系起来的一种法律构造。委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。我国的信托市场仍处于发展阶段，尚不成熟。存在的问题主要有：

（一）房地产信托产品有限

房地产信托是房地产企业融资的一种重要途径，现实中许多房地产企业提供担保或抵押通过信托公司发行集合资金信托计划获得资金，房企获得资金以后投入自己的发展项目，这种房地产信托显得过于单一，仅仅将信托公司替换为银行的角色，没有起到风险防范与化解的作用。

（二）房地产信托限制较多

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第6条规定：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过二百份（含二百份），每份合同金额不得低于人民币五万元（含五万元）。”这类限制将不利于吸引中小投资者，限制了房地产信托的发展。

（三）房地产信托收益问题

《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第4条规定：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：……（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。” 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定集合资金信托计划不承诺最低收益，但现实中很多计划都规定了年预期收益率，这与承诺最低收益无异。

三、房地产信托法律保护制度

（一）完善房地产信托专项法规

由于房地产信托有别于其他的信托产品因而对其管理的难度也较高，因此亟需提高房地产信托管理水平。房地产信托的健康发展需要离不开法律的支撑，需要从法律上对房地产信托进行规范。例如，需要规范房地产信托市场主体、准入条件、经营范围、监管机制等各个方面，使房地产信托业务做到有法可依。

（二）建立房地产信托监管体系

房地产信托的健康发展离不开法律的监督。通过监督可以有效规范房地产企业融资行为并保证融得资金的正当用途。要发挥政府、社会和信托业从业人员等各个层次的作用，保证信托业的健康发展。

（三）健全信托业从业人员队伍

信托业的健康发展离不开人的作用。房地产信托因其特殊性更应加强从业人员队伍建设，建立一支高素质的从业队伍对于信托业的发展尤为重要。在进行信托业从业资格考试时严格规范相关标准，做好把关工作。

（四）加强信息披露工作

房地产信托信息披露工作至关重要，很多信托公司为开展业务将信托资金投入到相关公司并由其提供担保。而在信托合同中却并未显示，这将严重威胁到投资者的资金安全。因此，信托公司有必要真实、及时、准確、完整地进行信息披露，使投资者了解到自己所投资金的去向，保证信息透明公开。

参考文献：

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盖永光.信托业比较研究——历史演进、定位与发展[M].济南：山东人民出版社，2004

[2]宗国英.信托产品对我国房地产业的融资贡献及其局限性.中国房地产，2003