中央商务区楼宇经济研究——以杭州钱江新城CBD为例

刘建新

（首都经济贸易大学，北京　100070）

中央商务区楼宇经济研究
——以杭州钱江新城CBD为例

刘建新

（首都经济贸易大学，北京100070）

中央商务区（以下简称CBD）是城市经济实力和发展水平的综合体现，是城市展示自我、推广自我的平台。近年来，许多城市CBD提出打造特色楼宇经济概念，楼宇经济已成为CBD展现自我的新名片。

CBD；楼宇经济；钱江新城

楼宇经济是以楼宇为载体的经济形态，通过开发、出租楼宇引进各类企业从而带动区域经济发展的一种新型经济形态，是城市转型升级的重要载体。钱江新城CBD作为杭州的核心区域，随着“地铁时代”的到来，将作为杭州城市发展的重心，是楼宇经济发展的核心竞争力所在。目前，钱江新城CBD已有建成、在建和规划的商务楼宇60多幢，极大地促进了杭州经济的发展，但在发展过程中也存在一定的问题。

一、存在的问题

1、企业入驻问题多

首先，钱江新城楼宇空置率较高。主要体现为“两高两低”的问题，即高售价、高租金和低入驻率、低贡献率，且出现明显的不均衡。对于租金较低的写字楼，入驻情况较好，而租金较高的高端写字楼，入驻情况不容乐观。楼宇注册率不高，只靠业务服务并不能说服企业落户，需要政府给予一定的政策优惠。钱新城CBD在配套设施上也存在很多问题，在进行最初的设计时，未考虑到CBD总体规划，导致公交路线和停车位较少，且大部分的基础配套设施也没有在政府的管辖范围内，在短时间内无法解决。

2、招商引资难度大

钱江新城楼宇布局紧密，增加了招商引资及管理难度。一方面，楼宇的分割化销售，增加了管理难度，造成了入驻企业业务分散、鱼龙混杂的局面，不利于楼宇的集中化管理；另一方面，总部集聚性不强，按照最初的土地出让协议，明确规定开发单位将总部迁入钱江新城，但在落实的20多个楼宇项目中，只有五家企业总部入驻钱江新城。虽然钱江新城的定位较高，政府也给予了入驻企业一些优惠政策，尤其是金融企业，但是在实际的操作过程中，缺乏明显的引导性。

3、公共配套不匹配

随着钱江新城楼宇逐渐投入使用，公共设施不匹配问题逐渐显现。整体环境的不相称性，施工的噪音和粉尘对已投入使用的楼宇造成不良影响，且这种局面在短时间内无法改观。

4、同类竞争压力大

随着钱江新城CBD概念的成功推出，其他城区也纷纷打造CBD，这使得投资者混淆了商业区和商务区的概念，同业过度竞争的局面使得有限的资源难以聚集。

5、闲置楼宇资源缺乏统筹

虽然钱江新城是杭州的中心地区，但是仍有一些空置楼宇。政府没有及时的进行统筹规划，致使这部分楼宇空置浪费，对钱江新城整体发展是不利的。如拱墅区在初期就对这些厂房进行规划设计，将空置楼宇厂房打造成了文化产业聚集基地。在这点上，钱江新城CBD的政府职能是缺失的。

二、楼宇经济经验借鉴

1、杭州“武林CBD”——楼宇精细系统化管理

杭州“武林区CBD”和钱江新城CBD作为杭州最发达的两个区域，有比较也有合作。近年来，杭州“武林CBD”努力打造金融、商贸、文创、中介服务等创新性高层次专业楼宇、特色楼宇。鼓励引进知名企业、新兴企业、企业总部等，不断优化商务楼宇入驻企业结构，继续实行楼宇社区精细化管理，积极创建5A楼宇社区，加快提升楼宇软硬件水平。

“武林CBD”的楼宇经济可以分为三个阶段。第一个阶段是2002—2007年，提出向蓝天要空间，向空间要效益这一概念。第二阶段是2007—2009年，楼宇经济进入了规范化发展阶段，市委书记亲抓楼宇经济，要求做到“五个一批”，即招商一批，管理一批，更新一批，建设一批，规划一批。第三阶段是2009年至今，“武林CBD”楼宇经济进入提升阶段，纳入楼宇服务社区的服务范围，提出楼宇服务社区化。目前，武林区的楼宇经济取得了突出成绩，2013年109幢目标楼宇税收达62.7亿元，其中超亿元的楼宇10幢，超10亿元的楼宇20幢。

2、南宁五象新区CBD——“招商引资”转向“招商选资”

为推进楼宇经济建设，五象新区逐步实现由“招商引资”向“招商选资”转变，将招大商、招大项目作为加快建设的重要法宝。南宁市委、市政府为了加快五象新区开发建设，在促进总部经济、金融街、重点产业、招商引资等方面，出台了一系列扶持政策，对于优质企业在项目用地、投融资等方面享受更为优惠的政策。目前，入驻新区有世界500强企业12家，全国500强企业18家；境外上市公司14家；金融机构10家。新区产业项目呈现出集聚集群发展的态势，加快发展、跨越式发展的能力得到有效增强。这对楼宇经济的统筹和资源整合是十分有利的。

三、楼宇经济量化评价

1、构建楼宇经济评价体系

近来，土地、空间、资源、环保等要素对经济发展的制约作用进一步显现，大力发展楼宇经济，已成为集约利用资源、发展现代服务业、打造“生活品质之城”的迫切要求和紧迫任务。因此，制定一个科学、有效地楼宇经济发展评价方法，更好地指导楼宇经济发展具有十分重要的意义。图1为楼宇经济发展指数概括。

指数的编制，可以采用线性加权综合评价模型。线性加权综合法对于指标数据没有特定的要求。这一方法的优点是容易计算，便于掌握和推广运用。首先把某一类别各个指标的评价指数相加，得到该类别发展指数；其次把各类别发展指数除以各类别权数，再乘以100%，得到各类别与基期水平相比的楼宇经济发展指数；最后把各类别发展指数相加即可得到楼宇经济发展总指数。

如表1，为钱江新城CBD楼宇经济评价体系。

2、构建楼宇经济信息监测平台

通过打造楼宇经济信息监测平台，可以实时跟踪分析钱江新城楼宇经济动态变化。具体的信息包括以下几方面。

一是楼宇资源分析。通过全方面的对钱江新城CBD楼宇资源进行分析，可以清楚的了解内部资源使用状况和闲置的楼宇资源，如图2所示。

图1　楼宇经济发展指数

表1　楼宇经济发展指数指标体系

图2　楼宇资源分析图示

图3　楼宇经济分析图示

二是楼宇经济分析。具体包括企业数量的变化、税收贡献变化、营业收入贡献分析、企业迁出迁入变化。这些都对楼宇经济的发展具有重要影响。如图3所示。

四、结论

楼宇经济是近年来我国城市经济发展涌现的一种新型经济形态，是反映一个城市经济实力、财富集聚程度的重要标志。尤其是中央商务区，更是主推楼宇经济。楼宇经济的发展必须遵循楼宇经济内在发展规律，只有这样，楼宇经济才能成为城市中央商务区招商引资的新名片。

[1]姜江：昆明市西山区楼宇经济发展研究[D].云南大学，2014.

[2]冯淼：中央商务区楼宇经济发展中的政府职能研究[D].复旦大学，2012.

[3]刘广理：城市副中心楼宇经济发展战略研究[D].天津大学，2014.

[4]何倞婧：江干区楼宇经济发展与政府职能研究[D].厦门大学，2013.

（责任编辑：范曦卓）

北京市哲学社会科学“十二五基金项目”，北京CBD定福庄传媒走廊产业集群升级研究，编号：14JDJGB001。