论小产权房的买卖纠纷

刘新祎　李志鹏

摘要：小产权房并非按其字面意思解释为拥有产权的房屋，恰恰相反，购房者不能取得该类房屋的所有权。小产权房的产生最主要是由城乡二元结构的经济发展体制造成的。经济发展不平衡与群众的购房需求产生了极大的矛盾，小产权房纠纷问题随之而来，纵观近期各地该类案件的有关判决，坚持以法为据兼顾公平原则切实维护公民的利益。国家也不断颁发新政策对这一纠纷进行引导规制，以求农村经济以及房地产事业朝着积极健康的方向发展。另外，群众法律意识的提高对于小产权房屋的买卖纠纷的解决有很大的促进作用。

关键词：小产权房；买卖纠纷；以法为据；法律意识

中图分类号：D920文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）02-0110-01

随着经济的发展，城乡经济发展结构的日新月异，城乡二元结构发展体制使得小产权房问题也越来越困扰着众多的老百姓。所谓小产权房是指由农村集体经济组织开发或者由其与开发商联合开发的建立在农村集体经济土地上并由集体组织之外的人购买的房屋。小产权房屋之所以称之为小产权是相对于大产权房而言的，大产权房是指建设在国家所有的土地上并能够依照法律规定的程序取得房屋产权证书的房屋。但是，小产权房并不能称之为真正法律意义上的产权。

小产权房屋纠纷的产生来源于不断发展变化的社会实际，社会生活中，小产权房交易的现象普遍存在，由最初的北京、上海、广州等一线城市的郊区逐渐蔓延到各大中小城市，小产权房屋相对于城市中的大产权房屋而言具有价格低廉、交通便利、环境宜居等优势，势必会成为城市中的低收入者或者为获得良好的生存环境的中老年人以及只为居住不在意产权的人群的首选，因此购买小产权房屋也成为部分群众解决生存、安家落户的一种途径。

研究近期各地法院有关小产权纠纷案件的生效判决，小产权房屋纠纷大多数是由于購房者不能顺利取得房屋所有权而将房屋出售方起诉至法院请求确认合同无效，也有一种情况是在不断上涨的房价面前，房屋出售者为获得更多的利益反悔将房屋出售而向法院主张已签订的房屋买卖合同无效，以求将房屋再次以高价卖出，这样便对购房者的既得利益造成威胁。

农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，因此房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国，宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，也只有农村集体经济组织成员之间才可以相互转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

在法院裁判过程中，被告通常会有以下两点抗辩事由，一是认为自双方签订合同至起诉之日超过了两年的诉讼时效，法院不应予以维护原告请求合同无效的诉求；二是举证涉案房屋已被行政处罚，可以合法使用并且原、被告行为不违反法律和社会公共利益，也没有侵害他人权益，且房屋已经交付。但是，原告方请求确认合同无效属于形成权，不受《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的诉讼时效的限制。针对第二点抗辩事由，也不会得到法院的支持，原因在于，受过行政处罚并不能表明房屋买卖具备了合法性，二者之间不具备必然的联系。

对于房屋出售方恶意反悔的情况，法院的判决一般会在依法判决的基础上兼顾公平公正的原则，要求恶意方除返还所获利益外还要对受损方进行一定程度的赔偿，以满足对方的期待利益。

近年来，国家对小产权房屋纠纷问题的关注度也在不断上升，在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。由此可见，国家对于小产权房屋的买卖是持否定态度的，国家不予颁发产权证书，因此，小产权房屋买卖不具备合法性，非农户口的购房者不会获得小产权房屋的所有权。

深思得知，小产权房屋的买卖纠纷的产生还植根于群众淡薄的法律意识，往往会因为贪图蝇头小利惹一身官司。法律是最低限度的道德，每个人都应将法律作为自己行为的第一准则，严格依法行事，国家有关机关也应当尽到普法宣传的重大社会责任，日积月累使得法律真正成为民众心中的第一标准。

综上所述，国家层面，在大力促进经济发展的同时，还要进一步注重城乡二元结构的深化改革，缩小城乡差距，进一步解决群众的住房问题，加大普法宣传；个人层面，应当注重提高自己的法律意识，一方面，要严守法律，不被利益所诱惑；另一方面也要懂得用法律手段解决问题。只有这样才会促进农村经济的健康发展，才有利于社会的和平稳定。

参考文献：

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