房地产企业充分运用营改增政策的策略分析

燕西莉

【摘 要】 本文分析了实施营改增对房地产企业税收的影响及房地产企业运用营改增政策降低税负面临的主要困难，提出了运用“营改增”政策降低税负的策略。指出，企业财务管理人员应该全面掌握营改增政策的具体规定；优化企业内部各项管理，适时调整企业经营策略；国家有关部门应解决企业在运用营改增政策中存在的实际困难。

【关键词】 营改增；房地产企业；影响；策略

营改增是继1994年财税体制改革以来我国税收制度的一次重大改革。在全面深化改革、全面依法治国的背景下，全面推行“营改增”，把企业生产制造、批发、零售等各环节的各种成本全部纳入抵扣范围，不仅对于降低企业税收成本，激发市场主体活力，促进企业健康发展具有重要的作用，而且在经济新常态下对于促进供给侧结构性改革、深化财税体制改革具有深远的影响。

一、实施营改增对房地产企业税收的影响

营改增从2012年部分地区部分行业试点，直至全国范围所有行业实施，成为改革开放以来我国财税体制改革的又一次深刻变革。李克强总理在2016年的《政府工作报告》中提出，从5月1日起，全面实施“营改增”改革，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，确保所有行业税负只减不增。全面实施“营改增”，对房地产开发企业，特别是增值税按一般计税方法核算的一般纳税人来说，最主要的举措是加大增值税的进项，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额，这不仅有利于降低房地产企业税务负担，也有利于稳定房地产市场，为房地产企业提供更为稳定的政策环境。“营改增”向建筑业、房地产业、金融业和生活服务业推进之后，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，不仅能够避免重复征税，而且全面打通了增值税抵扣链条，保障增值税抵扣链条的完整性。

我们对房地产企业营改增实施前后分新老项目进行了测算：首先，对于老项目，在“营改增”实施前，收入100万元乘以5%缴纳营业税5万元；“营改增” 实施后，按简易计税办法，征税税率依然是5%，但是由于含税的100万元收入换算成不含税收入95.24万元，乘以5%缴纳营业税4.76万元，税负降低了0.24万元。其次，对于新项目来说，假定物料成本正常情况能取得增值税专用发票，以房价为100万元、物料成本40万元来算，“营改增”实施前按5%缴纳营业税5万元，“营改增”实施后，房地产业销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），进项抵扣后缴纳增值税4.09万元，税负降低了0.91万元。由此可见，房地产开发企业只要从正规渠道获取土地，并取得合规土地票据的，而且上游建筑商、材料供应商、服务商内部管理完善，能够出具增值税专用发票，“营改增”实施后房地产开发企业总体税负率应该有所下降。

二、房地产企业运用营改增政策降低税负面临的主要困难

营改增试点范围扩大到房地产行业，对房地产企业本是个利好消息。但在现实中，一些规模小、议价能力弱、生产经营不正规的房地产企业还存在一些困难。主要表现在以下几个方面：

1、材料、建筑服务等无法获得增值税发票或发票抵扣有限

目前，全国13.6万家开发商中，90%的是中小企业。为了降低成本，除了建筑安装施工能提供发票外，一部分建筑服务如修缮、装饰等服务工程往往外包给一些个体户、不具备资质的中小“包工队”，无法取得增值税专用发票。另外，房地产开发企业一些零星维修工程材料，由于考虑成本因素，再加上一些房地产开发企业原有的财务人员初次接触营改增政策，对增值税抵扣业务把握不够，往往从不正规的供应商、小规模纳税人取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额有限。

2、建筑施工企业实际税负增加，并最终转嫁给开发商

营改增对房地产开发企业的影响是系统性的，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性和复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，而且，建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受营改增的影响，必然波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。建筑施工企业的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。即使能取得正规增值税发票，但由于建筑工程所用的砂、土、石料、商品混凝土等主要材料可抵扣的进项税率为6%，而建筑业增值税销项税率为11%，企业购入的以上材料必将增加5%的纳税成本，从而加大建筑企业实际税负。另外，建筑企业有大量的人工劳务，这些劳务成本占据工程造价的比例较大，也没有增值税发票，没有进项税额可抵扣，建筑企业就会通过在合同中加价等办法将其转嫁给开发商，希望把税负的上升一部分由下游的开发商来承担，对房地产企业运用营改增降低税负造成影响。

3、拆迁补偿款、贷款利息、政府性收费不能抵扣，可能影响房地产企业税负

房地产企业中的拆迁补偿款、政府性收费、贷款利息等构成开发成本，这部分对于开发商来说金额较大，增值税无法抵扣。一是对于旧城改造项目，土地采购成本中的拆迁补偿款，按照我们现在最新的营改增文件，除了向政府部门支付的土地价款从销售额中扣除外，这部分拆迁补偿费都不允许从销售额中扣除，也没办法取得增值税专用发票；二是对于政府部门收取的各种规费，如城市基础设施配套费等也无法取得增值税发票，因为政府部门收取的时候，都是行政性的事业票据；三是对于中小规模的房地产开发企业来说，因为金融机构融资门槛较高，且手续烦琐，所以，很多时候为了方便从个人或其他非金融机构贷款融资，这部分融资成本利息，由于种种原因，大多数情况企业无法取得发票。因此，企业难以抵扣进项发票，造成企业税负不降反升的可能。此外，成本复杂也是影响因素，房地产开发周期长，有的甚至在10年左右。企业分期开发多个项目时，成本支出与收入很难一一对应，抵扣确认非常复杂。

三、房地产企业运用“营改增”政策降低税负的策略

1、企业财务管理人员应该全面掌握营改增政策的具体规定

营改增实施后， 企业发票管理、会计核算、税款申报等相关税务工作均发生了很大变化，对不熟悉增值税抵扣政策的企业财务管理人员带来更大的压力和挑战。因此，房地产企业应该提供条件对财务人员进行增值税税务处理和增值税发票使用相关知识的培训，通过培训的方式来使财务人员能够及时掌握最新的税收优惠政策及税务管理知识， 使财务人员能够更快、更好的适应新政策。

2、优化企业内部各项管理，适时调整企业经营策略

实施营改增后，房地产企业的税率由5%上升到11%，能否取得抵扣的进项税发票成为降低税负的关键。因此，重视对供应商选择，做好增值税发票的收集与管理尤为重要。一是企业进行采购和工程招标时，应要求供应商、服务商等必须具有一般纳税人资格，在材料采购和劳务工程中能够及时获取有效的增值税抵扣发票。二是在签订各类合同时，要求合作方在合同中增加相应的增值税发票条款，以确保进项发票的抵扣，减轻企业税负和不必要的资金支出。另外，根据企业自身的特点，适时调整企业经营策略，梳理所有进项税额，科学的进行税收筹划工作，使营改增政策在企业得到落实。

3、国家有关部门应解决企业在运用营改增政策中存在的实际困难

国家有关部门应针对房地产企业在推进营改增政策中出现的具体问题，进行跟踪评估，解决企业在运用营改增政策中存在的实际困难。营改增作为我国一项重要的税制改革，对房地产行业产生了重要影响。而房地产企业受地域区位的影响比较大，加之一些企业经营不规范，难以从营改增政策中获益。因此，财税部门如何针对不同房地产企业在营改增过程中遇到的实际问题，出台相关的补充规定和解释，一方面督促房地产企业规范经营，另一方面解决其难以从营改增中获益的难题。

【参考文献】

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