“众筹买房”风险多，律师教你如何防范

谭冬梅

面对不断上涨的房价，众筹买房成了当下年轻人的无奈选择。看似稳赚不赔的“生意”其实暗藏诸多风险。对于这些风险，你了解了吗？我们又该如何防范？

问：“众筹买房”的房产证上，只有名义购房人的名字，那么这套房屋是属于谁的财产？

答：我国是以登记作为不动产所有权的公示方式，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。所以，房产证上只有名义购房人的名字，意味着该房屋仅为名义购房人的私有财产。

问：众筹买房交易中，房屋实际出资人会有哪些风险？名义购房人会存在哪些风险？

答：众筹买房交易中，实际出资人与名义购房人之间仅存在合同关系，房产登记簿上仅反映名义购房人为房屋所有权人。而我国房屋所有权的取得以登记为要件，这就造成房屋实际出资人和名义购房人均存在不同程度的风险。

房屋实际出资人主要存在以下的风险：1.名义购房人私下将房产进行出售，并完成过户交易；2.名义购房人有外债，导致所购房屋被查封或拍卖；3.名义购房人死亡，房屋可能因继承关系而被名义购房人的继承人继承等。

名义购房人主要存在以下的风险：1.出资人没有按时偿还贷款，可能使名义购房人的个人资信受损；2.房屋长时间未能抛售，阻碍了名义购房人的后续购房需求等。

问：产权登记与实际出资人不一致，会发生纠纷？如果房产证上可以签署多人名字，众筹购房者应该怎么做？

答：根据物权法的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。产权登记与实际出资人不一致的话，以产权登记为准。由此可见，众筹买房交易中，若名义购房人主张该房产所有权，实际出资人是极其被动的。如果房产证上可以签署多人名字，建议众筹购房者将自己的名字都登记于不动产登记簿。

问：“众筹买房”中房屋实际出资人和名义购房人都存在风险，那么该如何防范众筹买房风险？

答：为防范“众筹买房”在实际操作中的潜在风险，实际出资人之间需要签订书面协议，明确出资人之间、出资人与名义购房人之间的权利义务，特别是有关出资比例、出资款项交付方式、利益分配、抛售时间、名义购房人擅自处分或因名义购房人原因致使众筹房屋被查封、被执行的损害赔偿责任、房屋贷款无法及时偿还导致名义购房人资信受损的赔偿责任、房屋出售后产生的争议处理等约定，以免产生纠纷无据可循。